«Цены должны припасть»: послушается ли казанская недвижимость пророчества Грефа?

Новостройки в Казани заметно подешевели. Но не потому ли, что на витрине остался неликвид?

За июль новостройки Казани в среднем подешевели со 109 тыс. рублей за квадратный метр до 97 тысяч. Число сделок на первичном рынке рухнуло на 33%. Причины — отмена льготной, «путинской», ипотеки и низкий летний сезон, а также сохраняющийся дефицит качественных предложений. В том, куда дальше пойдет рынок недвижимости, вместе с экспертами разбирался «БИЗНЕС Online».

Греф прогнозирует спад цен на жилье

Рынок недвижимости в России начал остывать благодаря ужесточению условий «путинской» ипотеки и росту ключевой ставки Центробанка. В результате в России впервые за год снизились цены на жилье.

Нисходящий тренд первым спрогнозировал предправления Сбера Герман Греф. В интервью телеканалу «Россия-1» он заявил, что спрос на жилье упал из-за отмены части льгот по ипотеке.

Учитывая, что Сбер — лидер ипотечного рынка, ему доступна вся картина по регионам. Поэтому можно наложить «модель Грефа» на ситуацию в Татарстане.

В республике рынок недвижимости уже «припал»: сделок стало меньше. По данным Росреестра РТ, за месяц число договоров с долевым участием в Татарстане снизилось на 12%. В сравнении с июлем 2020-го и вовсе на 33% — зарегистрировано 1,3 тыс. сделок.

Падение затронуло и вторичный рынок: в Казани он потерял 12% сделок, опустившись в июле до 4,5 тыс. зарегистрированных договоров купли-продажи. По республике та же картина: на «вторичке» заключили 8,7 тыс. сделок, что на 9% меньше июньского показателя.

Эксперты рынка недвижимости назвали следующие причины падения спроса:

• Летний спад деловой активности. В 2020 году его не было из-за пандемии коронавируса и жесткой самоизоляции. В июне – августе прошлого года рынок наверстывал упущенное после весеннего карантина.
• Рост ключевой ставки ЦБ с 5,5 до 6,5%. За месяц процентные ставки по ипотечным кредитам при покупке вторички выросли на 1–1,5% до 9,5% годовых.
• Изменение льготной ипотеки. С 1 июля ставка льготной ипотеки для нового жилья выросла до 7% годовых, а сумма кредита для регионов снизилась вдвое до 3 млн рублей. С таким лимитом доступны варианты в пригородных ЖК, квартиры в которых покупают не так охотно.
• Первоначальный взнос вырос. Например, до 1 июля при покупке квартиры за 5 млн рублей первоначальный взнос составлял 1 миллион. Теперь же банки просят 2–2,5 млн рублей. Семьи с детьми, для которых действует ипотека под 6% годовых, не исключение.

В среднем по стране темпы выдачи ипотек упали: в июле выдали на 15% меньше кредитов, чем в июне. Причем в сегменте новостроек по стране выдали на 47% меньше кредитов, чем месяцем ранее. Татарстан — пока тихая гавань: доля ипотечных сделок за июль даже немного выросла.

Поэтому застройщики и риелторы пока настроены на оптимизм: по словам руководителя отдела новостроек АН «Флэт» Натальи Ильиной, в июле девелоперы  не торопились субсидировать ипотечные ставки.

В #Суварстроит «БИЗНЕС Online» рассказали, что в июле продажи компании выросли на 43% относительно аналогичного периода прошлого года. А результаты августа на 30% выше июля. «Осенью растущая динамика продолжится, так как со второй половины сентября начинается сезонный рост спроса», — говорит коммерческий директор #Суварстроит Эльвира Галяутдинова.

Выполнила июльский план продаж группа компаний «ЖИК», руководство которой, однако, отмечает курс на стабилизацию спроса. «Если 2020 год можно назвать годом „отгрузки“ квартир, то сейчас вполне спокойная рыночная ситуация, — говорит финансовый директор ГК «ЖИК» Айдар Мифтахов. — Но, главное, спада не наблюдаем».

Новостройки в Казани подешевели на 11%

В Казани все еще наблюдается дефицит новостроек. В 2020 году на рынке столицы РТ было представлено 40 проектов — на 41% меньше, чем в 2019-м. Число выставленных на продажу новых квартир в прошлом году сократилось на 42,8% до 20,4 тысячи. Однако постепенно число лотов растет. По данным IT-платформы bnMap.pro, в январе этого года девелоперы выставляли на продажу 2,6 тыс. квартир — весь этот объем покупатели могли расхватать за месяц. В апреле было 6,3 тыс. предложений — это примерно на 4 месяца продаж при том уровне спроса. А вот в августе — 5,1 тысяча, и этот объем можно распродать за 5-6 месяцев. Но это все еще дефицит, причем почти каждая пятая квартира находится на нулевом цикле строительства. Рынок покупателя наступит, когда скопится квартир на год-полтора продаж, считают эксперты.   

