«Потеряв жилье, можно переехать только в урну»: экономист сравнил ипотечные кризисы РФ и США

На волне дискуссий о продлении льготной ипотеки на 2023 год категорически против выступал финансово-экономический блок РФ, в первую очередь - Минфин и Банк России. Регулятор уже ограничил выдачу ипотек без первоначального взноса, опасаясь за устойчивость банковской системы. Однако программу продлили, а вслед за этим на федеральном уровне заговорили о возникновении «пузыря» на рынке недвижимости. Некоторые эксперты даже заговорили о повторении сценария ипотечного кризиса США в 2008 году. Какие в действительности сформировались риски на рынке жилья и к каким последствиям приведет кризис, в колонке для ЕАН рассказывает экономист, ведущий ТГ-канала «Деньги и песец» Дмитрий Прокофьев.



"Прежде чем говорить о каком-либо пузыре, нужно задаться вопросом: в чем проблема ипотечной жилищной истории? В том, что мы смешиваем два понятия: доступная ипотека и доступное жилье. Это совсем не одно и то же: никакого доступного жилья в стране нет, не было и в ближайшее время не появится. Доступное жилье — это когда вы имеете возможность купить стандартную квартиру за три годовых дохода домохозяйства. У нас, жонглируя словами о доступном жилье, сделали доступную раздачу ипотеки. То есть люди не то, что могут купить квартиру. Они могут взять большой кредит и отдать застройщику, чтобы он построил им квартиру.

В чем принципиальное отличие российского рынка жилья от рынка жилья развитых и развивающихся стран? В Египте, например, есть практика, когда люди покупают кирпичи, отдают застройщикам, а те строят им жилье. В России та же история.

Люди берут деньги у банка, отдают их застройщикам, чтобы те вернули им долг квартирами. Все риски лежат не на застройщиках, не на банках, а на людях.

ЦБ в данном случае беспокоится о том, что залогом по этим кредитам служат еще не построенные квартиры. Эта схема с эскроу-счетами никого не должна обманывать. Люди просто отдали деньги застройщикам, чтобы те пообещали что-то построить.

 «Подсели как на иглу»: ЦБ выступил за сворачивание льготной ипотеки 

Для того, чтобы продолжить крутить эту машину по превращению денег людей в квартиры, правильно учитывать риски, необходим постоянный рост цен на жилье. Если же цены на жилье начнут снижаться, банкам придется пересчитывать залоги, и тут никто не знает, как себя поведет экономика. Смогут ли люди платить за это жилье? Но ситуация сейчас непрогнозируема.

Поэтому Банк России хочет этот рынок охладить, поскольку он отвечает за стабильность банковской системы. Для того, чтобы она зашаталась, достаточно, чтобы кризис затронул 5-10 % кредитов, Это произойдет, если определенная часть российских заемщиков не сможет дальше выполнять обязательства по платежам или если размер платежей вырастет по отношению к доходам граждан. Этот процесс уже наблюдается.

Проблема с платежами усугубляется еще и тем, что часть граждан, когда брали льготную ипотеку, вдобавок оформляли для первоначального взноса потребительский кредит, где ставка намного выше. Таким образом, вдобавок к ипотеке необходимо было вносить платежи по потребительскому кредиту. А для многих-то квартиры еще не построили.

Неудобная ситуация сложилась для заемщиков, которые приобретали новую квартиру, имея приватизированную квартиру, оставшуюся со времен СССР. Расчет был следующим: после переезда в новое жилье предполагалось продать старую квартиру (которая тем временем дорожала) и закрыть если не всю ипотеку, то хотя бы большую часть кредита. А сейчас ситуация такова, что старые квартиры не продать за ту сумму, на которую они рассчитывали. Плюс еще сберегательная модель поведения обусловлена тем, что люди тянут с ипотечными платежами. А все остальное им не купить.

 Без льготной ипотеки ежемесячный платеж для екатеринбуржцев вырастет почти на треть Поэтому не совсем корректно сравнивать ипотечный кризис на американском рынке с тем, что происходит в России. В США квартирный вопрос давным-давно был решен. Там люди брали не для того, чтобы где-то жить, а чтобы улучшить жилищные условия — взять квартиру больше, например. И если человек не мог выплатить ипотеку, то он просто возвращался в свое жилье.

В России же ситуация другая. Здесь человек с 30 кв. м, потеряв это жилье, может переехать только в урну для кремации.

Ожидать ли массового кризиса на рынке жилья, с резким ростом просрочки, выселениями и так далее? Скорее всего, в такой «жесткой форме» — нет. Рынок жилья очень инерционный, и нынешние «рекорды строительства» — производная от массы кредитов, которых люди набрали два года назад и отдали застройщикам. Конечно, отрасль без подпитки деньгами людей будет тормозить, поэтому реальную ситуацию можно будет оценить примерно через год".