Ипотечный стандарт убережет ивановцев от кредитных ловушек

На фоне растущих ставок по ипотеке застройщики придумывают различные креативные схемы, которые могут стать еще большей финансовой кабалой для заемщиков

Выдача кредитов снизилась на 28%

"Я взяла ипотеку год назад на десять лет без льготных программ, так как ни под одну не попадала, – рассказала "ИГ" жительница Иванова Марина Стоянова. – Однушка на пятом этаже, вторичка. По семейным обстоятельствам мне нужно было срочно съехать из квартиры, где я жила до этого, поэтому согласилась на высокую, как тогда казалось, ставку по ипотеке в 16%. Думала, что через какое-то время рефинансирую ее, когда она уменьшится. Но не тут-то было! Теперь я рада, что успела купить квартиру не под 25% годовых!" 

За прошедший год Марина сделала несколько досрочных взносов, и ее ежемесячный платеж уменьшился на 500 рублей. Но теперь, когда ставки по вкладам давно уже перевалили отметку в 20%, раньше времени закрывать ипотеку под 16% она передумала: выгоднее держать "лишние" деньги на вкладах и получать за них проценты, а ипотеку гасить по плану.

Нынешние ставки по ипотеке финансовые аналитики всё чаще называют "заградительными". Действительно, мало кто решится покупать жилье в нынешних условиях. Ипотечный рынок России в целом, и Ивановской области в частности, переживает не лучшие времена: на фоне рекордной ключевой ставки банки готовы выдавать жилищные кредиты без льготных программ в среднем от 25% годовых. А это значит, что за пару десятилетий за квартиру придется переплатить в несколько раз больше ее стоимости. В этом легко убедиться, просчитав на любом ипотечном калькуляторе.

Ребенок до 7 лет – "билет" в дешевую ипотеку под 6% годовых.

По данным Ивановского отделения Центробанка, с января по сентябрь по сравнению с тем же периодом 2023 года выдача ипотечных кредитов в Ивановской области снизились на 28% (с 22 до 16 млрд рублей) – ивановцы оформили более 5000 займов. А вот ипотечный портфель (общая сумма задолженности всех, кто взял ипотеку), наоборот, вырос на 6% и составил 71 млрд. ЦБ связывает сокращение объемов приобретения жилья с завершением с 1 июля универсальной программы льготной ипотеки на новостройки (в которой могли участвовать все граждане) и изменением условий семейной ипотеки.

Средний размер ипотечного кредита в Ивановской области составил 3 млн рублей, средний срок – 22,3 года. А вот средневзвешенная процентная ставка в январе – сентябре сложилась на уровне 9,6% годовых, сообщает ЦБ. Это стало возможным благодаря большой доле льготных программ (по данным аналитиков, их процент постоянно растет и составляет больше половины всех выданных ипотек).

ШТРИХ. С июля в регионе растет и просроченная задолженность по ипотеке: сначала она составляла 270 млн рублей, в августе – 278, в сентябре – 297, в октябре – 301 млн. С другой стороны, есть и заемщики, кто выплачивает ипотеку досрочно: по данным ЦБ, объем таких кредитов, предоставленных ивановцам ранее, составил 4,8 млн рублей.

Выгоднее всего покупать жилье на селе

С 1 июля в России закончилась универсальная программа льготной ипотеки на новостройки под 8%, которая действовала с 2020 года. Финансовые аналитики не без оснований именно ее винили в росте стоимости жилья. С другой стороны, так или иначе она дала возможность купить квартиру многим семьям, несмотря на то что ее условия регулярно ухудшались. Например, в Ивановской области по этой программе жилье приобрели 4500 заемщиков.

Сейчас в России, и в Ивановской области в частности, продолжают действовать несколько льготных ипотечных программ. Под 6% годовых купить квартиру могут три категории семей: с двумя детьми из малых городов (до 50 000 жителей); семьи с детьми, где хотя бы одному ребенку не исполнилось 7 лет; семьи с ребенком-инвалидом. При этом приобрести можно только жилье в новостройке (не у частного лица) на сумму не больше 6 млн рублей и с первоначальным взносом от 20%. Но сейчас на 6 млн купить в новостройке можно разве что однушку, поэтому всё больше распространяется практика "комбо-ипотеки": 6 млн заемщик берет под 6%, а оставшуюся стоимость – по рыночной ставке.

