Минстрой Алтайского края отбирает дома на трехлетку капремонта: как «не пролететь» мимо?

Прямо сейчас решается «судьба» сотен многоквартирных домов в Алтайском крае – региональный Минстрой вместе с муниципалитетами формирует краткосрочный план реализации программы капремонта на 2026-2028 годы. К сожалению, многие люди не знают, насколько это важный процесс, что в данный момент у них есть шанс добиться проведения работ, в которых остро нуждаются их жилища. Корреспондент «Банкфакса» побеседовал с замглавы министерства Александром Котельниковым и выяснил, как происходит отбор объектов, как граждане могут повлиять на процесс, а также чем чревата пассивность в этом вопросе.

Сколько внес – столько и взял

Реализация программы капремонта многоквартирных домов началась в Алтайском крае в 2014 году и завершится в 2043-м. В рамках нее обновляют общее имущество – крыши, лифты, инженерные сети, подвалы и т. д. По сути, программа представляет собой список из 8,5 тысячи домов, которые распределили по трехлеткам с указанием перечня работ. Быстро узнать, в какой трехлетке числится ваш дом, можно на сайте ГИС «ЖКХ» и на других профильных ресурсах. Там же есть сведения о накоплениях дома на капремонт. А вообще программа находится в открытом доступе, ее выдаст любой поисковик.

Сейчас в Алтайском крае реализуется четвертый этап программы – «трехлетка» 2023-2025 – и формируется краткосрочный план реализации пятого – 2026-2028. План, говоря простым языком, представляет собой мини-программу, где дома уже распределены по конкретным годам, а список работ определен с учетом их «финансовых возможностей», на официальном языке – с учетом возвратности средств.

Под возвратностью подразумевают возможность дома вернуть в муниципальный фонд капремонта средства, затраченные на работы. Ее определяют следующим образом: берут размер взноса на капремонт в конкретном доме (он может быть минимальным или выше этой планки, если жители приняли такое решение), умножают его на общую жилую площадь и на срок до конца действия программы, то есть оставшиеся 18 лет. Потом к полученной цифре плюсуют существующие накопления, то есть с начала действия программы до сегодняшнего дня. Получается сумма, которой жители вправе воспользоваться – бюджет их капремонта. Если у дома хватает денег на все виды работ капитального характера и собираемость взносов превышает 95 %, то он попадает в краткосрочный план. А если не хватает, то жителям нужно сократить объем работ – выбрать приоритетные направления или увеличить размер вноса, иначе дом не войдет в ближайший краткосрочный план. Объясняется это тем, что фонд капремонта представляет собой кассу взаимопомощи. Из нее можно взять ровно столько, сколько внес, иначе будут нарушены права жителей остальных домов.

Как узнать стоимость капремонта дома?

В администрации вашего муниципалитета. Местные власти, которые курируют ЖКХ, делают примерные расчеты по каждому дому на основании его технических параметров и предельных цен на работы, установленных региональным правительством. В частности, в Барнауле – комитет ЖКХ администрации города.

Приведем пример по конкретной пятиэтажке с газовыми плитами в краевом центре, который числится в программе капремонта в трехлетке 2026-2028 со всеми возможными работами капитального характера для такого типа дома, кроме ремонта крыши (ее обновили раньше из-за острой необходимости). Речь идет о ремонте систем электроснабжения, теплоснабжения, газоснабжения, горячего и холодного водоснабжения, водоотведения, фундамента, фасада и подвала.

По расчетам городского комитета ЖХК, на все перечисленные работы необходимо потратить свыше 40 млн рублей. А при действующем тарифе жители соберут лишь порядка 11,5 млн рублей, из которых 1,3 млн уже было потрачено на ремонт крыши. Следовательно, без повышения тарифа дом вправе распоряжаться 10 млн рублей.

Чтобы войти в план, жители приняли решение на общедомовом собрании (голосовании) сократить перечень работ, намеченных на 2026-2028 годы – сделать ремонт систем электроснабжения, горячего и холодного водоснабжения, потому что данные позиции самые проблемные. Остальные перенесли на следующую трехлетку. Чтобы их «потянуть», потребуется поднять размер взноса на капремонт. Сейчас он минимальный и составляет 11,75 рубля за 1 кв. м.

