Великое переселение народа: как снести 400 домов, освоить 5 миллиардов и никого не обидеть в Кемерове
Сибдепо пообщался и с жителями частного сектора, и с мэром города Кемерова. Их взгляды на реновацию отличаются очень сильно, но возможность договориться всё ещё есть.
Нет ничего более постоянного, чем временное. Об этом не понаслышке знают люди, всю жизнь прожившие во временных бараках: Кузбасс, да и вся Сибирь такими домишками полнится. Когда строились города, людям необходимо было где-то жить в ожидании переезда, которого посчастливилось дождаться далеко не всем. Один из заповедников временного жилья находится почти в самом центре Кемерова. Он охватывает улицы Сибиряков-Гвардейцев, Соборную, 9-го Января, Гагарина и несколько переулков меж ними. Однако новый Кемерово разрастается, и вот, в конце 2021 года, город пришёл и к жителям этого реликтового уголка. Всё началось 16 декабря, когда администрация кузбасской столицы выпустила пять постановлений об изъятии земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости. Днём позже, 17 декабря, мэр Кемерова Илья Середюк рассказал на заседании Кемеровского городского Совета, что городу одобрили кредит в 5 миллиардов рублей, которые пустят на благоустройство центра, а именно — на реновацию района, о котором было сказано выше.
Два дня спустя жители нескольких улиц из зоны сноса вышли на народный сход. Катализатором стали уведомления о грядущем выкупе земли, пришедшие на некоторое количество адресов.
«В постановлении звучит, что нам положена денежная компенсация. Однако по закону должны предложить и другие варианты, например, строительство схожего по метражу жилья. Здесь же говориться о выкупе в обязательном порядке», — рассказал пожилой мужчина на видео, снятом во время схода. Этого мужчину зовут Александр, он живёт в доме, стоящем в переулке Крутой. Александр – движущая сила борьбы местных жителей за свои права.
Свой дом Александр приобрёл в 2002 году за солидные по тем временам 200 тысяч рублей. О том, что район идёт под снос, при покупке не было и речи, но в целом он и супруга понимали, что такое может произойти.
«Мы знали, что на центр города всегда есть какие-то перспективные планы застройки, так что мысль о том, что эти дома будут сносить, у нас с женой проскальзывала. Наверняка мы об этом узнали в 2006 или 2007 году, когда попытались оформить муниципальную землю, на которой стоял дом, в собственность, а нам отказали.
Когда мы захотели разобраться детальнее, нам как раз и показали план перспективной застройки до 2050 года, где наш земельный участок уходил под транспортный коридор. Мы попытались обратиться в суд, обжаловать постановление об отказе, однако суд принял сторону администрации.
Обжаловать решение суда мы тогда не стали, жить это особо-то и не мешало. Тем более, что потом произошло следующее: жена попала под сокращение. Предложить работу в регионе ей не смогли, а потому оформили досрочный выход на пенсию. Как только она вышла на пенсию, она обратилась в администрацию города, чтобы ей оформили дачный участок как пенсионеру. И всё получилось!», — рассказал он. Сход 19 декабря, по словам Александра, стал выходом для недовольства и обиды жителей на администрацию.
«Как говорила девушка на сходе: деньги деньгами, а моральный ущерб-то кто мне возместит? По факту с нами до воскресенья никто не разговаривал, а в воскресенье некоторым, в том числе нам, пришло уведомление, что наш адрес идёт под снос, а дом и земля – под выкуп.
Мы стали изучать порядок изъятия земель. И нашли следующее: для издания постановления о таком изъятии земли необходимо, чтобы были соблюдены два условия. Первое – разработанная документация по развитию города – она есть, отрицать не будем.
Но второе – для того, чтобы в отношение домов определённой территории принять постановление о выкупе, необходимо, чтобы больше половины этих домов были признаны аварийными или самостроем. Но это для тех, кто подпадает под перспективное строительство, а для нашего дома конкретно работают правила для строительства линейных объектов. И в законе написано, что постановление об изъятии земель может быть принято в исключительных случаях. 200 домов – сплошь исключительные случаи? Для принятия такого постановления в отношение 200-300 домов какой же исключительности случай должен быть? Администрация либо недоработала, либо у них слишком амбициозные планы»
А что с законодательством?