Кроме того, продолжает действовать льготная ипотека для IT-специалистов под 5% годовых и сельская – под 3%. Условия получения первой: работа в аккредитованной IT-компании на протяжении всего срока выплаты ипотеки, высокая официальная зарплата (от 90 000 рублей), возраст до 50 лет, первоначальный взнос от 20% и сумма кредита до 9 млн рублей. Жилье опять же не должно быть вторичным.

Сельская ипотека дается на 6 млн рублей (первоначальный взнос – от 20%), заемщик не должен быть старше 65 лет. Но главное условие – территория: населенный пункт должен быть в специально утвержденном списке (найти его можно в интернете). Купить можно не только дом, но и квартиру. Еще одно важное условие – заемщик должен прописаться в купленном жилье, иначе банк может повысить ставку.

ЦИФРЫ. По данным областного правительства, с начала действия программы льготную семейную ипотеку взяли 3135 семей Ивановской области. В частности, в 2023-м – более 1000 льготных кредитов – почти вдвое больше, чем в 2022-м. С начала 2024 года мерой поддержки воспользовались 619 семей. Семейная ипотека будет действовать до 2030 года.

Креативные схемы от застройщиков приводят к переплатам

Между тем, несмотря на отмену самой универсальной льготной программы, многие банки и застройщики предлагают низкие ставки по ипотеке – даже ниже 5%. ЦБ поясняет, что такие ставки субсидируются застройщиками и в конечном итоге это увеличивает стоимость жилья. То есть процент выглядит привлекательно низким, а стоимость квартиры при этом сильно возрастает, и в итоге заемщик всё равно выплачивает банку деньги, которые отдал бы с более высокой ставкой.

В том числе для повышения прозрачности ипотечных продуктов с 1 января в России вводится ипотечный стандарт – документ, который будет регулировать выдачу ипотеки гражданам.

"После отмены льготной ипотеки на рынке появляются новые креативные схемы, такие как траншевые кредиты, варианты без первоначального взноса и рассрочка, – поясняет управляющий Ивановским отделением Банка России Дмитрий Николаев. – Такие схемы, несмотря на внешнюю привлекательность, часто приводят к завышению цен на квартиры. Это создает риски для заемщиков: в случае проблем с выплатами люди могут столкнуться с ситуацией, когда, даже получив согласие банка на продажу заложенного жилья, они не смогут реализовать его на рыночных условиях по цене, достаточной для полного погашения долга". 

По словам Дмитрия Викторовича, стандарт представляет собой детальное описание "правил игры" на рынке ипотеки. Его основная цель – минимизировать распространение высокорисковых схем выдачи ипотек и добиться того, чтобы банки более подробно информировали заемщиков об условиях кредита и связанных с ним рисках.

В частности, документ запретит длительное размещение денег заемщиков на аккредитивах (когда заемщик вносит деньги в банк, а застройщик не получает их, пока не выполнит условий сделки). По мнению ЦБ, это снижает риски для граждан, поскольку средства на аккредитивах не защищены системой страхования вкладов, в отличие от счетов эскроу.

Помощь родственников опасна переоценкой возможностей

В первоначальном взносе по ипотечному стандарту больше не будет учитываться кешбэк, который возвращается заемщику после покупки квартиры. Сейчас довольно распространена ситуация, когда для взноса заемщик собирает деньги по родственникам, а когда получает обещанный кешбэк, раздает долги. ЦБ считает это рискованным: безопаснее, если заемщик будет использовать собственные средства, поскольку низкая доля личных вложений повышает риск переоценки финансовых возможностей, что может привести к потере денег и квартиры.

Кроме того, банк не будет иметь права получать вознаграждение от продавца (застройщика) за установление пониженной процентной ставки по ипотеке, если это приводит к увеличению цены недвижимости.

В ипотечном стандарте указаны параметры, которые кредитор должен учитывать при установлении суммы кредита, срока, возможных комиссий и других условий. Рекомендуется заключать ипотечные договоры на срок не более 30 лет (это условие соблюдается и сейчас) и на сумму не выше 80% от справедливой стоимости предмета ипотеки. Другими словами, размер первоначального взноса будет закреплен на уровне не менее 20% от стоимости жилья. Также определено, какие сведения банк обязан предоставить заемщику в понятной форме до заключения договора и о каких рисках предупредить.

Словом, ипотечный стандарт призван урегулировать важнейшие аспекты выдачи ипотеки. А станет ли она более доступной в следующем году, предсказать довольно трудно: это зависит и от ключевой ставки, и от многих других параметров.