А вот с ценой происходят существенные подвижки. Статистика Domofond.Ru свидетельствует: новые квартиры за месяц подешевели на 11%, до 96,7 тыс. рублей. При этом на вторичном рынке ценник вырос на 4,5% — до 104,5 тыс. рублей. У сайта kazan.restate.ru средняя цена квадратного метра на вторичном рынке Казани в июле выросла на 3% до 110 тыс. рублей, а на первичном на 2% до 98 тыс. рублей.

Все дело — в дефиците предложения, считают наблюдатели. Девелоперы способны продать месячный объем в течение суток, а потому они просто останавливают продажи. В результате в предложении остаются только квартиры на окраинах Казани по низкой цене, средняя стоимость квартир формально падает. Качественного предложения по более высокой стоимости на рынке просто нет. Тем не менее, формально, это ведет к стагнации цен.

Падение средней цены казанской «первички», в том числе, связывают с новыми ЖК в пригородных Лаишевском, Пестречинском, Высокогорском и Зеленодольском районах, где цены ниже 100 тыс. рублей за кв. метр. Попадая в казанскую статистику, они  вызывают снижение средней цены жилья. С этим согласны и участники рынка недвижимости: число объявлений новостроек снизилось, и как следствие выросло предложение «вторички».

ЮИТ взялся за стройку у филармонии, ГЖФ «распаковал» М-14

В Казани готовят новые проекты планировок территорий. В августе объявили о планах построить жилье для тысячи человек у лесопарка Лебяжье в Юдино, в Авиастроительном районе планируют многоквартирную застройку для 4 тыс. человек на месте промзоны в границах улиц Копылова, Дементьева и Петра Витера.

В июне 2021 года исполком Казани выдал разрешения на строительство четырех объектов. А в июле застройщики взяли уже семь разрешений — на четыре больше, чем в июле 2020-го. Какие новостройки появятся в ближайшем будущем? 

Госжилфонд при президенте РТ построит три 255-квартирных дома в микрорайоне М-14 на Оренбургском тракте. До этого момента ГЖФ массово застраивал в Казани только «Салават Купере». Первую очередь микрорайона М-14 из трех домов сдали в 2017 году и подготовили котлованы под следующие. Но застройку притормозили из-за отсутствия водопровода. Для водоснабжения микрорайона планировали построить три артезианские скважины на территории действующего танкодрома, однако в итоге от этой идеи отказались и сети тянут из центра Казани. 

Компания «Унистрой» возведет по одному новому дому в ЖК «Весна-2» и ART City. ЮИТ получил разрешение для застройки первого этапа восьмиэтажного жилого комплекса «Квартал сюита» на месте снесенных аварийных домов напротив филармонии. Застройщик ТСИ взял разрешение на возведение третьего дома в ЖК «Мечта» у строящегося Вознесенского тракта.

Эксперты рассчитывают, что к концу 2021 — в начале 2022 года на рынок Казани все-таки выйдут новые проекты массовой застройки, благодаря которым вырастет предложение.

«Этой осенью жители соседних городов и регионов планируют переезд в Казань»

Эпоха взлета продаж земли тоже, похоже, заканчивается. Спрос на земельные участки нестабилен. В Татарстане продажи земли в июле выросли на 19%, а в столице РТ упали на 14%. «В Казани сокращается число земельных участков, — объясняет директор риэлторской компании „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — Застройка смещается в пригородные районы. А статистику делают уже не физлица, а застройщики, которые скупают земельные участки для строительства и продажи готовых малоэтажных домов».

Каков прогноз осень? По оценкам экспертов, цена на первичное жилье продолжит рост в пределах инфляции и с учетом подорожания стройматериалов. Стоимость «вторички» окончательно подтянется к первичному рынку. И это понятно: потом начнется война за покупателя. Предпосылок для резкого всплеска спроса и роста цен сейчас нет, считает Садреев. Согласны с ним и другие эксперты, и при желании купить квартиру не проблема.

В компании «Флэт» считают, что рынок недвижимости в Казани перегрет, но ожидают небольшого роста стоимости жилья. «Цены на квартиры не снизятся до тех пор, пока люди готовы покупать по этим ценам, — говорит руководитель центрального офиса продаж агентства недвижимости Динара Сунгатуллина. — Осенью рынок активизируется, а спрос на недвижимость еще велик. По нашим данным, этой осенью жители соседних городов и регионов планируют переезд в Казань, что создаст дополнительный спрос на доступные предложения».