«Шок в 1998-м, в 2008-м мировой кризис, а такое впервые»: застройщики держат тройной удар?
«Зачумленная» стройка: материалы дорожают, «перекупы» играют на ажиотаже, а МФЦ на замке. Ждать ли новую волну обманутых дольщиков?
Коронавирусный карантин нанес очередной удар по рынку недвижимости: МФЦ закрыты, регистрация «очных» сделок остановлена. «Путинские каникулы» отправляют на «удаленку» офисы девелоперов, но стройка продолжается. Разве что теперь повышаются риски банкротств и срыва сроков сдачи домов. О том, чем дышит стройка на фоне пандемии, как валютные качели влияют на процесс, — в оценках экспертов «БИЗНЕС Online».
МФЦ ЗАКРЫЛИСЬ — ПОКА ДО ДО СУББОТЫ: «ПРОДАВЦЫ И ПОКУПАТЕЛИ БУДУТ ЗАКЛЮЧАТЬ ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ»
Условия приема граждан с понедельника меняют многофункциональные центры. С 30 марта по 3 апреля МФЦ станут работать только на выдачу уже готовых документов по ранее принятым запросам. Прием документов осуществляться не будет. Такое решение приняло правительство республики в соответствии с указом президента России Владимира Путина «Об объявлении в РФ нерабочих дней». В докарантинные дни городские офисы МФЦ принимали до 1 000 человек в день. В конце марта поток посетителей увеличился на 20%, и это неудивительно: еще неделю назад риелторы в разговоре с «БИЗНЕС Online» опасались, что закрытия МФЦ на карантин точно не избежать.
Фактически это означает, что подать документы на оформление сделок по недвижимости можно будет лишь в электронной форме. Мы спросили экспертов, как это скажется на рынке недвижимости. «Последствия оценить трудно — вероятно, неделю документы приниматься не будут, а затем начнется усиленный прием, возникнут очереди в Регпалате, — прогнозирует гендиректор „НЛБ-Недвижимость“ Андрей Савельев. — На рынке недвижимости это скажется отрицательно. Частично работа перейдет в электронный вид, но к этому не все привыкли». И Росреестр, и МФЦ продолжат принимать заявления в электронном виде, однако услуга это не бесплатная, напоминают риелторы.
«Ее предоставляют нотариусы, но они могут не работать. Кроме того, электронная регистрация может быть оформлена не всеми заявителями. Ввиду последних изменений 2019 года перед оформлением электронной сделки необходимо обратиться опять же в МФЦ — чтобы написать соответствующее заявление!» — констатирует руководитель АН «Премьер» Руслан Садреев. Остается возможность проведения электронной регистрации через банки (так как при обращении туда подтверждение личности в МФЦ не требуется). Но банки тоже переходят в режим новогодних праздников: по крайней мере, именно такую рекомендацию на днях озвучил Центробанк.
«Так как сейчас больше 50 процентов сделок проходит с использованием ипотечных кредитов, у нас большой вопрос — в каком режиме будут кредитные отделы банков, — выразил беспокойство Садреев. — Если банки организуют работу — пусть не в полном объеме, но хотя бы на 50 процентов, — тогда рынок недвижимости не так сильно почувствует данные ограничения. Но я думаю, что это вряд ли осуществимо». По его прогнозам, приостановка регистрации сделок приведет к тому, что продажи будут не срочными. «Продавцы и покупатели уже не смогут оформить сделку в стандартном режиме и станут искать любые законные способы — заключать предварительные договора купли-продажи, как-то закреплять свои договоренности соглашениями».
В «Унистрое» полагают, что хотя бы «электронное окно» для регистрации сделок должно остаться. «Было бы хорошо, если бы Росреестр оставил возможность онлайн-подачи сделок на регистрацию», — говорит замгендиректора компании «Унистрой» Искандер Юсупов. На прошлой неделе у компании вышел с регистрации первый онлайн-договор — весь процесс был дистанционным, без очного общения с клиентом.