На этом стоит остановиться поподробнее. Апеллируя к закону, Александр ссылается на статьи Земельного кодекса Российской Федерации. В статье 49 «Основания изъятия земельных участков для государственных или муниципальных нужд» действительно сообщается, что изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд осуществляется в исключительных случаях. Однако там же написано, что исключительный случай может быть связан со строительством дороги местного значения, а ведь дом Александра попадает именно в транспортный коридор, где такая дорога и будет строиться. Выкуп земли тех, кто в транспортный коридор не попадает, регулирует 56 статья того же кодекса, а конкретнее – её 12-я часть. В самой части не говориться ничего о том, что для начала изъятия необходимо признание более половины домов аварийными или самостроем. Александр сослался на комментарии к нескольким статьям ЗК РФ, с которыми корреспонденту Сибдепо ознакомится не удалось. Зато удалось ему найти закон о комплексном развитии территорий, принятый в конце 2020-го и вступивший в силу в 2021-м году. Он содержит поправки в основном в Градостроительный кодекс РФ и принят с целью облегчить комплексное развитие территорий. Из него следует, что землю и частный дом на ней могут изъять для целей КРТ в трёх случаях:
— если жилое помещение находится в высокой степени износа
— техническое состояние жилого помещения признано ненадлежащим
— в доме нет систем инженерно-технического обеспечения
Последний пункт крайне важен. Согласно п. 21 ст. 2 закона «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 2 июля 2013 года, система инженерно-технического обеспечения – это «одна из систем здания или сооружения, предназначенная для выполнения функций водоснабжения, канализации, отопления, вентиляции, кондиционирования воздуха, газоснабжения, электроснабжения, связи, информатизации, диспетчеризации, мусороудаления, вертикального транспорта (лифты, эскалаторы) или функций обеспечения безопасности». В ч.3 п.8 ст.65 главы 10 Градостроительного кодекса не поясняется, что значит «отсутствие систем технического обеспечения» для частного дома. Как видно из определения выше, лифт – это тоже система инженерно-технического обеспечения, так что в теории одноэтажную хибарку можно снести за его отсутствие. Хотя по духу статьи речь, скорее, идёт об отоплении, водопроводе и канализации.
Веское слово мэра
У Администрации Кемерова, естественно, другой взгляд на грядущую реновацию территорий. Мэрия воспринимает кредит на 5 миллиардов как шанс на развитие, который неизвестно, когда представится в следующий раз. Для донесения своей позиции мэр города Илья Середюк организовал встречу с представителями СМИ, на которой присутствовал и представитель Сибдепо.
«Город Кемерово в последние три года активно развивается. Темпы развития относительно других городов очень хорошие. У нас появилось окно возможностей, которое мы стремимся использовать, участвуем в областных и федеральных программах. В связи с бурным ростом мест с новым уровнем благоустройства у нас даже термин появился – «Новый Кемерово». Все стройки, всё развитие, что происходит – это Новый Кемерово. Тренд последних лет – это комплексное развитие территорий», — рассказал он.
Далее мэр перешёл непосредственно к проблемной точке – зоне малоэтажек в указанном районе.
«Несколько десятков лет назад центральная часть Кемерова была определена как зона перспективной жилой застройки. В своё время в пределах этой территории у меня жила бабушка. Ещё 30 лет назад она ждала, что бараки скоро снесут, а ей предоставят квартиру для переезда. К сожалению, она этого не дождалась. Однако из генплана эта территория никуда не делась.
Что из себя представляет улица Сибиряков – Гвардейцев? Там две полосы, но они заужены настолько, что возникают большие сложности движения. Там нет коммуникаций, износ трамвайного полотна приближается к 100%, нет тротуаров. Похожая ситуация на улице Гагарина. Жильё там разное: что-то неплохо обустроено, а что-то разваливается.
Почему к этой территории не приступали раньше? На эту территорию не могли зайти застройщики, так как отсутствуют инженерные сети, нет достаточной мощности электричества, нет фекальной канализации, стационарного теплоснабжения. Именно для создания всего этого мы запланировали строительство инженерно-транспортных коридоров. Коридор на Сибиряков-Гвардейцев мы видим шириной в 70 метров, Гагарина – 40 метров, Соборной – 60 метров. Последняя будет продлена до ФПК. Для строительстве в этом коридоре мы дома и выкупаем. В перспективе на Сибиряках будет шесть полос автомобильного движения, посередине – трамвай. Рядом – велодорожка и пешеходный тротуар. Предусмотрены зелёные насаждения и новое освещение. На Соборной при строительстве мы хотим оставить место для трамвая», — рассказал мэр.
Как будет решаться проблема выкупа
Закончив с перспективами, Илья Середюк перешёл к самому тонкому и болезненному вопросу – вопросу выкупа земельных участков.
