Недоступная доступность: для астраханских семей уменьшается возможность найти приемлемое жилье

06.11.2024 09:47

Поскольку вслед за ценами на квартиры «полетела» и арендная плата.

Так вышло, что почти одновременно в медиапространстве появились две серьезные публикации на одну тему: исследование Аналитического центра сервиса Дом.РФ рынка арендного жилья страны в третьем квартале 2024 года и ежегодный рейтинг РИА «Новости» по арендной доступности жилья в регионах России.

В свете неуклонного роста цен на квартиры и сложностей с ипотечной программой всё больше внимания приковывает к себе аренда жилья – реальная альтернатива приобретений на рынке недвижимости.

Однако в текущем году этот сегмент подвергся серьезным потрясениям.

Поменьше бы СМИ писали о росте доходов!

Согласно данным уже упомянутого исследования сервиса Дом.РФ, арендные ставки на жилье за последние три месяца в мегаполисах повысились на 17% (и теперь среднемесячная аренда в Москве равна 111 тыс. руб., в Санкт-Петербурге - 56 тыс. руб.), в городах с населением от 500 тыс. до 1 млн человек - на 14% (диапазон нынешней аренды – от 25 тыс. до 35 тыс. руб.). По сравнению с показателями конца 2022 - начала 2023 годов жилищная аренда в столица выросла на 70%, в других городах - почти в 1,5 раза.

Как сообщили изданию Накануне.RU в ассоциации развития рынка недвижимости «СтатРиелт», рост цены аренды квартир обусловлен общими настроениями на рынке недвижимости: практически весь год растут цены на все товары, что удорожает жизнь и демонстрирует обесценивание денег. По этой же причине, в основном, растут и цены продажи квартир-новостроек, хотя это не обосновано ростом экономики и производительности труда.

Неожиданный фактор, по мнению экспертов, заставляющий собственников повышать арендную плату - работа СМИ: некоторые их них регулярно сообщают о «росте зарплат и доходов граждан», хотя это не всегда является правдой.

«Как бы там ни было, но большинство собственников-арендодателей понимают, что денежная масса увеличивается в целом по стране и в своем регионе, в частности. Следовательно, как считают они, квартира, как актив дохода и средство накопления и сохранения средств, тоже должна стоить дороже. Отсюда и повышаются ставки арендной платы. Тем более, что многие собственники сами связаны кредитами, и повышение аренды позволяет им не отстать в этой гонке цен», - поясняют в «СтатРиелт».

Директор агентства недвижимости «Федерация» Дмитрий Дудин выделяет другие факторы, негативно влияющие на стоимость - например, конкретные виды недвижимости.

«В первую очередь, выросли цены на небольшие квартиры, студии и однокомнатные, - объясняет эксперт. - Также важно учесть локацию: как всегда, большой спрос на центр города и так называемый «первый пояс» - районы, которые окружают центр. Увеличение цены, на мой взгляд, по таким квартирам произошло на 20-30%».

По его мнению, сегодня квартиры арендуют по большей части молодые и приезжие. У тех и других планов брать ипотеку - даже по низкой ставке - практически нет. Они закладывают определенный бюджет на аренду квартиры и стоимость дополнительных платежей в виде коммунальных услуг и локального ремонта.

«Как правило, такие люди закладывают до 30 тыс. рублей на месячную аренду», - говорит Дмитрий Дудин.

Другое дело - квартиры большей площади и в отдаленных районах. По ним, как считает эксперт, спрос невысокий, и стоимость могла увеличиться на 10-15%. Но здесь срок поиска арендатора значительно дольше: если с небольшими квартирами речь идет о 1,5-2 сутках, то здесь – об одном-двух месяцах, а то и более.

В отношении дальнейшего развития событий на рынке аренды Дмитрий Дудин высказывает осторожно-оптимистичный прогноз: снижения цен – по крайней мере, до конца года - ждать не стоит, однако новый столь резкий рост на аренду маловероятен, иначе арендодатели рискуют вообще не найти клиентов.

Арендный рост не потянули 53 региона из 85

Здесь переходим к традиционному продукту - ежегодному рейтингу доступности аренды жилья «РИА Новости» (точнее - Центра экономических исследований «РИА Рейтинг»).

Как и прежде, методика расчета та же: за основу бралась семья из четырех человек – двух работающих взрослых и двух детей, которая может снять типовую двухкомнатную квартиру. Предполагается, что 70% средств, оставшихся после вычета из семейного бюджета прожиточных минимумов, тратится на аренду жилья, а 30% — на прочие расходы. Доля семей, которые могут позволить себе аренду, рассчитана на основе оценки процентного распределения работающих по величине зарплат в регионе.