Наши собеседники уверены, что сложившаяся ситуация в любом случае приведет к почти полной заморозке рынка. По прогнозам Садреева, в начале второго квартала количество сделок может сократиться на 80–90%. Дальнейшее же развитие ситуации будет зависеть от развития коронавирусной пандемии. «Дай бог, чтобы все это поскорее закончилось», — в один голос заявляют эксперты.
СТРОЙКА ДОРОЖАЕТ: +15% АРМАТУРА И ЦЕМЕНТ, БАТАРЕИ И КАБЕЛЬ НЕ ОТПУСКАЮТ
Прикрытие каналов продаж — не единственная беда. Есть еще и ценовая паника. Вице-премьер РФ Марат Хуснуллин 26 марта поручил главам регионов ежедневно мониторить цены на стройматериалы, провести оценку их запасов и не допустить дефицит. В Татарстане за стоимостью основных стройматериалов каждый день следили и до заявления Хуснуллина. Так, по данным минстроя РТ, 16 марта в республике на 1% выросла средняя цена 15 видов основных стройматериалов. Рост продолжился 18 и 23 марта.
Дорожала листовая сталь толщиной 8 и 10 мм, швеллеры, двутавровые балки, арматура диаметром 10 и 12 мм, профнастил и главный строительный «хлеб» — цемент. Стоимость выросла на гравий, щебень, напорные питьевые полиэтиленовые трубы диаметром 110 миллиметров. Не изменилась цена на кирпич, речной песок, держится, по данным минстроя, цена на бетон М200 и летний раствор. Но в минстрое следят только за основными стройматериалами, импортные комплектующие за рамками контроля. А их на стройке тоже хватает.
Генеральный директор АО СЗ «ИтильТехноСервис» Рашид Исхаков рассказал, что классические строительные материалы растут на 1–2% из-за увеличения цен на топливо, нестабильный курс доллара и евро повлиял на цену электротехнического и вентиляционного оборудования, труб, насосов. «Вслед за повышением курсов валют поставщики оборудования поднимают цены примерно на 10 процентов. И в этой ситуации мы вынуждены поднять стоимость на 2–3 тысячи рублей за квадратный метр, — говорит Исхаков. — Ничего хорошего в дальнейшем не ждем».
Поставщики стали не только поднимать цены, но и прячут товар до лучших времен. «Объективно стоит ожидать роста на импорт, — рассказал „БИЗНЕС Online“ один из девелоперов. — Но когда этот рост не соответствует увеличению курса доллара, ясно, что это наглые спекуляции. Мы уже разорвали отношения с несколькими такими поставщиками!» Другой добавляет, что это еще полбеды. Поставщики к тому же и не отгружают продукцию, ожидая, что будет дальше. «Не достать кабель, с трудом — радиаторы отопления, но строить же надо!» — отмечает собеседник. «Мы прогнозировали ситуацию, еще в январе–феврале законтрактовали и оплатили основные позиции комплектующих, — говорит еще один участник строительного рынка. — Но, когда один из поставщиков решил поднять цены на треть — притом что товар уже на складах еще до кризиса, мы уведомили его о разрыве контракта. Наш контрагент тут же сослался на своеволие своих сотрудников и отыграл назад».
В недельном выражении рост — в пределах 1–2%, но, если пересчитать на годовые показатели, получается навскидку 15%, так что инфляция «отдыхает». «15-процентный рост могут затеять перекупщики, разогревая ажиотаж — по аналогии с продуктовым рынком», — пояснили «БИЗНЕС Online» в минстрое РТ.
