В Челябинске разобрали опасные мифы о капремонте

Из-за некоторых можно оказаться в долгах

Мифы о капремонте, которые могут привести к роковым ошибкам, представитель регоператора ранее разобрал на форуме «ЖКХ в развитии». Как усложнить своему дому проведение капремонта, лишиться спецсчета или скопить нечаянные долги — рассказываем в материале «Вечерки».

Пять лет отсрочки

Один из самых опасных мифов касается жителей новостроек: они могут потратить время и силы на напрасные споры или даже накопить долг. Причина — неправильные представления о том, когда начинают начислять взносы за капремонт.

— Огромное количество собственников почему-то считает, что если дом новый, то у него есть пятилетняя отсрочка. Жилищным кодексом предусмотрена возможность, которая дана субъекту: определить срок наступления обязанностей по уплате взносов до пяти лет. Но в Челябинской области такого не было никогда, — подчеркнул представитель регоператора.

Крайний срок, чтобы начать формирование фонда капремонта — восемь месяцев с того момента, как дом включили в региональную программу. Ее обычно актуализируют два раза в год, так что больше 12 месяцев с ведения дома в эксплуатацию не пройдет. Если собственник решит не платить в первые годы после заселения, ему просто выставят долг.

Не тот процент

Чтобы капремонт из предложения регоператора или мечты владельцев спецсчета стал реальностью, жители должны принять решение о проведении работ на общем собрании. Сторонникам капремонта необходимо набрать определенный процент голосов.

— Иногда в наш адрес поступают протоколы, где даже кворума не хватает, а потом почему-то возникают претензии в адрес регоператора, — рассказали в фонде регоператора.

За проведение капремонта должны проголосовать более двух третей собственников. Важно набрать больше 66% голосов всех владельцев квартир, а не только тех, кто пришел на очное собрание.

Часто звучит другая цифра: более 50% голосов. Такая планка предусмотрена, чтобы изменить способ формирования фонда: создать спецсчет либо закрыть его и перейти в общий котел.

Переход со скоростью света

Собирать средства на спецсчете или в общем котле — решение владельцев квартир. Его можно принять в любой момент, собрать документы и перейти к удобному способу формирования. Но даже если не учитывать затраты времени на общее собрание и передачу документов, дело это не минутное.

— Срок перехода из общего котла на специальный счет увеличен до максимально возможного в рамках жилищного кодекса: один календарный год, — обратили внимание в фонде.

Такой большой переходный период установили из-за проблемы с лифтовым оборудованием: было ясно, что с использованием спецсчетов лифты в уходящих многоэтажках уже не заменят. Долгий переходный период предоставляет возможность выполнить эту задачу и отпустить дом с обновленным оборудованием.

Переход со спецсчета в котел тоже не всегда проходит быстро и гладко, но уже по другим причинам.

— Практика показывает: когда закрываются специальные счета, на всех этапах есть проблемы с подготовкой документов и их наличием, — добавил регоператор. — К сожалению, огромное количество специальных счетов с отсутствующими документами о выполненных работах.

Если управляющая компания вела отчетность о начислениях и выполненных работах спустя рукава, собственники могут стать должниками, даже если исправно платили взносы.

Начисления без проблем

Начисления за капремонт отличаются от большинства платежей: они привязаны не к собственнику и их количеству, а к квадратным метрам. При необходимости квитанции могут выставить даже без имени, на неопределенного абонента: с буквами ЧНА вместо ФИО собственника. Из-за этого может показаться, что проблемы с начислениями за капремонт буквально невозможны. К сожалению, это миф.

— Необходима достоверная информация о том, кто является плательщиком, каков размер площади, тип помещения, вид собственности, — подчеркнули в фонде.

Источник наиболее серьезных проблем — ошибки, связанные с площадью квартиры. Особенно неприятные ситуации возникают, если в период существования спецсчета площадь значилась меньше, чем на самом деле, а через несколько лет дом перешел в общий котел. Когда ошибка станет очевидна, собственнику доначислят плату за неучтенные метры. Даже если речь об одном единственном квадрате, за 5-10 лет ежемесячные платежи сформируют кругленькую сумму долга.

В неприятную ситуацию также попадают собственники, которые по неосторожности приобрели квартиру с долгом за капремонт. Долг привязан к жилплощади, а не владельцу, поэтому если покупатель не заставит продавца погасить задолженность, то автоматически «купит» ее вместе с недвижимостью. Такие примеры в регионе есть.

Не хочешь — не делай

Главное преимущество общего котла — возможность выполнять ремонт без согласований с регоператором. Не нужно подавать заявки в мэрию или проводить техническое обследование, добиваться пересмотров в региональной программе. Достаточно согласовать капремонт с соседями, и можно организовать его в тот момент и на той части конструктива, где угодно собственникам. Но в связи с этим возникает опасный миф: мнение, что в домах на спецсчете капремонт можно отложить в долгий ящик.

Самый яркий пример — многострадальные лифты. В 2021 году в домах со спецсчетами пропустили замену 232 единиц лифтового оборудования. Из них только для 87 лифтов работы по всем правилам перенесли на более поздний срок. Еще 111 лифтов заменил регоператор, поскольку дома — 16 многоэтажек — принудительно вернули в общий котел. Проблемы с лифтами на спецсчетах уже стали притчей во языцех. Но сложности возникают не только с ними: были случаи, когда в многоэтажках пропускали ремонт инженерных сетей, фасадов.

Спецсчет создают, чтобы иметь возможность выполнить некоторые ремонты раньше, а не затем, чтобы просто о них забыть. Отставание от региональной программы — одна из причин, по которой спецсчет могут принудительно закрыть. Такое решение вправе принять органы местного самоуправления.

Другая причина закрытия спецсчета — собираемость ниже 60%: если управляющая компания или ТСЖ не в состоянии решить вопрос с должниками, этим должен заняться регоператор. В качестве третьей яркой проблемы спецсчетов регоператор назвал низкое качество работ. Эту проблему решают другим путем: требования к подготовке документов и отбору подрядчиков на спецсчетах стали строже с сентября 2024 года. Если с оформлением есть проблемы — банк не выдает владельцам спецсчета деньги на ремонт.