«Не готовы покупать»: как ипотека под 12% гробит спрос на жилье в Казани

Продажи вторички упали, цены растут, застройщики ждут господдержку. Ситуацию усугубляет признание Россией ДНР и ЛНР

В спокойную обстановку начала года на рынке недвижимости РТ ворвались политические события. Эксперты в ожидании экономических последствий признания Донецкой и Луганской народных республик: от нового роста цен на стройматериалы до стагнации. Начало года и так не радужное: в январе дорогая ипотека и цены на жилье уронили вторичку, новостройки пока держатся на господдержке. Тем временем казанские спекулянты полюбили траншевую ипотеку и меняют столицу РТ на Москву: там девелоперы уже сговорчивее, чем раньше. Подробности — в обзоре «БИЗНЕС Online».

«Продать «ленинградку» и купить с минимальной доплатой новостройку уже не получается»

Начало года для рынка недвижимости Казани и Татарстана началось падением рынка вторичного жилья. За январь число сделок со вторичкой в столице РТ упало на 54% до 3,5 тыс., в Татарстане вдвое — до 5,8 тысячи. Зато рынок новостроек РТ прибавил 37% в сравнении с декабрем. Заключено 1,9 тыс. договоров долевого участия. Таковы данные Росреестра по РТ.

Эксперты «БИЗНЕС Online» назвали три тенденции, которые ощутимо повлияли на рынок в январе 2022 года:

• Ужесточение монетарной политики ЦБ во главе с Эльвирой Набиуллиной. С июня по декабрь 2021-го ключевая ставка выросла на 4% до 8,5% годовых. Двузначными процентные ставки по жилищным кредитам стали в феврале — теперь они колеблются в районе 10–12% годовых без господдержки. Февральское повышение ключевой ставки до 9,5% годовых укрепило восходящую тенденцию. Например, в конце прошлой недели Альфа-Банк поднял процентные ставки для вторички до 12,6% годовых. И понятно, что он не будет одним воином в этом поле.
• Рост цен продолжает влиять на рынок и в начале 2022 года. Средняя цена квадратного метра новостроек Казани за январь увеличилась на 2,3% до 132,4 тыс. рублей. Вторичка прибавила 5,4% и теперь стоит 124,2 тыс. рублей.
• Парный эффект. Рост ипотечных ставок при росте цен снизил спрос на вторичную недвижимость, и эта тенденция продолжается в феврале. Рынок подорожавших новостроек и переуступки прав пока поддерживает ипотека для семей с детьми и «путинская» под 7% годовых с лимитом до 3 млн рублей.

«Цены выросли, покупателей стало меньше. В январе спрос ощутимо снизился, — говорит директор риелторской юридической компании „Премьер-Недвижимость“ Руслан Садреев. — Люди, привыкшие к ипотечным ставкам ниже 9 процентов, пока не готовы покупать по ставке 10,5–11,5 процента годовых. Приобретают в основном инвесторы. А вот собственники, желающие продать вторичное жилье и купить новое, — на паузе. Люди не знают, что делать. Продать „ленинградку“ и купить с минимальной доплатой новостройку уже не получается!»

Директор бюро недвижимости «Альтера» Зухра Ибнеева отмечает, что рост ключевой ставки 11 февраля и увеличение ипотечных ставок банков в полной мере отразятся на рынке только в марте – апреле. В январе – феврале 2022 года на сферу недвижимости еще продолжают влиять ипотечные сделки по одобренным 2–3 месяца назад низким процентным ставкам.

Но падающую тенденцию уже подтверждают объемы кредитования. За месяц число ипотечных сделок в РТ и Казани сократилось на 54% — до 6,1 тысячи. На фоне этого вице-премьер РФ Марат Хуснуллин назвал рост ключевой ставки ЦБ угрозой для развития жилищного строительства, в том числе дело может обернуться новой волной обманутых дольщиков.

