«Если для общепита 2020-й  стал «войной», то для недвижимости – «матерью»

Анастасия Гизатова о рекордах жилищного строительства в ковидный год и советах тем, кто решит купить квартиру в 2021-м

«В кризисные периоды не только в недвижимости и у гадалок кипит жизнь… С 10 января 2021 года ваши расходы могут вызвать вопросы у налоговых служб», — предостерегает руководитель агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова. В своей итоговой статье этого года она рассказывает, для чего в будущем придется переезжать в промзоны, чтобы жить в новостройке, и почему покупка коттеджа целесообразнее, чем приобретение 80–100 «квадратов» в многоэтажке.

КТО-ТО СИДИТ В РЕГПАЛАТЕ, А КТО-ТО — У АСТРОЛОГА

Кому война, а кому мать родна. Эта пословица как нельзя лучше подходит к уходящему году. Если для общепита 2020-й стал «войной», то для недвижимости — «матерью».

Итак, что мы получили? Во-первых, рекордное количество сделок во всех сегментах недвижимости.

Если мы посмотрим статистику за последние три года, то показатели 2020-го не могли представить себе даже в самых смелых мечтах.

У этих рекордов три основных драйвера:

• льготная ипотека с субсидированной ставкой 6,5% для новостроек;
• предпосылки и слухи о девальвации рубля;
• стремительный рост курса доллара и евро.

При этом основным лейтмотивом сделок было «не заработать, а спасти». Так что любой пенсионер лучше эксперта даст раскладку, почему реальная инфляция составляет 19%, а не 4,2%, как в прогнозе ЦБ РФ.

Квадратные метры — самый понятный и доступный способ сохранения накоплений в любой нестабильности. И, что примечательно, в такие периоды активизируется не только рынок недвижимости, но и финансовые пирамиды, новые схемы (наверняка вы в курсе ажиотажа с Finiko), разные эзотерики, нумерологи и т. п. Так что кто-то сидит в регпалате, а кто-то — у астролога. 

ОДНОКОМНАТНЫЕ ХРУЩЕВКИ СТАЛИ МЕЧТОЙ ИНВЕСТОРОВ

Цены перешагнули психологическую отметку в 100 тыс. рублей за кв. метр. Многие эксперты, да и сами застройщики валят все на на эскроу (специальный счет для безопасного проведения расчетов между покупателем и продавцом — прим. ред.). Но ни возросшие издержки, ни эскроу-счета не привели бы к росту более чем на 15%. Всему виной — спрос. Давайте честно, если у вас готовы купить за 200 тыс. рублей за «квадрат», вы будете продавать за 100 тысяч? Думаю, что нет. Так почему все обижаются на застройщиков и призывают их к альтруизму?

Вслед за первичкой, не сразу, но подтянулся вторичный рынок. Однокомнатные хрущевки стали мечтой инвесторов и продавались в первые дни экспозиции.

ЧТО НАС ЖДЕТ

Во-первых, сокращения в отделах продаж у ряда застройщиков. Осенью было выкуплено рекордное количество новостроек. И это практически без усилий со стороны отделов продаж. Все бюджетные предложения «вымыты» с рынка, продавать пока нечего. Даже статистика УГР подтверждает: количество выданных разрешений на строительство в 2020-м уступает прошлым годам.

Во-вторых, многоквартиное жилье промзон и деревень. Надо понимать, что новостройки — 2021/2022 — это жилье в бывших промзонах Приволжского и Советского районов, а также в пригороде Казани в радиусе 40 километров.  

В-третьих, начнет наступательной работы налоговой. Я забыла, что в кризисные периоды не только в недвижимости и у гадалок кипит жизнь. ИФНС и всякие карательные органы вроде финмониторинга тоже завалены работой. Так что с 10 января 2021 года ваши расходы могут вызвать вопросы у вышеуказанных служб. Если вы готовы ответить, что явилось источником средств приобретаемой квартиры или что за странные переводы регулярно поступают на вашу карту, то причин для волнений нет. А если не готовы… Тем более после новогодних каникул вступают в силу поправки к № 115-ФЗ «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путем».

Кстати, если вы считаете, что преступный путь — наркотики, проституция и незаконная добыча золота, то это не так. Подпольный инвестор с двумя новостройками на перепродажу в 2021 году вызовет не меньший интерес налоговой, чем контрабандист из Афганистана.

В-четвертых, реванш загородки. «СельхозИпотека» с волшебными 2,7% оживила незаслуженно забытый сегмент загородного ИЖС. Но банки неохотно занимаются его кредитованием, у многих даже нет специальных программ, а имеющиеся настолько невыгодны, что отсеиваются 50% потенциальных покупателей.

В-пятых, в следующем году появится множество коттеджных поселков как с готовыми домами, так и с продажей земельных участков. Причины всего три: первая — на рынке загородки ниже порог вхождения. Ну что можно купить в Казани на миллион? А вот участок за ее пределами реально. Цены на загородную недвижимость еще не успели вырасти. Вторая причина: сейчас стартовала программа для граждан до 35 лет с детьми на приобретение ИЖД у строительных компаний по сниженной ставке. Условия: процентная ставка 6,5% годовых, срок кредита — до 20 лет, сумма кредита для Татарстана — не более 6 млн рублей и первоначальный взнос — не менее 20%.

Ну и третья причина: все острее встает вопрос о целесообразности приобретения 80–100 «квадратов» в многоэтажке, когда с аналогичным бюджетом можно справить новоселье в собственном коттедже.

Вывод напрашивается такой: нельзя сказать, что на рынке недвижимости столицы Татарстана происходило что-то уникальное. Все города-миллионники переживали штурмы отделов продаж застройщиков и дефицит бюджетных предложений. Так что сложно давать какие-либо прогнозы в сложившейся ситуации, но понятно одно: главное — здоровье, а не квадратные метры.