Ситуация с квартирами в Челябинске выглядит плачевно
Недоремонт – хроническая болезнь многоквартирных домов. С каждым годом неуклонно растет число ветхих и аварийных зданий.Многоквартирный жилой дом - сложный инженерно-технический объект, состоящий из конструктивных элементов, инженерных систем и иного оборудования, которые требуют регулярного обслуживания и эксплуатации, а также проведения текущего и капитального ремонта.
В прошлом работы по эксплуатации и ремонту многоквартирных домов финансировались за счет средств государственного бюджета СССР, а затем Российской Федерации, но из-за недостаточного финансирования указанные работы не выполнялись в полном объеме. В связи с невыполненным капитальным ремонтом (далее - недоремонт) значительное количество многоквартирных домов и отдельных конструктивных элементов пришло в неудовлетворительное состояние.Где жить собираемся?
Три года назад стоимость накопившегося в России недоремонта оценивалась в 3,5 триллиона рублей, в капитальном ремонте нуждалось 52 процента многоквартирных домов. По сравнению с Москвой ситуация в Челябинске выглядит более плачевно.- Мы проанализировали состояние жилого фонда и пришли к выводу: в некоторых многоквартирных домах нашего города капремонты не проводились с 1991 года, - говорит председатель правления ассоциации «Объединение управляющих МКД Южного Урала» Владимир Кудряшов. – В Москве изношенность инженерных систем составляет 30 процентов. У нас - 70 процентов!
По последним опубликованным данным Челябинскстата, на Южном Урале в 2013 году 1310,9 тыс. квадратных метров жилья были признаны ветхоаварийными. При этом львиная доля – 951,0 тыс. кв.м - приходится на ветхий жилфонд со степенью износа более 65 процентов.
И если проблема сноса аварийных зданий постепенно решается за счет средств федерального и областного бюджетов, то поддержание ветхих домов в пригодном для жизни состоянии полностью возложено на собственников жилья.
В прежние годы в муниципальном бюджете были предусмотрены статьи расходов на обслуживание ветхого жилого фонда, что помогало управляющим компаниям и собственникам удерживать старые дома от полного разрушения. Сейчас такой поддержки нет. Собственники и управляющие организации остались один на один с этой проблемой. По самым скромным подсчетам, недоремонт кровель, инженерных сетей, электропроводки, фасадов зданий в Челябинске составляет около 15 млрд рублей. И с каждым годом эта сумма растет.
Социальный долг государства
В годы советской власти жилищно-коммунальная отрасль признавалась планово-убыточной, поэтому дотировалась государством. Современные власти поспешили сбросить с себя этот хомут и переложить его на собственников жилья.В соответствии со статьей 16 федерального закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» государство обязано капитально отремонтировать жилые дома за счет бюджета, если такая необходимость имелась на момент первой приватизации квартир гражданами. И обязанность эта сохраняется до ее исполнения. Как следствие невыполнения этой обязанности появились дома с высокой степенью износа.
Непродолжительное время капитальный ремонт проводился по ФЗ-185 на условиях софинансирования из федерального бюджета: собственники оплачивали лишь 15 процентов от стоимости работ. Однако уже в 2015 году лимиты фонда на капремонт многоквартирных домов заканчиваются. В «последний вагон» успели попасть только 30 домов в Челябинске. Остальным придется оплачивать полную стоимость капремонтов.
Лишних денег у населения в связи с тяжелым экономическим положением в стране нет, собственники открыто заявляют, что платить за капремонт не будут. Поэтому для решения вопроса недоремонтов остро требуется государственная поддержка вновь созданной системы проведения капитальных ремонтов через регионального оператора.
УК не решит всех проблем
В сложившейся ситуации есть немалая доля вины и Государственной жилищной инспекции. Чиновники обязаны были требовать от муниципальных властей исполнения законных требований и проводить капремонты за счет местного бюджета тех многоквартирных домов, которые попали под действие статьи 16 федерального закона «О приватизации». Пассивность чиновничьего аппарата привела к росту недовольства населения, которое свою агрессию теперь адресует управляющим компаниям, требуя проведения капремонтов за счет статьи «Содержание и ремонт». Таким образом, ответственность за бездействие ГЖИ и муниципалитета почему-то легла на управляющие организации.Управляющие компании оказались в сложившихся условиях заложниками ситуации и вынуждены проводить работы капитального характера за счет средств текущего ремонта: на эти цели расходуется ежегодно более 35 процентов средств, поступающих от жильцов по статье «Содержание и ремонт». Однако денег явно не хватает. На сегодняшний день установленный в Челябинске муниципальный жилищный тариф в лучшем случае составляет треть от экономически обоснованного. На этот тариф невозможно эффективно эксплуатировать дома, не то что проводить в них капитальный ремонт. Решить проблему недоремонта за счет управляющих компаний невозможно, поэтому неизбежно и ветшают здания.
Нормативные просчеты
Роль управляющей компании по закону – это текущее содержание и текущий ремонт жилья, а капремонт возложен на регионального оператора. Существуют нормативные документы, в которых прописано, когда должен проводиться капремонт всех конструктивных элементов дома. В частности, речь идет о ВСН 58-88, в которых сказано, например, что межремонтный период для мягкой кровли составляет 10 лет, для системы теплоснабжения – 30 лет и так далее. Проблема в том, что из-за отсутствия достойного финансирования межкапитального ремонта систем дома не осуществлялось. Есть в Челябинске дома, в которых за 70 лет эксплуатации ни разу не проводилось капремонтов. Как такой дом содержать, если нарушены все сроки, предусмотренные в нормативных документах?Животрепещущая проблема – лифты. Срок службы этого транспортного средства составляет 25 лет. Если через 25 лет не произошла замена или модернизация лифта, то, согласно техническому регламенту, его необходимо вывести из эксплуатации. Между тем в федеральной программе капремонта межкапитальный период почему-то не учтен и для лифта предусмотрен иной срок эксплуатации – от 40 до 50 лет. Как быть с этим противоречием?
В городе Челябинске на сегодня около 7 тысяч лифтов, из них 45 процентов требуют замены или модернизации. В денежном эквиваленте для одной семьи замена лифта составляет порядка 50 тысяч рублей – неподъемная сумма для большинства горожан.