«У Центробанка задача задавить инфляцию. Но какой ценой? — спрашивал себя Хуснуллин на правительственном часе в Госдуме. Он вспомнил 2014–2015 годы, когда для борьбы с инфляцией ключевую ставку подняли до 17% годовых — и возникла проблема обманутых граждан. — У нас 200 тысяч обманутых дольщиков появились, строительные компании „легли“. Ведем диалог с Набиуллиной, постоянно встречаемся, обсуждаем, ищем компромисс».

Инвесторы повержены, но застройщикам нужно подкрепление: беби-бум и новая порция господдержки

Январь 2022 года не подтвердил репутацию спокойного и даже вялого для продаж новостроек. Например, группа компаний «СМУ-88» перевыполнила план на 65%, у #Суварстроит число сделок выросло на 55%, а выручка подскочила в 2 раза. И все это вопреки ожиданиям девелоперов.

Битва застройщиков с инвесторами в январе закончилась победой первых. Обескровленная высокими ипотечными ставками «новая» и «старая» вторичка проигрывает в борьбе с новостройками. Да, цены у частников ниже, чем у девелоперов. Шире выбор. Но покупка недвижимости сегодня не обходится без кредита — доходы жителей не поспевают за инфляцией.

По данным группы компаний «СМУ-88», по итогам 2021 года доля сделок с льготной ипотекой составляла 74%, а с  классической — 26%. Но ситуация изменилась.

Застройщики уже лоббируют новую порцию господдержки. Это подтверждают слова президента РТ, председателя комиссии Госсовета РФ по строительству, ЖКХ и городской среде Рустама Минниханова. На минувшей коллегии минстроя России Минниханов предложил:

• Не отменять 1 июля 2022 года «путинскую» ипотеку под 7% годовых, а продлить программу до 2024-го. А главное, увеличить предельную сумму кредита для регионов вдвое — до 6 млн рублей.
• Выдавать льготные кредиты на покупку индивидуального жилья (ИЖС), чтобы сдержать рост цен на первичном рынке квартир.

Чем еще ответят в правительстве на политику главы ЦБ? Продолжится субсидирование низкомаржинальных проектов — это новостройки в небольших городах, где покупательная способность не столь высока, как в привлекательных миллионниках.

В планах — доработка программы семейной ипотеки. Для семей с детьми средняя ставка по ипотеке сейчас 5,7% годовых. Но банки в некоторых ЖК предлагают и под 0,1% годовых до конца кредитования. Главное, чтобы один из малышей родился начиная с 1 января 2018 года. «Только так семьи спасаются от высокой ставки по ипотеке, — говорит президент гильдии риелторов РТ, руководитель агентства Tatned Анастасия Голяшева. — Условия созданы только для первички. Но вторичка конкурирует ценой — стоимость этой недвижимости после роста ипотечных ставок чуть снизилась».

Ставка под 0,1% годовых тоже не жест доброй воли девелоперов. Это скорее вынужденная мера: чем выше цена «квадрата», тем важнее инструментарий поддержки. Конечно, за это тоже платит покупатель: например, путем удлинения срока кредитования. Но в итоге такой подход для клиента равнозначен скрытой скидке с цены квадратного метра, удешевлять который застройщики не могут. Да и, собственно, не хотят: пока квартиры берут, в скидках и ценовой конкуренции нет никакого смысла.

Казанские спекулянты полюбили транши и выводят деньги в Москву. А соципотека под 7% снова на коне

Участники рынка не ждут от застройщиков массовых акций в духе «парковочное место в подарок». Но предполагают запуск новых программ субсидирования с банками и без по примеру московских девелоперов.

«В Москве тоже растет цена квадратного метра. Но спрос держится, в том числе благодаря собственным траншевым программам застройщиков без участия банков, — приводит пример Голяшева. — Суть такая — первоначальный взнос 15 процентов, оставшуюся сумму платят в момент сдачи дома, строительство которого длится до двух лет. Это также нравится инвесторам, которые выводят деньги из Казани и покупают недвижимость в Москве. Казанском рынку требуется что-то схожее».

