«Люди боятся держать деньги в рублях и вкладывают в недвижимость»
Застройщики в Челнах надеются, что стоимость жилья будет расти
Челнинские риелторы вторую неделю работают в авральном режиме, не успевая показывать жилье всем желающим его приобрести. Опрошенные «БИЗНЕС Online» участники рынка заявили, что рост продаж, вызванный падением курса рубля, у некоторых произошел на четверть, а у кого-то количество сделок выросло вдвое. Выраженного увеличения цен пока нет, но все ожидают роста ставок по ипотеке после голосования по поправкам к Конституции.
насколько вырос спрос
Происходящие глобальные изменения на мировых рынках серьезнейшим образом отражаются на рынке жилой недвижимости Набережных Челнов. Большая часть агентств недвижимости, да и сами застройщики после январского и февральского затишья перешли на работу в авральном режиме и фиксируют значительный рост платежеспособности.
По словам Энже Хамидуллиной — руководителя агентства недвижимости «Полезные люди», спрос на жилье резко повысился две недели назад, с началом девальвации. «Ажиотаж уже начался. Он длится уже около двух недель. Как только повышение доллара произошло, то сразу и спрос пошел на жилье. У нас и в пятницу, и в субботу телефоны в агентстве не умолкают. Я не скажу, что люди прямо бегут и все покупают, но, по крайней мере, задатки вносятся, договора заключаются. Спрос серьезно вырос, думаю, по сравнению с февралем раза в два», — заявила Хамидуллина.
Как утверждает риэлтор, люди, имея на руках какие-то суммы денег, боятся держать их в рублях и принимают решение вкладывать в недвижимость. Спрос идет как по новостройкам, так и по вторичному жилью. «Мы наблюдаем также, что люди активнее пошли в банки за одобрением на получение ипотечных кредитов. Причина в опасениях, что ипотечная ставка будет повышена», — предполагает она.
Косвенно об этом может говорить тот факт, что в условиях нестабильности небольшие банки уже повысили ставку по ипотеке, а крупные сократили срок действия одобрения на кредиты с 4 месяцев до одного. «Несмотря на решение Центробанка оставить ключевую ставку неизменной, „Абсолют-банк“ уже принял решение об увеличении процентной ставки по ипотеке на 1%. И даже ВТБ, ранее выдавая одобрение на ипотеку, заявлял, что срок ее действия составляет 4 месяца, а сейчас менеджеры отдельно проговаривают, что срок действия одобрения на кредит составляет только 1 месяц», — утверждает Хамидуллина.
При этом собеседница издания отмечает, что с началом роста спроса на жилье активнее стали выставлять квартиры на продажу и продавцы. «Если раньше люди все-таки боялись нестабильности, говорили: „Давайте-ка мы лучше переждем эту ситуацию“. Сейчас уже не боятся, выставляют», — говорит руководитель агентства.
ПРОДАВЦЫ ГОВОРЯТ: «ДОЛЛАР СИЛЬНО ВЫРОС, ОТДАВАТЬ ЗА „КОПЕЙКИ“ ЖИЛЬЕ НЕ БУДЕМ», А ПОКУПАТЕЛИ ОТВЕЧАЮТ: «ХОРОШО. МЫ ПОДОЖДЕМ…»
По словам Рисхата Сабирзянова — руководителя агентства недвижимости «Кама», в марте риэлторы стали фиксировать весьма заметный рост количества сделок, увеличение в сравнении с февралем составило около 25%. Вместе с этим увеличилось как количество продавцов квартир, отказывающихся от заключения сделок, так и количество покупателей, которые решили повременить с покупкой, полагая, что со временем жилье должно подешеветь.
