Тарифы ивановских УК ниже экономически обоснованных
Эксперты ЖКХ уверены, что тарифы на содержание дома должны быть в два-три раза выше - до 80 рублей за квадратный метр квартиры
Жителей многоквартирных домов часто не устраивает работа УК: плохо убирают снег и метут дворы, не реагируют на жалобы… При этом в квитанции за услуги значатся солидные суммы. Так считают собственники. Эксперты же ЖКХ уверены, что тарифы на содержание дома должны быть в два-три раза выше, чем они есть сейчас. Из-за разного понимания ситуации часто возникают конфликты...
Проблему можно решить мирными переговорами
"Мало того что в обществе сегодня существует правовой нигилизм – люди не понимают основ и не хотят учиться, так еще и очень много в обществе хамства, – рассказывает гендиректор ивановской юридической фирмы "Трикверт" Илья Филенков, ведущий бесплатные приемы населения в рамках проекта "Права. ЖКХ. Потребитель" при уполномоченном по правам человека. – Люди забыли, что такое интеллигентность, очень большая нервозность в обществе. И даже к нам они приходят с убеждением, что им все должны".
В ситуации, когда один не может спокойно, без крика объяснить, а другой – попытаться понять, процесс превращается в "бюрократию без результата". "Но нахрапом не работает, – уверен юрист. – Начинаешь разбираться, и оказывается, что всё можно решить путем мирных переговоров".
И, конечно же, любые коммунальные проблемы стоит решать, обратившись первым делом в управляющую домом организацию. Если меры не будут приняты или решение проблемы не устроит, то следующий шаг – надзорные органы: жилинспекция, Роспотребнадзор, прокуратура. А если потребуется, то и суд. Но все доказательства и ваши шаги должны быть задокументированы. Прекрасно, если будут приложены письменные ответы на обращения.
Жителей первых этажей волнуют подвалы, верхних – крыша
Ни в одном законе нет четкого и исчерпывающего списка обязанностей УК. Но всё, что должна УК дому, прописывается в договоре управления, который заключают компания и собственники помещений. Стороны могут вписать туда всё, о чем договорятся. Главное, чтобы эти условия не противоречили закону и устраивали всех участников.
Однако базовый перечень услуг и работ, которые должна выполнять УК, чтобы содержать общее имущество в надлежащем виде, все-таки есть (постановление правительства России № 290). Но это, по словам экспертов, лишь тот минимум, который позволяет дому не развалиться. А ведь должны быть еще работы, направленные если не на улучшение, то хотя бы на профилактику возможных проблем.
"В настоящий момент в законе нет требования иметь инструкцию по эксплуатации дома, – поясняет председатель ивановской организации "ЖКХ Контроль", член общественного совета при жилинспекции Ольга Смирнова. – А ведь здесь та же ситуация, что с автомобилем: не будешь проходить обязательное ТО – ничего не случится, но срок службы машины сократится и внезапных проблем – больше. Поэтому все обязанности УК и "хотелки" жителей (по мере их появления) должны прописываться в дополнительном соглашении к договору управления".
Каждый пункт должен приниматься большинством голосов собственников, которые, как правило, никогда не могут прийти к единому мнению: жителей первых этажей волнуют двери и подвалы, верхних – крыша, а остальные не могут договориться, кому первому делать косметический ремонт в подъезде.
На собрании жильцы определяют, какие дополнительные услуги они готовы оплачивать УК.
При поддельных подписях – обращаться в полицию
С тех пор как ЖКХ перешло из государственных рук в частный бизнес, появилась отдельная структура, регулирующая отношения сторон – жилинспекция, под надзором которой находится весь жилищный фонд страны. Она контролирует качество предоставляемых гражданам коммунальных услуг, содержания и ремонта жилых зданий.
Согласно официальному ответу жилинспекции на редакционный запрос, проверкой внутренней и финансово-хозяйственной деятельности юридических лиц надзорный орган не занимается. Как и проверкой качества и объемов выполненных работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества (за исключением выявленных недостатков капремонта во время гарантийного срока).
Бесполезно обращаться и для проверки протоколов общих собраний собственников в случае с поддельными подписями (здесь нужно обращаться в правоохранительные органы), с вопросами по начислениям и расчетам за общедомовые нужды. Жители могут попросить ГЖИ вмешаться только в случае, если УК не дает расчеты или нарушает порядок расчета размера платы за коммунальные ресурсы.