Рост цен на материалы влияет на выполнение показателей национального проекта «Жилье и комфортная среда», по которым Татарстану предстоит построить 2,9 млн кв. м, предупреждают девелоперы. В цене стройки материалы — это примерно 60% затрат, остальное — фонд зарплаты. И удорожание этих статей напрямую влияет на цену метра. «Не было еще ни одного профильного совещания, — с недоумением отмечает один из источников на строительном рынке. — Ситуация меняется каждый день. Вот собирали продуктовых ритейлеров, президент гипермаркеты осматривал. Понятно, о людях думают. Строителей с наступлением кризиса профильный минстрой никуда не звал! А за нами сотни рабочих и их семьи, за нами дольщики — но стройка же не так заметна, как полки магазинов».
В минстрое парируют: каждые две недели президент РТ Рустам Минниханов проводит совещание по проектному финансированию, в еженедельном режиме «штабит» с районами республиканские программы. «Застройщики не в вакууме», — резюмировали в ведомстве. Всегда есть возможность сообщить о проблемах: в конце концов чиновники реагируют, если есть обращения.
«ПУТИНСКИЕ КАНИКУЛЫ» НЕ ДЛЯ СТРОЙКИ, ГАСТАРБАЙТЕРЫ НЕ ЗАДАЮТ ВОПРОС «СКОЛЬКО?». строители просят 10% НДС и дешевое топливо
Несмотря на заявление президента РФ Владимира Путина о нерабочей неделе, останавливать стройку застройщики не намерены, лишь офисных сотрудников перевели на удаленную работу. На стройках повысят меры безопасности, связанные с защитой от коронавируса.
«Не понимаю, что происходит: то ли карантин, то ли выходной, — сказал генеральный директор ООО „Группа компаний „ЖИК города Казани“ Эмиль Хуснутдинов и описал последствия остановки стройки. — Это сроки. Тянешь, тянешь телегу, чтобы лошадь шла быстрее. И вот она остановилась. Стройка — процесс непрерывный, его сложно запустить быстро в случае простоев».
Тем временем антикризисный план правительства РФ в части стройки предусматривает субсидирование процентных ставок по кредитам застройщикам в рамках проектного финансирования — в случае падения темпов продаж. Минстрой РФ проработает продление разрешений на работу мигрантов, возможность отмены штрафов за нарушение срока сдачи домов и смягчения требований по включению домов в реестр обманутых дольщиков. Но все эти меры — очередная волокита, подозревают игроки рынка. Поди докажи чиновникам, что в твоих бедах виноват коронавирус, а не приятный отдых у прохладного пока Черного моря.
В том числе из-за возможных сложностей с иностранными рабочими Госжилфонд при президенте РТ подстраховал себя и отказался от 18-этажек в пользу новых 9-этажных панельных проектов казанского ДСК. Почему? На стройплощадках не понадобятся армии иностранных каменщиков, бетонщиков, арматурщиков, разнорабочих, которые в строительный сезон нарасхват, а потому ищут, где выше зарплаты. Панели отливают на заводе, а бригада монтажников возводит коробку дома за 2,5–3 месяца.
Однако доля иностранцев на стройках Татарстана оценивается примерно в 30%. Чаще всего гастарбайтеры переводят деньги в доллары и отправляют на родину — курс доллара вырос, значит, зарплата стала ниже. Время искать новое место работы? «Сейчас везде проблемы, поэтому вопрос „сколько заработаю?“ не стоит, будут работать там, где есть работа», — считает Хуснутдинов, уточнив что у его компании нет большого иностранного контингента. Часть опрошенных девелоперов заявили, что обходятся без иностранной рабсилы и не фиксируют удорожания стоимости работ подрядчиков, у которых она есть.
Застройщики осторожны в прогнозах, но наблюдают повышенный спрос на недвижимость, покупатели фиксируют выгодные условия и быстрее подписывают договоры. «Кто рассматривал покупку недвижимости, понимают, что еще есть шанс „запрыгнуть в последний вагон“ с низкими ставками по ипотеке и ценами от застройщиков», — говорит коммерческий директор «КамаСтройИнвеста» Антонина Дарчинова.
