На рынке недвижимости дефицит покупателей
За последние пару лет цены на жилье в Ивановской области резко взлетели, а платежи по ипотеке – главное подспорье в решении жилищного вопроса – стали почти неподъемными. Однако объявлений о продаже домов, квартир меньше не стало. Как обстоят дела на рынке и есть ли смысл покупать жилье сейчас, рассказал Михаил Чернюк, исполнительный директор ивановского союза "Профессиональное риэлтерское объединение", куда входят девять крупных агентств недвижимости.
Квартиры подорожали в два-три раза
– Михаил Александрович, как на сегодняшний день можно охарактеризовать рынок недвижимости в Ивановской области? Он активен? Насколько часто люди покупают дома, квартиры в сравнении с 2024 годом?
– Только третий месяц, с августа, мы наблюдаем оживление на рынке недвижимости, когда Центробанк немного скорректировал ключевую ставку после длительного ее удержания на высоких границах. Но не сказать, что это ажиотаж. Потому что все-таки сейчас люди ипотеку дешевле 20–21% годовых взять не могут. Платежи получаются космические.
– Что было на рынке до августа?
– Стагнация. Исходя из оценок наших банков-партнеров, на 50% упали выдачи жилищных кредитов и количество сделок.
– Что люди сейчас покупают – вторичку, квартиры в новостройках, дома?
– В основном – жилье на вторичном рынке. Отмена льготной ипотеки и ужесточение семейной дали о себе знать. Плюс колоссальная стоимость квадратного метра в новостройках. Так, в 2020 году средняя цена "квадрата", по официальным источникам "Циан.Аналитика", "Сбер.Аналитика", была в районе 47 000 рублей, а в 2024-м – 110–115 тысяч. Вот это результаты семейной и льготной ипотеки. Хотели поддержать, но сделали всё очень топорно. Ежегодные триллионные вливания со стороны государства помогли лишь застройщикам и банкам. Граждане же от этого только пострадали. Я не имею в виду ту небольшую прослойку граждан с деньгами, которые с удовольствием пользовались "льготкой" и "семейкой" для приумножения капитала – покупали жилье на начальном этапе котлована и продавали дорого после сдачи дома. Я имею в виду малоимущих, социально необеспеченных. Вот они проиграли.
– В чем же минус семейной ипотеки?
– Простая математика: было 50 000 рублей за квадратный метр под 12%, стало 110 000 под 20%. Даже когда возьмем льготную ипотеку под 6% – если брать абсолютные цифры, это невыгодная история для подавляющего большинства граждан. Потому что квартира в черновой отделке требует дополнительных вложений. Стройматериалы, руки рабочих сейчас очень дорогие. Например, в ремонт квартиры в 80 квадратных метров нужно вложить больше миллиона рублей, при этом на время работ семья должна где-то жить.
В ТЕМУ. Продажи домов сейчас тоже просели – по данным застройщиков, в этом году на 40%. Спрос заметно сократился в том числе из-за отсутствия сельхозипотеки.
Вообще, любая льготная программа должна распределяться точечно нуждающимся, а не всем подряд. Сейчас Госдума и министерства обсуждают подходы – предлагают дифференциацию по количеству детей. Это очень неплохая идея: один ребенок – ипотека 12%, двое детей – 6%, трое и больше – 2 или 3%.
Сейчас в Иванове достраивают дома, начатые в 2021–2023 годах.
Еще одна проблема – отсутствие любых региональных программ по жилью для участников СВО. Нет у нас поддержки, кроме военной ипотеки. Но и там есть нюансы: не все же служат десятилетиями и не у всех накопилась большая сумма. Например, если это мобилизованные, то за один-два года у них немного получилось.
Половина жилья в новостройках не продана
– Получается, что в Иванове построено немало новых домов, но квартиры в них простаивают?
– Да, половина жилья не продана, потому что очень высока их стоимость. И это не 100%-ная алчность наших застройщиков, здесь есть объективные факторы: они также берут дорогие кредиты, стоимость рабочих рук сейчас колоссально высока. Здесь тоже очень много проблем, и слишком снижать цену они не могут и не хотят – жировая прослойка прошлых денежных инъекций от государства помогает им сейчас существовать.
– Однако мы продолжаем строить?
– Нельзя отменить стройку. То, что сдается сейчас, начато в 2021–2023 годах. Теперь же не так много новых объектов. И хорошо, что к нам стали приходить компании из других регионов, потому что в отсутствие конкуренции местные застройщики делали что хотели – и по качеству жилья, и по планировкам, и по прилегающим территориям. Не был высок уровень требования граждан к сдаваемому жилью.
