Что ждет ипотеку в РТ в 2015 году: прогнозы экспертов
Стагнация на рынке ипотечного жилья и «взлет» цен на аренду – таковы последствия увеличения ключевой ставки Центробанка, обвала рубля и общего ухудшения экономической ситуации. Корреспондент «Эфир-24» попросил владельцев крупнейших риэлторских агентств Казани и президента Гильдии риэлторов РТ дать прогнозы на грядущий год.
По словам директора крупнейшего агентства недвижимости Казани ООО «Флэт», Руслана Хабибрахманова, недвижимость остается надежным инструментом сохранения денег. Однако рынок ипотечного кредитования, по его словам, не поддается прогнозированию. - Ситуация, сложившаяся в настоящее время, выводит подъем ставок по ипотеке выше 15%. На основании динамики последних четырех лет, большинство сегментов недвижимости показывали стабильный рост, - рассказывает Хабибрахманов. – Считаю, что в следующем году ожидается планомерный незначительный рост стоимости квадратного метра. С повышением ставок по ипотеке сократится доля приобретаемого жилья, но надежду вселяют усилия правительства по стабилизации экономики России. По мнению Анастасии Гизатовой, директора агентства недвижимости ООО «Счастливый Дом», рост ипотечной ставки на 1,5% вовсе не означает «обвала» рынка ипотеки. - Кому надо, тот будет покупать и по этой цене, тем более, что эта ставка может быть скорректирована снижающейся стоимостью кв. метра. То есть помесячный платеж останется на прежнем уровне. Поясню свое мнение: согласно законам рынка, с уменьшением спроса, ожидаемо, что цена на кв. метр жилья снизится. Что касается роста цен на недвижимость, то инфляция, курс рубля к валюте, общая нестабильность, слухи о дефолте и денежной реформе, по словам Анастасии Гизатовой, «подогревают» рынок. - Сдерживающими рост цен факторами сейчас являются два условия. Во-первых, уже сейчас цены на недвижимость необоснованно завышены, и дальнейшее их повышение приведет к полной стагнации рынка. Покупательская способность будет низкой до тех пор, пока у покупателей недвижимости не возникнет психологическая адаптация к этой сумме. Сегодня «порог вхождения» - сумма, которую население готово заплатить за 1-комнатную квартиру - 2 млн. рублей. К сумме выше этой населению уже нужно будет привыкать. Во-вторых, все процессы, происходящие на рынке недвижимости, зависят от макроэкономических показателей. И лишь стабилизация этих процессов может привести к стабилизации цен на рынке недвижимости. До Нового года, считает Анастасия Гизатова, банки продолжат работать по прежней ставке, но выдача кредитов новым клиентам уже не осуществляется. Соответственно, до конца текущего года ситуация на рынке недвижимости не изменится коренным образом. - Если в следующем году в экономике ничего не изменится, то на рынке недвижимости наступит стагнация: рынок «встанет» и будет «стоять» с января-середины февраля до лета. Естественно, «замирание» рынка начнется не в новогодние праздники, а с началом деловой активности – в конце января 2015 года. Спустя некоторое время игроки, который сейчас «сидят» в валюте, вернутся в недвижимость, стагнация станет вялотекущей, но нужно понимать, что до этого момента количество покупателей на рынке недвижимости резко сократится. - Невозможно прогнозировать, как повернется ситуация, - делится своими наблюдениями директор ООО «Центрального агентства недвижимости» Айдар Садыков. - Однозначно, когда поднимается процентная ставка по кредиту, значительное количество заемщиков отсеивается. Что касается рынка недвижимости: с одной стороны, при уменьшении количества покупателей, цена на объект должна упасть, но с другой стороны текущие темпы инфляции не позволяют говорить о каком-либо снижении цен. Те, кому нужно решать жилищный вопрос, и у кого есть такая возможность, примут новые условия. Однако, рост процентной ставки, безусловно, грозит уменьшением количества сделок. Для любого агентства недвижимости это не очень хороший фактор, ведь основная масса покупателей это «ипотечники». Людей, приобретающие жилье с использованием кредитных средств, на рынке недвижимости большинство. Одним из первых, кто заострил внимание общественности на ситуации, складывающейся на рынке недвижимости, стал президент Гильдии риэлторов РТ Андрей Юрьевич Савельев. - Правительству необходимо принять меры, чтобы рост процентной ставки был остановлен. Важно, чтобы процентная ставка снизилась или не росла выше 15%. Оптимальная ситуация на сегодня - фиксированная процентная ставка в 12-13%. - При текущей ситуации рынок ипотеки, конечно, сократится, но окончательно все равно не умрет. У населения есть реальная потребность в жилье, а основной возможностью получения этого жилья на сегодняшний день является ипотека. Критическим значением, от которого напрямую зависит жизнеспособность рынка ипотечной недвижимости, по мнению Савельева, является ставка по ипотечному кредиту выше 17%. - Если ставка поползет до 17-18%, то можно говорить о «смерти» рынка ипотеки. На данный момент 40% сделок на рынке недвижимости производится с привлечением кредитных средств. При ставке в 14-15% объем ипотечных сделок сократится до 15-20%, при ставке в 17-18% - до 5%. При таком раскладе и сам рынок недвижимости уменьшится пропорционально этим значениям. Клиенты, располагающие наличными средствами, останутся на рынке ипотеки, те же, кто рассчитывал на кредитные займы, уйдут на рынок аренды. Соответственно, при повышении процентной ставки можно прогнозировать стоимость аренды жилья. По словам Савельева, в течение последних двух недель до Нового года ожидается рост покупательской активности со стороны физических лиц. - Если в грядущем году не случится масштабных политических и экономических потрясений, то неизбежно плавное повышение цен на недвижимость и сбалансированное соотношение спроса и предложения. Рост инфляции, к сожалению, неизбежно, ведет к росту цен, а Казани есть, куда повышать цены - мы находимся лишь на 23 месте по ценам на недвижимость по России. Однако, если цены резко пойдут в рост, есть риск, что мы получим стагнацию по примеру 2012 года: цены резко выросли и наступило «затишье» - покупательская способность практически сошла на нет. Большинство экспертов убеждены, что ключевые тенденции татарстанского рынка недвижимости станут ясны с момента начала деловой активности в 2015 году. За последние 10 месяцев в Казани совершено 27 тыс. сделок по договорам купли-продажи недвижимости, включая ипотечные договоры. Это число на 30% выше, чем в 2014 году. Эксперты сходятся во мнении, что при сохранении существующих на сегодняшний день макроэкономических показателей, неизбежно «замирание» рынка и уход с него большинства потенциальных покупателей. Нуждающиеся в жилье будут вынуждены жить в арендованном жилье, цена на которое, к слово, ожидается, что существенно повысится. Фото: из открытых источников
