что ждет Барнаул в коммерческой недвижимости

В Барнауле монофункциональные офисные здания уходят в прошлое. Сегодня девелоперы настроены на то, чтобы строить бизнес-центры, объединяя помещения с разным функционалом. Их можно приспособить под магазины, кафе, салоны, студии, клиники, размещение штата компаний и т. д. На стадии проектирования создается сценарий, при котором человек будет закрывать множество потребностей почти «без отрыва от производства». Когда такие проекты масштабируются и прирастают жильем или апартаментами, строится миниатюрный город. В нем, при желании, долгое время можно жить, работать, отдыхать, не покидая периметра. В чем причина тренда?

Много функций

Строительство классической торговой недвижимости — крупных ТЦ и ТРЦ — затормозилось в 2016 году после открытия ТРЦ «Арена» и «Галактика». С тех пор девелоперы Барнаула если и возводят торговые здания, то преимущественно в районе новостроек, которые кварталами возводят вдоль ул. Попова и в сторону аэропорта. Они стараются сразу закладывать дополнительные функции или оставлять маневр для проектирования, разделяя проект на очереди.

Так, например, поступили в компании «Мария-Ра». В новых кварталах они сначала построили магазин, а сейчас возводят офисное здание. А вот Андрей Кутулуцкий и его партнеры на Павловском тракте сразу строят крупное здание, которое может обслуживать огромный микрорайон. «Толк» писал, что в нем зарезервированы помещения для ресторанного комплекса (предположительно, будет 4-5 заведений общепита), места для торговли и развлечений, а также под административные нужды и офисы.

С одной стороны, к многофункциональности зданий девелоперов подталкивает очевидный кризис старых форматов. Множество давно построенных зданий ТЦ переживает сложные времена, пытаясь подобрать пустующим площадям новые функции. Например, в ТЦ на ул. Балтийской открыли вместо магазинов спортзал и игровую площадку для квестов.

С другой стороны, срабатывает общий запрос на многофункциональность.

«Все это отголоски прихода на рынок нового поколения, которое принято называть зумерами. Молодые люди хотят получать множество услуг в одном месте. Им не хочется куда-то далеко идти и тем более ехать», — говорит Константин Никитеев, руководитель АН «Ключ-риэлт». — Отсюда мы видим колоссальное развитие сервисов доставки, интернет-торговли и, конечно же, появление все больше бизнес-центров, которые объединяют множество функций«.

Кстати, исследование компании Stone показывает, что девелоперы крупных проектов в Москве уделяют много внимания инфраструктуре бизнес-центров. Об этом пишет «Форбс», приводя аналитику экспертов по коммерческой недвижимости. Отмечается, что в среднем на долю инфраструктурных площадей приходится около 10% от общей площади объектов.

Локация подсказывает формат

В свою очередь архитекторы, которые разрабатывают новые проекты, также отмечают заданный тренд. Так, Александр Деринг, руководитель мастерской «Классика», подтверждает, что современные бизнес-центры стали многофункциональными. Но он отмечает, что их наполнение диктует не только запрос зумеров. Свою роль играют площадь участка и локация.

Например, бизнес-центр О2 достраивается на компактном участке в центре города. В нем сделали ставку на комбинацию офисных помещений и локаций на первых этажах под общепит, магазины и т. д. То есть стрит-ритейл — бизнес, рассчитанный на проходящий трафик.

Кстати, по тому же принципу спроектировано здание на ул. Никитина, которое в январе защищал на градосовете архитектор Михаил Шмидт. Там первый этаж также отдан под бизнес «на проходящем трафике».

Несколько иная концепция у проекта бизнес-центра «Искра». Он больше по размеру и находится в уже сформированном спальном районе со своими традициями. Поэтому, например, в здании запланированы помещения под ЗАГС.

«Логично, что такой проект "запрограммирован" на несколько функций», — продолжает Деринг. — Здесь в первой башне будут соседствовать торговля, общепит, различные учреждения, офисы. Во второй планируются апартаменты. Я проживал в подобных апартаментах в Новосибирске. Очень удобно. В одной точке города ты можешь получить множество услуг«.

По-московски модно

Александр Деринг отдельно отметил еще одну неочевидную функцию проекта «Искра» — рекреационную. Дело в том, что этот бизнес-центр включает «парк» на крыше между двумя башнями для резидентов, где можно отдохнуть и поработать. А также большую парковую зону, которую планируется оформить на месте соседней территории: «Наша мастерская уже разработала для нее проект благоустройства».

«Форбс» подтверждает тренд на инвестиции в благоустройство окружающей территории новых проектов. Со ссылкой на исследование Stone он пишет, что молодое поколение мобильно, а работу на свежем воздухе считает особенно комфортной и даже модной. Отсюда ставка еще и на креативный ландшафт, а также множество уютных террас.

«Замечу, что такие крупные бизнес-центры со множеством предприятий работают на децентрализацию в городе. При их запуске жители соседних домов могут там работать, получать услуги и отдыхать, отказавшись от поездок в город. Разумеется, это в какой-то мере разгрузит городские дороги от автомобилей и пассажиров автобусов», — продолжил Деринг.

Больше идей — меньше рисков

Эксперты «Толка» отмечают, что девелоперов к многофункциональным решениям подталкивает и просто разумный подход к проработке проекта. Они отмечают, что если размер участка позволяет построить, условно, 6-10 этажей, то населять их только офисами — рискованный шаг.

«Во-первых, трудно в одном районе найти такое количество интересантов, особенно если это "спальник". Во-вторых, если здание может предложить разные форматы кафе, места под салоны красоты, фитнес-зал и так далее, сдать в аренду и продать такие офисы будет проще. Ну, просто потому, что компании смогут мотивировать своих сотрудников работать у них еще и такими опциями», — уточняет Константин Никитеев.

«У бизнес-центров в Барнауле вырисовывается своя специфика. Сегодня в них все чаще отказываются от размещения продуктовых и других магазинов, которые требуют сложной организации подвоза товаров, объемных мусорных контейнеров и т. д. Однако другие форматы могут быть актуальны. В Казани я, например, видел БЦ, в котором на первом этаже прекрасно чувствует себя магазин деловой одежды. Это правда удобно — спуститься туда, чтобы мобильно обновить гардероб», — добавляет эксперт по коммерческой недвижимости Олег Гильгенберг.

«Если ранее при выборе офиса в приоритете были потребности бизнеса, то сейчас ввиду высокой конкуренции за кадры на первое место выдвигаются потребности персонала», — цитирует «Форбс» Евгению Борзову, руководителя управления коммерческой недвижимости Forma.

По ее словам, корпорации все больше ориентируются на то, чтобы и локация, и сам офис были комфортными для сотрудников. Отсюда развитые ритейл-зоны, множество сервисов, закрывающих основные бытовые потребности арендаторов и жителей близлежащих районов.