А сейчас появилась "Группа Аквилон" из Архангельска – строит ЖК "Левитан", "Строим групп" из Владимира будет возводить дом рядом с "Серебряным городом" на месте снесенного корпуса политеха. Они, конечно, выходят с другим качеством жилья.
Арендовать выгоднее, чем выплачивать ипотеку
– Каков портрет сегодняшнего покупателя? Это военный, приезжий, молодая семья, богатый бизнесмен. Отличается ли он от покупателя, что был год-два назад?
– Это семьи средних лет. Количество покупателей – участников СВО в общей массе ничтожно. Я сомневаюсь даже, что это 10%. Мы меньше стали наблюдать молодежи. Она готова на аренду, потому что платить за съем жилья сейчас выгоднее, чем вносить ипотечный платеж.
– А выгодно ли сейчас покупать квартиру в ипотеку, чтобы ее сдавать?
– Раньше это было выгодно – брать кредит под минимальный процент и гасить платежом от сдачи. Сейчас так не работает, потому что по ипотеке ежемесячно нужно возвращать больше.
ДОСЛОВНО. "Риелторы ужесточили свои внутренние стандарты, чтобы избежать случаев мошенничества. Особенно если квартиру продает пожилой человек. Мы обязательно запрашиваем справки из психо- и наркодиспансеров, беседуем с детьми и родственниками: знают ли они о продаже, куда этот человек собрался выписываться и переезжать. У подавляющего большинства агентств такие нормативы разработаны. Плюс мы подписали меморандум о сотрудничестве с областной прокуратурой и, если у нас возникают по сделке малейшие подозрения, можем оперативно привлекать сотрудников ведомства".
Допустим, вы покупаете однокомнатную хрущевку в неплохом состоянии за 3 млн рублей в нормальном районе города. Сдавать вы ее будете за 20 000 рублей + коммуналка. В год вы заработаете 240 000. Это 8% от вложенных вами денег, а срок окупаемости 12 лет. Вот ваша рентабельность. И это мы говорим, если все 12 месяцев квартира сдается, там никто ничего не ломает, не рушит, в нее не надо вкладывать. Это так себе бизнес при нынешних ставках. Посуточная сдача может быть – там другие истории.
Банки отклоняют заявки на кредит
– Что берут ивановцы на вторичном рынке – однушки, двушки, комнаты?
– По большому счету покупают всё, на что у людей хватает денег. И чтобы было ипотечное плечо минимальное – до миллиона рублей. Кроме того, нужно понимать, что около 50–60% заявок сейчас банки отклоняют, так как люди закредитованы. Раньше процент отказов был 15–20%.
Есть вероятность, что со снижением ключевой ставки размер депозитов тоже упадет, и люди из банков понесут свои деньги в бетон. Потому что у наших граждан всего две формы сбережений: банк либо квартира.
– Цены на вторичное жилье тоже сильно взлетели?
– После того как ключевая ставка ЦБ начала расти, на первых этапах люди побежали покупать жилье, потом наступил момент, когда цены раздулись до немыслимых высот, спрос остановился. Сейчас многие собственники стали более договороспособны: они понимают, что спрос на низком уровне, к ним никто не приходит, они не имеют шансов продать свое жилье дорого, а вопросы нужно решать сейчас. Поэтому цены снижают – на 5–10%, для квартиры это ощутимая скидка.
– Срок продажи тоже увеличился?
– Да, конечно. Если раньше средний срок продажи был 2–3 месяца, то сейчас 4–5. Раньше был дефицит объектов, сейчас дефицит покупателей.
Неплохой заработок сегодня – вклады
– Каковы ваши прогнозы по поводу рынка недвижимости в нашем регионе?
– Всё будет зависеть от того, в какую сторону двигается Центробанк. Либо они оставят всё как есть и картина будет такая же вялая, как сейчас, либо ставка снизится до 12-13% и рынок сразу оживится. Но из нынешней ситуации мы будем долго выходить – это не закончится ни 2025-м, ни 2026 годом.
– Что же делать тем, кому необходимо жилье: ждать или покупать сейчас?
– Семьям, которые могут взять и тянуть семейную ипотеку, лучше брать ее сейчас – новостройки дешеветь не будут точно.
Тем, кто до сих пор держит деньги в депозитах, лучше пока там и оставаться: 15-16% – это неплохой заработок. Тем, кто должен решить жилищный вопрос сейчас, нужно делать это сейчас, ждать нечего: можно поторговаться в цене на вторичке, а большую процентную ставку надо как-то протянуть год-полтора, рано или поздно наступит рефинансирование и ее можно будет снизить с 20-21 до 14-15%.