Траншевые программы с участием банков уже пришли в Татарстан. Новым инструментом в 70% случаев теперь пользуются инвесторы, отмечает президент гильдии риелторов РТ. В условиях роста цены квадратного метра выгодно внести 10–30% первоначального взноса — и переуступить права собственности после оплаты второго транша или ближе к окончанию строительства.

Стремительный рост ипотечных ставок актуализировал целесообразность социальной ипотеки в Татарстане. Цена в 7% годовых вкупе с другими «крепостными» условиями вроде отработки на бюджет или ограниченности выбора снова выглядит привлекательной в сравнении с классическими 10–12% в коммерческих банках. Напомним, что в условиях низких ставок коммерческих жилищных кредитов 2020–2021 годов программа социальной ипотеки дала трещинку. Тогда Госжилфонд при президенте РТ пошел на беспрецедентные меры. Участникам программы соципотеки разрешили превращать соципотеку в обычный ипотечный кредит, а затем рефинансировать в любом банке. По данным «Дом.РФ», сегодня средняя ставка рефинансирования для новостройки выросла до 10,8% годовых, вторичку рефинансируют под 11,3%. Так что это окно возможностей соципотечникам больше просто не нужно.

Цены на стройматериалы опять растут, рынок ждет последствий от признания ДНР и ЛНР

Февраль на рынке недвижимости начался со слухов о падении продаж новостроек настолько, что работников отправили в отпуск. Но опрошенные «БИЗНЕС Online» застройщики и риелторы эту информацию опровергли: продажи нового жилья или на январском уровне, или растут.

«Рынок в начале февраля набирает активность. Однозначно ожидаем прирост по отношению к январю 2022 года», — заявляют в #Суварстроит и отмечают, что отделы продаж работают в полном режиме.

В СМУ-88 говорят о выполнении февральской нормы. «Ни о каких отпусках и речи быть не может. Наоборот, сотрудникам приходится задерживаться. К тому же готовим к запуску новый проект, поэтому работы хватает», — сообщил Наиль Галеев.

Цены на недвижимость в феврале снова склонны к росту. «Цена квадратного метра в этом году в целом пока стабильна, но готовимся к очередному повышению из-за стройматериалов. К сожалению, они продолжают дорожать», — заявляют в ГК «СМУ-88». И приводят пример: с начала года стоимость алюминиевых профилей выросла на 20%.

«Несмотря на некую стабилизацию, цены на стройматериалы растут, и предпосылок для снижения нет, — соглашается с коллегой замгендиректора по маркетингу и продажам #Суварстроит Эльвира Галяутдинова. — Сохраняется дефицит сырья, высокий спрос и высокие цены на внешних рынках».

Столичные застройщики тем временем продолжают запускать новые проекты. По итогам января исполком Казани выдал три разрешения. ТСИ возведет на Аделя Кутуя еще один дом в ЖК «Мечта», «Ак Барс Дом» — очередную многоэтажку в ЖК «Мой ритм», а группа компаний «ЖИК» возьмется за точечную застройку в Ново-Савиновском районе и построит дом на улице Гагарина.

Неспешную февральскую обстановку на рынке ощутимо изменили политические события. Президент гильдии риелторов РТ отмечает, что после признания Россией ДНР и ЛНР на рынок недвижимости Казани и Татарстана повлияют экономические последствия политического решения. Приведем некоторые варианты развития событий:

• дешевеющий рубль и санкции Запада ускорят инфляцию, что подстегнет жителей к инвестициям в недвижимость как инструмент сохранения капитала;
• покупатели и продавцы из-за неопределенности возьмут длинную паузу, последует стагнация;
• новый рост цен на строительные материалы и, как следствие, увеличение цен на новостройки и вторичку. Вкупе с выросшей ипотечной ставкой — снижение спроса;
• государство сократит поддержку отрасли в пользу безопасности.

«Вариантов масса, а ситуация на рынке как никогда зависит от решений государства, — резюмирует Голяшева. — Пока никто до конца не понимает, не знает, какими будут последствия украинских событий для рынка».