В комментарии к рейтингу эксперты Центра сразу честно резюмировали: в последние два года возможность приобрести жилье в стране - что в виде покупки, что через аренду - существенно осложнилась. И многим семьям расходы по той же аренде становятся всё более обременительными.

И действительно - в целом по стране показатели за 2024 год не совсем оптимистичные. Доля в 46,2% способных потянуть аренду семей, может, и выглядит внушительно, только если не вспоминать, что в 2023 году она была больше – 50,6%. Да и за год снижение доступности аренды наблюдалось в 53 регионах из 85.

Определенный удар нанес скачок арендной оплаты выше инфляционного уровня, из-за чего семьям в среднем по стране требовалось увеличить свой доход аж на 14 тыс. рублей. И если в 2023-ем среднемесячный семейный доход по стране в 95,4 тыс. рублей, необходимый для оплаты аренды, смогли превзойти 25 регионов, то нынешнюю «планку» в 109,4 тыс. рублей – 23. Даже столицы не выдержали такого напора. За год Санкт-Петербург, считавшийся вторым субъектом РФ по доступности, слетел 13-е место и уменьшил долю способных снимать жилье семей на 13,4% (с 68,3% до 54,9%). Москва также сильно упала в рейтинге (с 28-го места на 38-е) и ужала группу платежноспособных семей на 4,8 (с 53,4% до 48,6%).

Любопытные коллизии наблюдаются в лидерской группе по доступности. Долгое время в первой десятке доминировали северные и дальневосточные регионы с высокими зарплатами. В прошлом году ситуация получилась достаточно пестрая и в географическом плане, и по уровню благосостояния. В топ-10 вошли несколько регионов из центральной европейской части страны, а среднемесячный российский семейный доход преодолели всего два региона – Санкт-Петербург и Сахалинская область.

Сейчас картина на вершине опять радикально поменялась: вновь стали доминировать северяне, а «среднюю планку» преодолели 6 из 10 регионов.

Зато на противоположном конце рейтинга всё без изменений: как там осели северокавказские регионы, так и остались. Правда, кое-какие подвижки и у них есть: если в прошлом году в самом низу рейтинга доля семей, способных потянуть аренду, находилась в диапазоне 13-15%, то ныне – 16-19%.

Снова как в 2022-ом

Но обратим взор на себя, любимых. За год аренда жилья в Астраханской области, согласно данным Дом.РФ, увеличилась на 37-50%. Наивысший скачок оплата совершила, естественно, в областном центре. За третий квартал 2024 года увеличение стоимости произошло в пределах 26-29%.

В результате необходимый семейный доход в регионе для снятия жилья за исследованный РИА «Новости» год возрос на 8,5 тыс. рублей (или на 10,5%), из-за чего Астраханская область уменьшила круг тех, кому доступна аренда, до 37,4% и опустилась в общероссийском рейтинге доступности жилья на 67-е место.

Динамика семейного приобретения жилья в аренду в Астраханской области

Еще в прошлом году, комментируя итоги рейтинга РИА «Новости», ПУНКТ-А акцентировал внимание на том, что астраханским семьям доступно жилье в аренду при условии, что им не придется увеличивать свой совокупный доход более чем на 2-3 тыс. рублей в год – таких темпов роста благосостояния населения регион пока предоставить не в силах. Пример 2022 года тому подтверждение: стоило параметру о необходимом доходе при оплате аренды подскочить на 7 тыс. рублей, как круг семей сузился на 5,1%. Нынче, как видите, рывок доходности оказался еще круче.

И еще один момент. Несмотря на повсеместный рост арендной оплаты, за год в трех регионах ЮФО доля семей, способных осилить жилищную аренду, не уменьшилась, а напротив, увеличилась – это в Калмыкии, Крыму и Волгоградской области. А в Краснодарском крае уменьшение семейной категории ниже астраханского показателя, хотя на Кубани вынужденный семейный доход вырос куда значительней нашего. Это как раз показывает, что темпы роста доходов на некоторых южных территориях все-таки способны как-то угнаться за ценовым взлетом аренды. Правда. пока не в дельте Волги.

Изменения по доступности жилья для семей в регионах ЮФО за прошедший год

А нам семейное благополучие в плане финансовой составлящей еще укреплять и укреплять. И хорошо бы не замедлить с действиями. А то в перспективе это никому и не понадобится – хоть для аренды жилья, хоть еще чего-то…