Число сделок может упасть на 50%: эксперты о новых реалиях свердловского рынка недвижимости

В Свердловской области завершилась третья неделя самоизоляции и неизвестно, сколько еще продлится этот режим. Как в сложившейся ситуации меняется рынок недвижимости, будет ли востребована анонсируемая Владимиром Путиным льготная ипотека и как изменятся цены на жилье, ЕАН рассказали руководитель аналитического отдела Уральской палаты недвижимости Михаил Хорьков и исполнительный директор УПН Рустем Галеев.

- Михаил, насколько уже сократилось количество сделок на свердловском рынке недвижимости, и какие ваши прогнозы?

М. Хорьков: В марте на рынке наблюдалась активность - огромное число людей, которые готовили сделки, устремились как можно скорее их завершить. А с апреля активность снижается, это связано и с карантинными мерами, и с негативными ожиданиями в экономике. Но насколько это снижение может быть критично для рынка, мы увидим в мае, когда будет готова статистика. Может быть, мы увидим минус 30 % сделок, а может быть, и все минус 50%.

То есть пока на рынок больше влияют эмоциональные факторы, и факторы, связанные с карантином. А вот во второй половине года мы уже начнем, наверное, отмечать влияние на рынок недвижимости общего экономического кризиса - снижения оборотов экономики, и соответственно, доходов населения, рост числа безработных. Те антикризисные меры, которые сейчас государство принимает, хотя пока и не до конца понятны их контуры, должны немного поддержать рынок. Я сейчас говорю о поддержке застройщиков и выдаче ипотеки на новое жилье под 6,5% годовых.



М. Хорьков: Она будет востребована в любом случае, но, возможно, не в тех объемах, в которых хотелось бы. Она не будет актуальна для семьей, где кто-то потерял работу. Но те люди, которые имеют накопления, и отложили сделку на период неопределенности, они через какое-то время начнут возвращаться. Этот объем спроса будет, но не таким большим, как хотелось бы, и не перевернет ситуацию на рынке жилья, но выступит некоторым катализирующим фактором, поддержит рынок.

- Как будут меняться цены на недвижимость? В Китае один из крупнейших застройщиков застройщиков Evergrande Group предложил скидки до 25%, чтобы стимулировать спрос. Как считаете, будут ли следовать такому примеру свердловские девелоперы?

М. Хорьков: Простых выводов о том, что раз снижаются продажи, значит, снизятся цены, я бы не стал делать. На первичном и вторичном рынке может быть разная реакция на ситуацию. На уменьшение оборотов снижением цен может, скорее, отреагировать вторичный рынок. К тому же, с введением льготной ипотеки рынок новостроек может начать перетягивать одеяло на себя, она может усилить конкуренцию между сегментами.

Но при этом на первичном рынке далеко не у всех застройщиков есть резервы для снижения цен. У многих работа была построена на минимальной марже и больших оборотах. Но, думаю, все же будут на рынке компании, которые попробуют активизировать продажи за счет скидок. Хотя если один скинет цены, это не значит, что другие последуют его примеру.

Не хотелось бы заниматься гаданием. Все будет зависеть от того, сколько еще мы будем находиться в таком режиме – месяц? Два? Информации об этом нет, поэтому тяжело давать какие-то прогнозы. Рынок жилья сегодня – заложник внешних факторов.

- На ваш взгляд, нынешний кризис сопоставим с кризисом 2008 года?

М. Хорьков: Все кризисы разные и сильно отличаются друг от друга. Я бы не проводил параллели с 2008, 2014-2015 годами. В отличие от тех периодов рынок недвижимости не перегрет, цены росли плавно. А в том же 2008 года рынок вошел в кризис после нескольких лет просто стремительного роста цен, и реакция рынка была другой. Сейчас внешние сложности могут вызвать проблемы на рынке, но в последнее время строительные проекты реализовывались быстро и в срок. Посмотрим, как будет меняться ситуация.

 Мишустин пообещал усилить меры поддержки для россиян с ипотекой 

- Рустем Дамирович, недавно риелторы, входящие в УПН, написали петицию в адрес губернатора Евгения Куйвашева с просьбой разрешить им работать. Как сейчас складывается ситуация?



Рустем Галеев: Да, это было обращение к губернатору, а потом его перенесли на платформу петиций. Дело в том, что вся инфраструктура рынка недвижимости работала – работали МФЦ, строители, нотариусы, а риелторам не разрешили работать. Между тем, они являются одним из основных составляющих процесса проведения сделок. Мы написали обращение 6 апреля, а 10 апреля был изменен указ губернатора - вместо списка тех, кому разрешено работать, появился список тех, кому работать запрещено. Риелторские компании в него не попали. Но при этом появилось распоряжение главного санитарного врача Свердловской области, который ужесточил требования к организации рабочего процесса. Среди новых требований - измерение температуры бесконтактным способом, использование антисептиков, масок, перчаток.

 В Екатеринбурге прогнозируется падение цен на жилую недвижимость 

При этом указ губернатора еще и ограничивает передвижение граждан – можно ходить выносить мусор, в ближайший магазин и на место организации рабочей деятельности. У нас возникли сомнения, так как для риелторов место деятельности – это не только его офис, а работа с клиентами, походы в МФЦ, к нотариусам. Мы написали обращение к губернатору с просьбой дать разъяснения, как это трактовать. Но, видимо, у главы региона таких обращений много, и пока оно находится в статусе «рассмотрение».

Также проконсультировались с региональным бизнес-омбудсменом Еленой Артюх и пришли к выводу, что с точки зрения закона риелторская деятельность не запрещена, но выполнение требований главврача санитарного - обязательно. И сегодня мы так работаем. Те, компании, которые могут выполнять новые санитарные требования, работают в полном объеме. Те, кто не может – остаются на удаленном режиме.

- Как можно оценить ущерб, нанесенный риелторам за время вынужденной самоизоляции?

Р. Галеев: Все дифференцировано. У кого-то были планируемые сделки, и они доводят их до конца. К счастью, у нас все институты работают четко, а в некоторых регионах, например, закрывали МФЦ. Другое дело, что сами клиенты находятся в режиме самоизоляции и ограничивают свои передвижения, лишний раз стараются не выходить на улицу.

Также запрещена работа многих организаций, и их сотрудники находятся в неопределенном финансовом положении, многие откладывают покупку недвижимости до лучших времен, как минимум, до окончания периода повышенной готовности.

Но пока потери трудно оценить, думаю, этот процент мы сможем просчитать ближе к концу месяца.

- Если самоизоляцию продлят, насколько вероятны сокращения в агентствах недвижимости?

Р. Галеев: Если объемы сделок будут сокращаться, то, понятно, что на рынке риелторских услуг возникнет избыток предложения. И это может привести, в том числе, к сокращению. Но на сегодня мы видим стремление риелторов диверсифицировать свою деятельность, в том числе за счет привлечения специалистов к освоению новых сегментов рынка. В частности, сегодня рынок первичной недвижимости требует повышенного внимания, так как у строителей нет ограничений по деятельности, но реализация жилья затормозилась за счет сокращения потенциальных покупателей. И они рассчитывают на интеграцию с риелторскими компаниями. Так что, полагаю, риелторы будут активнее работать непосредственно со строителями, а также на рынке загородной недвижимости.

 Свердловские агентства недвижимости просят губернатора Куйвашева разрешить им работать