Дальше рынок зависит от цен на нефть, валютных скачков, ключевой ставки Центробанка — чем она ниже, тем выгоднее людям ипотечные кредиты. «Несмотря на то что ЦБ сохранил ставку на прежнем уровне, это не помешало ряду банков увеличить ставки по ипотеке», — озвучил проблему генеральный директор девелоперской компании «Унистрой» Юсупов. А если банки продолжат повышать ставки вслед за ЦБ, застройщики «подкрутят» цены, то спрос на недвижимость ощутимо сократится.
По словам застройщиков, стройку стоит поддержать не только низкой ипотечной ставкой и антикризисным планом, но и снизить цены на топливо, стоимость подключения к сетям, сократить НДС до 10%. А также помочь с объектами социальной инфраструктуры, ускоренной выдачей госорганами разрешительных документов.
В ЭСКРОУ ЗАЛОЖИЛИ РОСТ СЕБЕСТОИМОСТЬ В 5–10%, В ЗОНЕ РИСКА — ПРОЕКТЫ ПО СТАРЫМ ПРАВИЛАМ
Пока вызванное ростом курса валют повышение не сильно повлияло на себестоимость текущего и близкого к завершению строительства, потому что часть договоров заключали с фиксированной ценой. «Вынуждены пересматривать себестоимость по будущим запланированным проектам, вносить изменения в финансовые модели», — говорит Дарчинова. А в «Унистрое» заявляют, что себестоимость выросла и у домов строящихся — в пределах 30%.
Участники рынка заявляют, что рост цен на стройматериалы пока не сказался на работе по эскроу-счетам и выполнении договоров долевого участия по новым правилам. Банки при согласовании проекта закладывают рост себестоимости строительства в пределах 5–10%. Пока застройщик не превысил этот показатель, речи о санкциях не идет. Что дальше — непонятно.
В зону риска глубже заходят застройщики, достраивающие жилье по старой схеме долевого строительства. «Если вы все-таки остановили выбор на объектах, которые достраиваются по старой схеме, то лучше приобретать жилье в тех домах, которые либо уже сданы, либо сдаются в ближайшее время», — рекомендует Юсупов. Почему? По новой схеме в случае досрочного расторжения договора проектного финансирования дольщикам вернут деньги с эскроу-счетов, а варианты завершения проекта будет искать банк. «В этом случае не стоит опасаться долевого строительства даже в нестабильной ситуации», — полагает Дарчинова.
Как идет в РТ достройка проблемных домов обманутых дольщиков, которые появились в том числе из-за предыдущих кризисов? На достройку второго, третьего, и четвертого дома ЖК «МЧС» на ул. Губкина и одного на ул. Достоевского, 57 в декабре 2019-го планировали выделить 5,8 млрд рублей, из которых 2,8 млрд — республиканские, 3 млрд рублей — федеральные. Как рассказал источник «БИЗНЕС Online», деньги выделят после подготовки сметы в текущих расценках, поэтому озвученная в декабре сумма увеличится. «Если бы сметы подготовили, прошли госэкспертизу, то вопрос стоял бы острее», — рассказал собеседник газеты, уточнив, что в правительстве РТ готовы к возможному росту смет и на других проблемных объектах республики. В конце 2019 года в РТ их было более 20, из которых 9 — в Казани.
Коммерческий директор строительной компании «Домкор» Юрий Мочалин ожидает в течение двух-трех лет очередного ухода застройщиков с рынка жилья. «Три года назад в Набережных Челнах работало более 30 застройщиков, а теперь всех можно пересчитать по пальцам двух рук», — рассказал Мочалин.
Этот кризис не похож ни на один из предыдущих, в один голос говорят участники рынка. «В 1998-м был шок, в 2008-м — мировой кризис. Такое впервые. И мировой кризис, и российский, и коронавирус», — отмечает Хуснутдинов.
