Портфель ипотечного кредитования в РТ в начале февраля достиг 653,6 млрд рублей
Высокие ставки и ужесточение условий по льготным программам серьезно ослабили ипотечный рынок в Татарстане в начале года. Январские показатели по ипотеке оказались ниже «дольготных» в 2019 году. Рассказываем, что ждет покупателей и застройщиков в новых реалиях и какие пути выхода из ситуации видят эксперты и Госдума.
«Ситуация играет не в пользу покупателей и застройщиков»
По данным Центрального банка РФ, опубликованным на днях, в январе 2025 года количество выданных ипотечных кредитов в Татарстане значительно сократилось. В первый месяц года жители республики взяли немногим более 1 тыс. кредитов, годом ранее – 2,7 тыс.
В целом за период с января по январь в РТ было выдано 48,7 тыс. кредитов. Пик ипотечной активности пришелся на июнь, когда завершилась программа государственной поддержки и жители Татарстана оформили 7,8 тыс. кредитов.
Отметим, что даже в январе 2019 года, еще до того, когда начался «ипотечный бум» с льготной программой под 6,5% годовых (позже – 8%), которую ввели в 2020 году, в Татарстане было выдано 3 тыс. кредитов.
«В начале года на рынок вышло большое число покупателей, но также появились и ограничения. Например, поменялся список документов – нужен только «полный пакет», возможно только официальное трудоустройство заемщика, определенный уровень дохода. Клиентов начали проверять сильнее – кредитную нагрузку, кредитную историю, доход. Скоринги в банках были подкручены максимально, соответственно одобрение было либо сложно получить вообще, либо одобряли минимальную сумму», – рассказала «Татар-информу» президент Гильдии риелторов Татарстана, руководитель агентства недвижимости «Татнед» Анастасия Голяшева.
Она также отметила, что изменение условий по первоначальному взносу, в частности его увеличение, поставило многих потенциальных покупателей в затруднительное положение: некоторые из тех, кому ранее был одобрен кредит, оказались не в состоянии выполнить новые требования. «Ситуация играет не в пользу покупателей и застройщиков», – подытожила она.
«Если ключевая ставка не снизится, показатели будут еще больше снижаться»
Объем ипотечного кредитования, то есть общая сумма кредитов, также снизился. Он сократился почти в три раза год к году — с 10,4 млрд рублей в январе 2024-го до 3,7 млрд в январе этого года. Всего за год выдали ипотек на 182,7 млрд рублей.
К слову, шесть лет назад в январе татарстанцы взяли ипотечных кредитов на 5,5 млрд рублей. Это почти в 1,5 раза больше, чем в январе 2025 года.
«Это неудивительно, потому что брать ипотеку по такой ставке – порядка 30% – сейчас вообще неразумно как минимум. Платеж выше в три раза того, который был еще пару лет назад. И если приобретать квартиру, допустим, даже в инвестиционных целях по ипотеке, то вся задумка и весь финансовый план рушатся. Если ставка не изменится в меньшую сторону, то показатели будут еще больше снижаться», – отметила член Гильдии риелторов РТ, руководитель компании «Счастливый дом» Анастасия Гизатова.
«Татарстан достиг рекорда по задолженности и ипотечным «просрочникам»
Средний размер ипотечного кредита в Татарстане тоже снизился, хоть и незначительно. Если в январе 2024 года он составлял 3,8 млн рублей, то в январе 2025 года сократился до 3,7 млн рублей. Стоит отметить, что шесть лет назад, до запуска программы льготной ипотеки, средний размер ипотечного кредита составлял около 2 млн рублей. Этот показатель говорит в том числе и о росте стоимости квартир.
Средний срок кредита на жилье в Татарстане – 25 лет и 4 месяца. Для сравнения: в январе 2019 года татарстанцы планировали выплатить ипотеку за 17 лет.
Портфель ипотечного кредитования в республике по состоянию на 1 февраля 2025 года составляет 653,6 млрд рублей, увеличившись за год на 10%. Это больше, чем прогнозируемые доходы бюджета РТ на 2025 год, почти в 1,5 раза.
«Ипотечные кредиты сейчас берут по максимуму – 6 млн на срок в 30 лет. Сегодня главный драйвер на рынке – это семейная ипотека, а она ограничена лимитом. Выплачивать семейную ипотеку досрочно на сегодняшнем рынке с постоянно растущей инфляцией бессмысленно. Что касается банков, то они с осторожностью выдают кредиты, так как наблюдается большая закредитованность населения», – отметила Анастасия Голяшева.
