ГАБ и сдача в аренду собственной недвижимости: что выгоднее?

Erid: 2SDnjdr72Fv

Готовый арендный бизнес (ГАБ) представляет собой привлекательный способ инвестирования, предусматривающий возможность получения дохода без необходимости личного участия в управлении активом. При условии выбора надежного фонда для коллективных инвестиций в ГАБ, этот механизм работает следующим образом: инвестор вкладывает свои средства, а возможный растущий доход от актива перекрывает уровень инфляции и поступает на его дебетовый счет.

Если вы предпочитаете управлять всеми аспектами бизнеса самостоятельно, есть и другой вариант — приобрести недвижимость в собственность и искать арендаторов. В данной статье мы сравним эти два метода заработка на аренде коммерческой недвижимости с точки зрения их эффективности, возможностей масштабирования, порога входа и личного участия инвестора.

Перспективы и проблемы рынка коммерческой недвижимости

Согласно данным РБК, в 2025 году на рынке коммерческой недвижимости наблюдается стабильный позитивный тренд. Развитие онлайн-торговли привело к значительному увеличению спроса на складские площади как в столицах, так и в регионах. Маркетплейсы и онлайн-ритейлеры занимают около 69 % от общего объема складов в стране. Благодаря активной экспансии электронной коммерции вглубь страны, возрастает потребность в нежилых объектах для организации фулфилмента.

Еще одним драйвером рынка коммерческой недвижимости стало развитие промышленности в секторе Light Industrial. Общая доля объектов для LI составила более 23 % от общего объема новых коммерческих площадей, построенных в 2024 году.

Ритейл также демонстрирует впечатляющие результаты: прирост ввода коммерческих площадей в сегменте за 2024 год составил 88 % по сравнению с 2023 годом. Рост заработной платы населения способствует увеличению импульсивных покупок, что, в свою очередь, подталкивает ритейл к новым достижениям. Наблюдается уменьшение свободных площадей в торговых центрах и объектах стрит-ритейла в столице.

Как получить прибыль на аренде коммерческой недвижимости

В зависимости от суммы свободных средств и бизнес-плана, инвесторы могут заработать на коммерческой недвижимости различными способами:

1. Приобрести объект и сдавать его в аренду. В качестве активов можно рассмотреть коммерческие помещения на первых этажах жилых домов, объекты стрит-ритейла (магазины, салоны, бутики), а также здания складского, офисного и торгового назначения. Ключевым условием успеха собственного ГАБ является расположение объекта: точки в локациях с высокой проходимостью и развитой транспортной инфраструктурой являются наиболее привлекательными и быстро окупают инвестиции.
2. Арендовать объект и сдавать его внаем другим предпринимателям. Субаренда позволяет начать бизнес на аренде коммерческой недвижимости с меньшими вложениями. Этот вариант подходит для оценки инвестиционной привлекательности недвижимости. При наличии стабильного спроса и надежных якорных арендаторов можно обсудить с собственником возможность выкупа.
3. Приобрести долю в ГАБ. Прибыльность коллективных инвестиций полностью зависит от качества объектов и надежности управляющей компании. Этот вариант доступен широкому кругу инвесторов, поскольку стоимость пая значительно ниже цены целого ГАБ.

Плюсы и минусы собственного ГАБ и коллективных инвестиций

Собственники коммерческой недвижимости, зарабатывающие на аренде, вынуждены тратить немало времени на решение организационных и бытовых вопросов. Чем приходится заниматься:

• Ремонтировать помещения для привлечения арендаторов.

• Поддерживать инженерные коммуникации здания в надлежащем состоянии.

• Договариваться с арендаторами и искать новых клиентов при освобождении площадей.

• Обеспечивать соответствие противопожарной охраны и санитарно-гигиенической обстановки на объекте требованиям законодательства.

• Общаться с контролирующими органами.

Собственный ГАБ — это полноценная работа, прибыль от которой сложно назвать пассивным доходом. С учетом высокого порога входа, далеко не каждый инвестор может себе это позволить.

Коллективные инвестиции в ГАБ имеют весомые преимущества: низкий порог входа, отсутствие необходимости лично вести переговоры с арендаторами и заниматься обслуживанием недвижимости. В качестве примера можно рассмотреть ЗПИФ недвижимости. Пайщики закрытых паевых инвестиционных фондов являются совладельцами коммерческой недвижимости и могут получать прибыль. Управляющая компания обслуживает активы и работает с арендодателями. В качестве объектов выступают ТРЦ в различных городах страны, расположенные в локациях с высоким трафиком и располагающие пулом якорных арендаторов.

За счет постоянного роста заработка арендаторов доход инвесторов может ежегодно увеличиваться, опережая инфляцию. При желании можно в любой момент выставить свою инвестиционную долю на продажу.

Подведем итог

При наличии достаточной суммы для приобретения недвижимости в собственность, можно приобрести ГАБ и стать полноценным собственником бизнеса. Однако помимо прибыли инвестор получает вторую работу по обслуживанию ГАБ. ЗПИФ — это возможный способ получения растущего пассивного дохода, который можно позволить себе при любом уровне занятости. При этом можно в любой момент масштабировать свои инвестиции путем приобретения новых паев.