«У нас в марте наметился довольно серьезный рост продаж — на 25% примерно, если сравнивать количество заключенных сделок с февралем, — говорит Сабирзянов. — Но при этом определенная часть продавцов с началом снижения курса рубля начали отказываться от сделок, ссылаясь на рост курса доллара. Говорят: „Доллар сильно вырос, отдавать за копейки жилье не будем“. При этом и определенная категория покупателей тоже приостанавливается в покупке. Они полагают, что в связи с наступлением глобального кризиса, предприятия станут меньше зарабатывать, возможно даже уровень заработных плат им придется существенно корректировать, кто-то возможно даже обанкротится. Приводят в пример туристическую или авиационную отрасли, где дела сейчас стали идти совсем плохо. Соответственно, они считают, что когда сценарий глобальной рецессии начнет воплощаться в жизнь, цены на жилье должны будут снизиться, и они купят квартиру подешевле».
Январь, по словам Сабирзянова, для риэлторов оказался весьма тяжелым, количество сделок снизилось в три раза, февраль по продажам оказался на уровне прошлого года и лишь в марте пошел подъем спроса на жилье. «Если сравнивать январь нынешнего года с январем 2019-го, то можно сказать, что рынок просто лежал. В январе 2020 года у нас сделок было в три раза меньше, — говорит он. — В феврале мы немного отыгрались, уровень продаж был сопоставим с показателями февраля прошлого года, а в марте уже пошел серьезный рост, причем он наметился еще до событий, связанных с падением цен на нефть, девальвацией рубля и пандемии коронавируса».
Сами риэлторы рекомендуют своим клиентам брать жилье по существующим ценам, не дожидаясь понижения, тем не менее, некоторые из клиентов принимают решение приостановить процесс выбора жилья, ожидая понижения стоимости.
«По опыту прошлых кризисов могу сказать, что если, например, доллар серьезно вырастал, то жилье, пусть и с каким-то отскоком, но дорожало тоже. Это происходило, конечно, через какой-то промежуток времени, а не сразу. Тем не менее, если раньше практически все рассуждали в парадигме роста стоимости жилья из-за роста курса доллара, то сейчас, в том числе и среди наших клиентов, есть те, кто считает, что стоимость жилья будет снижаться», — говорит Сабирзянов. При этом он отмечает, что в сравнении со стоимостью полугодовой давности цена возросла в среднем на 200-300 тысяч рублей. Если однокомнатная квартира в пятиэтажке летом стоила 1,7-1,8 млн рублей, то сейчас подорожала практически до 2 млн. рублей. Квартиры в девятиэтажках, стоившие 2 млн рублей, сейчас продают уже за 2,15 — 2,2 млн рублей. Двухкомнатные квартиры, за которые еще летом просили 2,6 млн рублей, сейчас не выставляют меньше чем за 2,8 млн. рублей. «Трешки» без ремонта еще можно встретить и за 2,8 млн рублей, но с ремонтом цена увеличивается сразу же до 3,3-3,5 млн рублей.
Желание большого числа покупателей купить квартиру с ремонтом один из самых опытных в Челнах риэлторов отметил как наметившийся тренд. «Сейчас клиент хочет купить квартиру и вообще избавить себя от вопросов, связанных с ремонтом. Он хочет купить жилье и сразу начать в нем жить. На это имеются две причины — увеличившаяся стоимость как самих строительных материалов, так и стоимости услуг по ремонту квартир. Меньше чем за 6 тысяч за квадратный метр квартиру не отремонтируешь», — говорит Сабирзянов.
три волны покупателей
По словам представителя одного из крупных участников челнинского рынка жилья, пожелавшего остаться неназванным, прошлая неделя ознаменовалась для компании поистине ажиотажным спросом на готовое жилье. «На прошлой неделе у нас был очень большой поток клиентов, у которых уже имелась одобренная ипотека. 20 марта Центральный банк России должен был озвучить свое решение по ключевой ставке. И люди, у которых уже имелось такое одобрение, полагая, что процент по ипотеке может повыситься, поспешили до объявленной даты зарегистрировать свои договоры на покупку», — говорит он. Вторая мощная волна покупателей пришла в офисы продаж уже на этой неделе, но покупали квартиры в основном уже за наличный расчет. «На этой неделе пошли покупатели, у которых имелись какие-то накопления. Они покупают жилье за наличный расчет, к ипотечному кредитованию не прибегают. Думаю, что это те, кто с хорошей прибылью сумели выйти из доллара, и теперь решили вложиться в жилье», — предположил наш собеседник.