Кворум по подобным голосованиям, связанным с проведением капремонта, составляет не менее 2/3 голосов от общего числа голосов собственников. Иными словами, в голосовании должны принять участие владельцы не менее 2/3 площадей в доме, и большинство из них высказаться «за». Пакеты документов по состоявшимся голосованиям нужно предоставить в инспекцию жилищного и строительного надзора Алтайского края, а их копию – в администрацию муниципалитета и региональному оператору. Органы местного самоуправления формируют реестры «прошедших отбор» домов (с учетом согласования с региональным оператором в части финансовых возможностей), передают их в региональный Минстрой, а ведомство формирует краткосрочный план.

В идеале вопросы, связанные с вхождением в краткосрочный план, должны решать управляющие компании. В типовых договорах на управление домами сказано, что УК обязуются осуществлять мониторинг госпрограмм по капремонту и благоустройству, проводить собрания, необходимые для включения в эти программы, формировать пакеты документов и передавать их в уполномоченные органы. Однако на деле УК может бездействовать. Поэтому жителям стоит самим обеспокоиться вопросом вхождения в краткосрочный план, а от УК требовать помощи в организационных моментах: печать бюллетеней для голосования, оформление его итогов и передачу пакета документов по нему властям.

Кто поможет просчитать увеличенный тариф?

Если жители решили пойти по пути повышения тарифа, то для этого тоже нужно провести общедомовое собрание со всеми вытекающими. Просчитать новый тариф с учетом работ, которые он будет обеспечивать, может и УК, а если откажется, то на помощь обязаны прийти администрации муниципалитетов. В настоящее время увеличенный взнос в Алтайском крае платят около 500 домов.

Если нужно «перенести» из более поздней трехлетки в более раннюю

При создании программы капремонта дома распределяли по трехлеткам не в зависимости от их технического состояния, а в зависимости от года постройки и эксплуатационных сроков тех или иных конструкций. К примеру, срок эксплуатации мягкой кровли – 15 лет. Между тем по некоторым домам данный принцип, по неизвестным причинам, не выдержан.

Если дом находится, к примеру, в трехлетке 2029-2031, а капремонт по какой-то позиции или нескольким требуется сейчас, то жителям придется доказать это на специальной комиссии в администрации муниципалитета. Здесь работает следующий механизм: дом заказывает экспертизу, которая подтверждает потребность в срочном ремонте; при необходимости поднимает взнос на капремонт, чтобы за счет него обеспечить финансирование работ; передает в администрацию муниципалитета пакет документов (по экспертизе и собранию) и принимает участие в заседании комиссии. Краткосрочный план подлежит актуализации не реже, чем два раза в год.

Также стоит пояснить, что по одной и той же позиции дом можно отремонтировать более, чем один раз, если обеспечивается возвратность средств. К примеру, в доме обновили плоскую мягкую кровлю в начале действия программы. Сейчас эксплуатационный срок выходит, и жители хотят сделать скатную металлическую кровлю, потому что она более долговечная. Вопрос опять же решается через комиссию.

Когда «поезд уходит»?

В программе капремонта на предстоящую трехлетку фигурируют 3300 домов. В июне алтайский Минстрой намерен сформировать реестр домов, которые будут ремонтировать в 2026-м, а до конца года ведомство определится с домами, где работы пройдут в 2027-2028 годы. До обозначенного срока муниципалитеты будут вести прием документов от жителей, которым пришлось приять те или иные решения, чтобы войти в краткосрочный план.

Дома, не вошедшие в ближайший краткосрочный план, будут ремонтировать в порядке очередности, т. е. будут включать их в другие краткосрочные периоды. Для некоторых объектов промедление в несколько лет может привести к критическим последствиям – пожарам при неисправной проводки, заливам квартир при дырявой крыше и прочим масштабным неприятностям.

Напомним, действующие в Алтайском крае с 1 января 2025 года минимальные взносы на капремонт, установлены региональным правительством. Для многоквартирных деревянных домов и домов смешанных конструкций до четырех этажей включительно размер минимального взноса составляет 14,42 рубля за 1 кв. м, для кирпичных, монолитных, блочных и панельных многоквартирных домов до четырех этажей включительно – 13,07 рубля за 1 кв. м. Большая часть собственников МКД в Алтайском крае платит 11,75 рублей за 1 кв. м – это собственники пятиэтажек и более высоких многоквартирников. Отдельная категория собственников может получать компенсацию расходов по оплате взносов на капремонт.