«Если мы посмотрим на статистику, то увидим, что мы сейчас достигли рекорда по задолженности, по количеству «просрочников» по ипотеке. Тянуть ее с такой ставкой, а многие ведь брали ее для того, чтобы впоследствии рефинансировать, невозможно. Соответственно, я не рекомендую кому-то брать ипотеку с прицелом на то, что впоследствии они ее могут рефинансировать. Условия, на которые они рассчитывают, могут не наступить ни в 2025, ни в 2026 году, и нужно объективно оценивать свои финансовые возможности», – рассказала «Татар-информу» Анастасия Гизатова.
«Несмотря на рекордно высокие ставки, сделки по рыночной ипотеке есть»
Ключевым фактором, влияющим на рынок ипотеки, является высокая ключевая ставка. В начале года она составляла 21%, на последнем заседании Центробанк оставил ее неизменной. Коммерческие банки, по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), предлагают ипотечные кредиты под 28,9% годовых на первичное жилье и 29,3% на вторичное. Для сравнения: в 2019 году ипотеку можно было взять в среднем под 9%.
Цены на жилье в Татарстане, по оценкам экспертов, тоже весомые. Коммерческий директор «Яндекс Недвижимости» Евгений Белокуров сообщил «Татар-информу», что медианная стоимость квадратного метра «вторички» в республике в феврале этого года составила 132 тыс. рублей. По сравнению с январем она увеличилась на 2%. «Первичка» в феврале в среднем стоила 168 тыс. рублей, однако за месяц ее стоимость, наоборот, снизилась почти на 7%.
По наблюдениям эксперта, застройщики в Татарстане продолжают активно реализовывать недвижимость. Несмотря на то что основным драйвером продаж на данный момент являются льготные программы, сделки по обычной ипотеке, тем не менее, есть.
«Любопытным фактором сегодняшнего дня является то, что при одинаковых условиях кредитования для многих категорий граждан, если мы не берем льготную ипотеку по новостройкам и по «вторичке», все больше интереса привлекает готовое жилье. Оно имеет определенные плюсы по сравнению с новостройками. Например, туда можно заехать уже завтра. Соответственно, человек выбирает между акциями и скидками, которые может предоставить застройщик в сегменте новостроек, и скидками от собственников вторичной недвижимости», – поделился Евгений Белокуров.
Он также подчеркнул, что спрос на вторичное жилье в Татарстане в среднем увеличился на 10% год к году.
Новых льготных программ не предвидится, зато в планах – жилищные вклады
Всего в России сейчас действует шесть основных льготных ипотечных программ. Это в том числе семейная, сельская, военная и IT-ипотеки, кредиты со сниженными ставками на покупку жилья на Дальнем Востоке и в Арктической зоне, а также социальная ипотека для жителей новых регионов страны. В ряде городов и республик есть местные льготные программы.
Всего в России сейчас действует шесть основных льготных ипотечных программ. Это в том числе семейная ипотека
Фото: © «Татар-информ»
Кроме того, Правительство разрабатывает иные меры поддержки для населения. Например, лизинг жилья, адресные кредиты для определенных категорий населения. В Госдуме готовится ко второму чтению законопроект о жилищных вкладах — новом виде депозитов, призванных помочь гражданам накопить средства на приобретение жилья. Об этом «Татар-информу» рассказал председатель Комитета Государственной Думы по финансовому рынку Анатолий Аксаков.
«Клиент будет накапливать средства на таком целевом депозите, с правом последующего заключения ипотечного договора, а затем использовать их либо как первоначальный взнос для оформления ипотеки, либо на приобретение жилья. Предполагается, что банки будут предлагать для держателей таких депозитов специальные условия – повышенную ставку по жилищным вкладам и/или пониженную ставку по ипотеке», – отметил он.
Важным преимуществом жилищных вкладов станет повышенная страховая защита — до 10 млн рублей вместо стандартных 1,4 млн для обычных депозитов. Это сделает данный вид накоплений более привлекательным и надежным для граждан.
Анатолий Аксаков: «Запуск системы жилищных сбережений позволит сформировать прогнозируемый будущий спрос на ипотечные банковские продукты, а также расширить долгосрочную ресурсную базу кредитных организаций»
Фото: © Владимир Васильев / «Татар-информ»
«Запуск системы жилищных сбережений позволит сформировать прогнозируемый будущий спрос на ипотечные банковские продукты, а также расширить долгосрочную ресурсную базу кредитных организаций», – подчеркнул Аксаков.
Он также рассказал, что в минувшем году в Минфин поступали предложения о разработке льготных ипотечных программ для студентов и для молодых специалистов. Однако ввиду того, что ключевая ставка Банка России составляет 21%, ипотечные программы с господдержкой могут создать высокую нагрузку на бюджет, ведь ставки субсидируют именно за счет него. Поэтому на данный момент маловероятно появление каких-то новых льготных программ по ипотеке.