КОНКРЕТНО. К полномочиям жилинспекции относятся вопросы оплаты жилищно-коммунальных услуг, их некачественное предоставление (нарушение температурного режима, превышение нормативов устранения аварий); ненадлежащие содержание жилфонда (крыш, инженерных сетей, подвалов), уборка придомовой территории от снега и наледи, подготовка к отопительному сезону, содержание лифтового, внутридомового газового оборудования; нарушение прав граждан при проведении общих собраний и заключении договора управления.
В жалобах цоколь путают с фасадом
"Результативность взаимодействия с органами жилнадзора зависит от нескольких факторов, – считает Илья Филенков. – Когда я работал муниципальным жилинспектором, у нас была установка: прежде всего решить проблему, а не заниматься переписками. Какой смысл штрафовать организацию, если, во-первых, все штрафы платятся за счет взносов собственников (а некоторые УК держат юристов для обжалования предписаний), а во-вторых, конечная цель – решение проблемы – не будет достигнута. Поэтому иногда всё решалось мирно, если было необходимо, запрашивали дополнительные объяснения с собственников или организации. А сейчас многие уходят в формализм".
Одна из проблем, по словам эксперта, которая порождает отписки и "ничегонеделанье" – неправильно сформулированное обращение. Жители неверно могут излагать свои мысли. Например, у них проблемы с цоколем, а пишут – с фасадом. Что, специалисты в этом случае не понимают, о чем речь? Прекрасно понимают, но если им нужно отмахнуться, они это сделают. А иногда от жилинспекции люди требуют то, что не входит в ее компетенцию.
"А сформулируешь претензию чуть по-другому, и всё – машина заработала, – говорит юрист. – Инспекции важны еще две формальности для проведения проверки: есть ли угроза жизни и здоровья и есть ли фраза "Прошу провести проверку".
УК не может содержать дом за копейки
"Проблема в самой экономике ЖКХ, и ей уже лет 10–15, – поясняет финэксперт в ЖКХ Ольга Смирнова. – Сейчас хрущевки и брежневки массово посыпались, а жители завалили жалобами жилинспекцию. При этом они не дают установить тариф, который бы отвечал балансу интересов обеих сторон. А УК не может содержать дом за копейки, и более того, не может отказаться от обслуживания дома, пока собственники сами не перевыберут компанию".
Компания, "заходя на дом", просчитывает тариф, за который она готова работать. Допустим, 30 рублей с квадратного метра площади. Жители не соглашаются и говорят, что готовы платить 15. Дальше либо УК обязана принять муниципальный тариф (сейчас 26–29 рублей в зависимости от условий в доме), либо придет другая, которая согласится взять дом за меньшие деньги. Но работать качественно она не сможет, потому что УК ни при каких условиях не будет это делать себе в убыток. А при сокращении затрат, считают специалисты, исход любого дома предрешен: за 10–15 лет он начинает разваливаться.
"У нас до сих пор есть дома, которые платят по 12–16 рублей с метра, – говорит Илья Филенков. – И мне непонятно, когда жители собирают, допустим, 100 000 рублей, а работ требуют на 300 000".
Ольга Смирнова объясняет, что по закону рынка (спроса и предложения) жители хотят получить большее количество услуг за меньшие деньги, а УК, наоборот, продать меньшее количество услуг по более высокому ценнику. На пересечении двух графиков и будет точка баланса – оптимальный тариф, который выгоден обеим сторонам.
Из чего складывается тариф?
Услуги управления (зарплата персоналу, расходные материалы) – приемлемая сегодня цена, примерно, 11–12 рублей с квадратного метра.
Техобслуживание (минимальный перечень услуг для "выживаемости" дома) – примерно 12 рублей.
Текущий ремонт – 7–8 рублей.
"Тариф должен учитывать себестоимость, издержки и 20–25% рентабельности/прибыли, – говорит финэксперт ЖКХ. – Сегодняшние тарифы не могут обеспечить даже минимальный перечень услуг, которые должна проводить УК. Мы просчитывали экономически обоснованные цифры, и у нас получилось около 80 рублей с метра (в Иванове самый высокий тариф в одной из новостроек жители утвердили 39,9). В итоге у УК не хватает денег на все работы, они начинают недоплачивать аварийке и поставщикам, копят долги, банкротятся, ликвидируют компанию и "заходят на дом" с новым именем и новыми тарифами".
Оптимальный минимальный тариф, по словам эксперта, на сегодняшний день должен быть около 30 рублей. В любом случае, если УК не устраивает, ее можно поменять. А регулировать отношения с УК всё же лучше без жилинспекции.
