«Жилье во время СВО»: новостройки Казани дороже готовых квартир на 2 млн рублей
В октябре казанские квартиры почти не дорожали. Вторичное жилье выросло в цене на 0,8%, а первичное – всего на 0,1%.
Покупателей отталкивают высокие цены на недвижимость. В первую очередь это касается новостроек
Фото: © Султан Исхаков / «Татар-информ»
С одной стороны, спрос на недвижимость снизился потому, что россияне почувствовали неопределенность после объявления частичной мобилизации. С другой – покупателей отталкивают высокие цены. В первую очередь это касается новостроек. По данным «Авито Недвижимости», квартиры на первичном рынке стоят на 2-2,5 млн рублей дороже, чем на вторичном. Подробная аналитика – в материале «Татар-информа».
Дорожает ли жилье?
За год жилье в Казани заметно подорожало. Квадратный метр на вторичном рынке вырос в цене на 22%, на первичном – на 31,5%. Такие данные предоставили нашей редакции аналитики «Авито Недвижимости».
Однако в октябре рост цен остановился. По данным «Авито Недвижимости», в октябре «квадрат» в готовых квартирах подорожал только на 0,8%, в новостройках – всего на 0,1%.
«Никто в панике не продает жилье за бесценок»
После 23 сентября, когда была объявлена частичная мобилизация, часть россиян уехала за рубеж, некоторые из них при этом продавали квартиры. Но казанцы массово не избавлялись от недвижимости, и цены не обрушились.
«Никто в панике не продает свое жилье за бесценок или за полцены. Скидки на однокомнатные хрущевки от февральских цен отличаются на 50-100 тысяч. Большие скидки дают на объекты с завышенной стоимостью или на неликвид. Если раньше квартиры продавали из-за развода или потому, что выросли дети, то сейчас продажи – переезд в другую страну или неудачная инвестиция», – говорит директор агентства недвижимости «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
Статистика также говорит о том, что в октябре казанцы не сбрасывали квартиры в панике: объем предложений за месяц вырос незначительно. При этом от вторички собственники начали избавляться раньше, еще до объявления мобилизации. За год объем предложений на вторичном рынке вырос на четверть.
Никто в панике не продает свое жилье за бесценок или за полцены. Скидки на однокомнатные хрущевки от февральских цен отличаются на 50-100 тысяч
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«По данным “Авито Недвижимости”, объем предложения на вторичном рынке жилья Казани в октябре этого года увеличился на 25,8% по отношению к октябрю 2021 года. А в сравнении с сентябрем нынешнего года экспозиция выросла лишь на 2,5%.
На первичном рынке недвижимости Казани, согласно данным “Авито Недвижимости”, объем предложения в октябре нынешнего года увеличился на 7,6% в сравнении с октябрем 2021 года. А по отношению к сентябрю этот показатель вырос лишь на 1,2%», – отмечает коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов.
Новостройки дороже вторички
На казанском рынке жилья сложилась ситуация, когда котлован стоит дороже готовой квартиры с ремонтом. Вот статистика, которую предоставили аналитики «Авито Недвижимости». Из нее следует, что разница в цене между первичкой и вторичкой колоссальная.
Посмотрите, в среднем однокомнатные квартиры в новостройках стоят дороже готовых на 2 млн рублей, двухкомнатные – на 2,4 млн рублей, трехкомнатные – на 2,5 млн рублей.
Проанализируем несколько реальных примеров. В ЖК «Лето» в поселке Константиновка двухкомнатная квартира площадью 56,1 кв. м стоит 9,9 млн рублей. Девелопер – компания «Унистрой» – обещает сдать дом в III квартале 2023 года.
ЖК «Весна» находится недалеко от «Лета» – на другой стороне Мамадышского тракта. Комплекс строила та же компания «Унистрой». Но здесь в готовом доме «двушка» площадью 54 кв. м стоит 7,6 млн рублей. При этом в квартире сделан хороший современный ремонт, на нем покупатель тоже экономит деньги.
Получается, что квартира с примерно такими же характеристиками у застройщика в этом случае стоит на 2,6 млн дороже, чем у продавца-«физика».
С хорошей скидкой квартиру в одной и той же новостройке можно купить у инвесторов по переуступке. Например, в ЖК «Светлая долина» «двушка» площадью 48,6 кв. м у застройщика стоит 7,5 млн рублей, а у «физика» – 6,2 млн рублей. То есть у инвестора квартира стоит на 1,3 млн дешевле.
Застройщики подтверждают, что субсидированная ипотека со ставкой от 0,01% стимулировала продажи
Фото: © «Татар-информ»
Откуда такая разница?
У застройщиков есть козырь – льготная ипотека от государства плюс собственные программы, когда они договариваются с банками и снижают ипотечные ставки до минимума. Покупателям кажется, что покупать новостройку выгоднее.
«В стоимость первички заложены аппетиты застройщика. Они понимают, что с учетом ставки такие акции, как ипотека за рубль, ипотека под 0%, более интересны для тех, кто берет ипотеку. Это элемент рыночный – у них хорошо покупают квартиры, потому что они могут предлагать выгодные условия по кредитам. Вторичный рынок не может похвастаться такими вариантами оплаты, поэтому там более объективные цены», – поясняет Анастасия Гизатова.
Застройщики подтверждают, что субсидированная ипотека со ставкой от 0,01% стимулировала продажи. Это совместная программа девелоперов и застройщиков: банк соглашается снизить ставку до минимума, но при этом цена квартиры вырастает до 20-30%, а иногда и больше.
Банк соглашается снизить ставку до минимума, но при этом цена квартиры вырастает до 20-30%, а иногда и больше
Фото: © Михаил Захаров / «Татар-информ»
«В этом году этот инструмент стал фактически основным способом продаж за счет низкого ежемесячного платежа и меньшей переплаты при долгосрочном обслуживании кредита. Это достигается за счет того, что банк сразу получает компенсацию его выпадающих доходов по ипотеке и может установить ставку в 0,01%. Размер вознаграждения же, которое закладывает банк в конечную стоимость квартиры, может достигать до 50% от размера кредита. Разумеется, такие предложения действуют только на часть квартирографии, однако влияют на “среднюю температуру по палате”, и кажется, что в статистике квартиры бешено дорожают», – говорит директор группы компаний СМУ-88 Наиль Галеев.
Однако из-за высоких цен часть покупателей отказывается от новостроек. Коммерческий директор «Авито Недвижимости» Николай Попов приводит такую статистику: с сентября по октябрь спрос на вторичное жилье в Казани увеличился на 6,3%, на первичном рынке рост составил 1,8%.
«И у вторичного рынка жилья есть определенные преимущества — в нынешней нестабильной ситуации становится всё больше покупателей, которые не хотят рисковать и выбирают уже готовую недвижимость. При этом дальнейшее изменение цен на рынке недвижимости будет зависеть в том числе от политической и экономической обстановки», – поясняет Николай Попов.
Добавим, что если квартира в новостройке стоит на 2-2,5 млн дороже, переплата по льготной ипотеке может оказаться примерно такой же, как при покупке вторички.
