Рынок буксует: будут ли застройщики останавливать стройки из-за падения продаж в Екатеринбурге
Комплексное развитие территорий активно внедряется в Екатеринбурге. С 2022 года мэрия Екатеринбурга передала под реновацию с аукционов три участка, еще два ждут своей очереди. Городские власти, да и сами застройщики полны оптимизма и уверены, что граждане продолжат скупать жилье. Хотя с первичного рынка уже поступают тревожные сигналы: на рынке растет число нераспроданных квартир (которые к тому же продолжают дорожать), льготная ипотека подорожала и обслуживать кредиты гражданам все труднее. Вдобавок к этому некоторые застройщики начали серьезно задерживать сроки сдачи объектов.
Впрочем, в администрации Екатеринбурга пока не видят рисков для проектов КРТ. Заместитель начальника департамента архитектуры, градостроительства и регулирования земельных отношений Григорий Сурганов отмечает, что застройщики продолжают проявлять интерес к площадкам под комплексное развитие территории.
«Я могу определенно утверждать, что интерес застройщиков к новым площадкам сохраняется. И люди, и застройщики продолжают писать обращения в администрации. Ситуация может быть несколько неопределенная, но мы понимаем, что отрасль развивается», — пояснил Сурганов.
Тюменский застройщик «Страна Девелопмент», который уже зачищает от ветхого жилья квартал на Эльмаше, также не видит рисков для корректировок планов по застройке. Об этом, отвечая на вопрос ЕАН, заявил региональный директор компании Олег Билянский.
«Мы, как компания, оцениваем риски по продажам по всем территориям присутствия. Мы считаем, что падения продаж нет и те сроки, которые были названы, сохраним», — сказал Билянский.
«Теплые кварталы» замерзли: строительство ЖК от владельцев «Гринвича» в Екатеринбурге сорвали на год Эксперты, опрошенные ЕАН, оказались более осторожны в оценках покупательского спроса и перспектив первичного рынка (от состояния которого зависят проекты КРТ). Начальник аналитического отдела Уральской палаты недвижимости (УПН) Михаил Хорьков, в частности, высказал сомнение, что задержка сдачи некоторых объектов отпугнет потенциальных новоселов.
«Это пока единичные примеры. Все-таки абсолютное большинство участников рынка сдают в срок или раньше. Пока мы серьезных проблем с выполнением обязательств не видим. Хотя само по себе это неприятно для покупателей. Но в целом для рынка этот фактор не критичен», — сказал Михаил Хорьков.
Для самих застройщиков, по его словам, далекое будущее пока туманно. Но в краткосрочной перспективе, по его мнению, будет сохраняться большой объем предложений, что станет сдерживающим фактором для роста цен.
«Сейчас на рынке сложилась уникальная ситуация. В прошлом падение продаж приводило к сокращению новых проектов. Однако на сегодня объемы строительства растут. Это будет поддерживать конкуренцию на высоком уровне, ограничит возможности повышения цен. Но здесь важнее следить за таким показателем, как объем непроданных квартир в сданных домах. Эта цифра увеличивается, но пока доля квартир, сданных в эксплуатацию, в общем объеме предложения составляет 9-10 %», — сказал Михаил Хорьков.
Уральские застройщики начинают новые проекты на фоне падения продаж
Эксперт пояснил, что если доля непроданных квартир в первой или второй очередях жилищного комплекса будет достигать 15-20 %, то девелопер вряд ли будет запускать строительство в следующей секции. По его словам, рынок находится в поисках баланса. Впрочем, на повсеместные скидки рассчитывать также не придется — застройщики, присутствующие в Екатеринбурге, находятся в очень разных условиях.
Директор агентства недвижимости «Диал» Александр Дмитриев также не видит на рынке предпосылок для снижения интереса к новостройкам. В первую очередь потому, что покупателям этот продукт кажется выгоднее, несмотря на то, что разрыв в ценах достигает 15-20 %. По словам Александра Дмитриева, в его практике были случаи, когда сданная квартира в новостройке уже через два года дешевела до 100 тыс. рублей за кв. м. В это же время застройщик распродавал жилье в соседней строящейся очереди по 120 тыс. рублей за «квадрат».
«Если это молодая семья, они берут ипотеку условно на 30 лет, то они считают, не то, сколько они выплатят за свою жизнь, а то, сколько будут выплачивать в месяц. На текущий момент для них выгода очевидна. Если они планируют навсегда оставаться в этой квартире, то такая стратегия оправданна. А если у людей планы впоследствии поменять жилье (например, если в семье пополнение), то они попадают в ловушку из-за сильного разрыва цен на первичном и вторичном рынках. Семья уже не может продать квартиру по той же цене, по которой она была куплена два года назад», — поясняет директор АН «Диал».
Впрочем, Дмитриев отметил, что дела у застройщиков сейчас идут не блестяще и рынок буксует. Аналогичная ситуация и на вторичном рынке.
«Потеряв жилье, можно переехать только в урну»: экономист сравнил ипотечные кризисы РФ и США «У застройщиков был прекрасный декабрь на фоне слухов о сворачивании льготной ипотеки. Представители правительства до последнего поддерживали интригу. Но сейчас на первичке идет пробуксовка, и она будет продолжаться», — считает Александр Дмитриев.
Ранее в УПН спрогнозировали, что к концу текущего года объем предложений на первичном рынке сократится на 10 %. Аналитики считают, что застройщики могут снизить объемы строительства из-за большого числа нераспроданных квартир. В настоящее время на первичке насчитывается более 40 тыс. объектов. В мэрии Екатеринбурга рассчитывают, что в 2023 году в городе возведут не менее 1,5 млн кв. м жилья. Столько же было сдано застройщиками в прошлом году.