Особенным спросом, по его словам, пользуются студии и однокомнатные квартиры в уже сданных домах. А вот квартирами большого метража покупатели сегодня не интересуются, их продается очень мало, хотя и цены на некоторые из них были снижены еще до девальвации национальной валюты. Интересно, но застройщик через какое-то время ожидает прихода и третьей волны покупателей. По его словам, через некоторое время за покупками придут люди, которые «подбирали бумаги» серьезно подешевевших компаний на фондовом рынке. «Когда акции подрастут, и инвестор их продаст, получив прибыль, куда он будет вкладывать кэш? В недвижимость!» — предполагает он.
«МЫ НАБЛЮДАЕМ ПОВЫШЕНИЕ СПРОСА НА КВАРТИРЫ»
В крупнейшем строительном холдинге Закамья — компании «Домкор», также фиксируя резкое повышение спроса на готовое жилье в последние пару недель, предположили, что в дальнейшем стоимость жилья будет расти и влиять на стоимость будет не только курс доллара. Застройщикам придется закладывать в стоимость и инфляционные ожидания.
«Да, мы наблюдаем повышение спроса на квартиры. В периоды резких колебаний валютных курсов всегда заметен всплеск интереса людей к недвижимости. Это, в общем-то, логично, потому что недвижимость дорожает дольше, чем предметы первой необходимости. Цены, заложенные застройщиком на длительный инвестиционный период год-полтора назад, сохраняются, ведь основная часть закупок была сделана тогда по старым ценам, и значит, на текущей стоимости квартир курс рубля пока не сказывается. Но на следующие инвестиционные циклы застройщик будет закладывать уже совершенно другие расценки, и стоимость квадрата, безусловно, вырастет. Ну, и мы же понимаем, что, кроме роста курса валют, у нас будет всплеск инфляции. И это, соответственно, тоже повлияет на конечную стоимость жилья», — заявил БИЗНЕС Online Юрий Мочалин — коммерческий директор «Домкора».
По его мнению, ипотечная ставка сегодня находится на историческом минимуме и ее рост неизбежен. «Да, до известных событий процентная ставка по ипотеке непрерывно снижалась, а сейчас замерла, но надо понимать, что она сдерживается искусственно. А значит, рано или поздно вполне логичным и естественным будет ее движение вверх. Думаю, это произойдет в течение ближайших трех месяцев. Ключевая ставка здесь мало поможет: очевидно, усилий правительства не хватит, чтобы сохранять ее долго на прежнем уровне в 6%», — считает топ-менеджер застройщика.
В этой связи, Мочалин, как и Сабирзянов, рекомендует не откладывать покупку: «Всем, кто планировал приобретение квартиры, но ждал более выгодных условий, я бы посоветовал поторопиться с принятием решения. Нас, застройщиков, часто упрекают в том, что мы „играем“ на конъюнктурных вещах. Но, кто бы что ни говорил, все прогнозы, которые мы давали о повышении процентной ставки или стоимости квадратного метра, сбывались. За последние 15 лет ни разу не было такого, чтобы жилье подешевело. Пока что цены на наши квартиры не выросли. Но это лишь вопрос времени. Конечно, свой отпечаток на состояние сферы недвижимости накладывает и ситуация с коронавирусом. Если она будет развиваться так, как сейчас, то может существенно повлиять на рынок».
При этом Мочалин рассказал, что в целях профилактики вирусных инфекций «Домкор» уже на протяжении довольно длительного времени заключает сделки дистанционно, а клиентам, планирующим покупку жилья, нет необходимости посещать офисы продаж.
«Дистанционные сделки мы заключаем уже давно: у „Домкора“ достаточно велик процент покупателей, которые всю необходимую информацию о квартире получают на сайте, в телефонном общении с нашим специалистом и принимают решение о покупке, не посещая центр недвижимости. Распространена и практика передачи документов, необходимых для оформления договора, по мессенджеру WhatsApp. А сейчас мы активно внедряем и электронную регистрацию сделки», — заявил он.