«Опыт у нас есть, в последние годы мы достаточно много занимались освобождением территории для развития города. Процедура простая: определяется территория, в рамках которой будет осуществляться выкуп, затем уведомление жителей, затем приглашение независимого оценщика, который рассчитывает стоимость выкупа. В эту стоимость входит и стоимость земельного участка, и стоимость жилья с учётом качества этого жилья: если человек сделал ремонт, то это всё будет учитываться. Входит туда и стоимость надворных построек, в расчёт берётся даже стоимость насаждений. Также туда включены и услуги риэлтора, расходы, связанные с регистрацией права на недвижимость. Вообще мы готовы разговаривать с каждым собственником отдельно по компенсации расходов на переселение, человек не должен нести те затраты, с которыми к нему пришли мы.
При этом нужно понимать, что есть завышенные требования к компенсации, а есть реальные. Мы предполагаем, что цифры будут подходящими для того, чтобы купить либо такой же жилой дом, либо квартиру. Если человек хочет остаться, что называется, «на земле», то для таких у нас есть база свободных земельных участков в городе, на сегодняшний день их 51. Есть также места, где частных домов пока нет, но в принципе их строительство там возможно: Ягуновский, Рудничный район. Для тех, кто хочет получить квартиры, застройщики пообещали предоставить свои условия. На улице мы точно никого не оставим.
У каждого своя ситуация: кто-то вообще не имеет документов на дом. Самое главное, чтобы каждый человек остался доволен. Вот, например, человек скажет: я хочу остаться в этом районе, около цирка жить. Это тоже можно устроить! Мы можем начать строить стартовые дома, для того, чтобы люди, которые хотели бы остаться в этой же локации, остались там. Но этот вариант – перспектива на 3 года, а до этого времени необходимо решить, где человек будет находиться.
Эмоциональная составляющая, на мой взгляд, здесь только мешает. Помните, как было с «Лазурным»? Мы могли бы иметь «Лазурный» с тремя чашами, олимпийского уровня бассейн, но кемеровчане настаивали на скорейшем открытии. «Нет!» — и всё тут, СМИ это поддержали. Отказаться и выйти из проекта – не проблема, но в обозримом будущем за эту территорию мы взяться не сможем. Кроме того, экология: в городе три фактора загрязнения в виде промышленности, автотранспорта и частного сектора, который выбрасывает без фильтров продукты горения в самые нижние слои атмосферы. С января месяца мы организуем юридическую поддержку жителей. Личная встреча будет проведена с каждым и на уровне не ниже заместителя главы города, а в сложных ситуациях я также готов принимать участие в этих встречах. Для того, чтобы жителям было удобнее общаться, мы планируем приблизить офис наших переговоров ближе к зоне сноса, в муниципальный центр на улице 9-го января. Там будет опубликован график работы заместителя главы города, график приёма. Только за первые три дня на этой неделе (с 20 по 22 декабря) мы пообщались более чем с 10-ю семьями. Когда определится оценщик, он также подключится к работе, например, если необходимо будет ответить на вопрос «из чего сложилась выкупная стоимость?».
«В этом году мы уже изъяли 70 домов, и опыт таких встреч у нас есть. Цифры изъятия всегда разные, но в среднем цена колеблется от 60 до 70 тысяч рублей за квадратный метр. Выкуп планируется на 2022 год»
В день публикации материала Сибдепо стало известно о решении Минстроя России определить среднюю выкупную стоимость квадратного метра в Кузбассе. Она составила около 58 тысяч рублей.
Реакция жителей
Александр в своей оценке стоимости домов оказался гораздо более пессимистичен. Кроме того, он опасается возникновения ещё одной, экономической беды.
«Судя по тому, как выкупают подобные участки в последние годы, за квадратный метр можно получить от 25 до 40 тысяч рублей. Может, за счёт близости к центру тут немного дороже будет, не знаю. Я думаю, что, по крайней мере, пять моих соседей по переулку и я получим за дома от 2 до 3 миллионов рублей. Выходим на рынок жилья: что можно купить за эти деньги? Ну, стандартную «двушку» можно. А если ещё двести – триста человек выйдут на рынок примерно с такой же суммой? Цены поползут наверх! Больше всего я боюсь, что риелторы заранее подготовятся, и к лету, когда люди съедут из домов и получат деньги, цены уже вырастут. Даже высудив дополнительные деньги, с покупкой жилья могут начаться проблемы», — сообщил он корреспонденту Сибдепо.
При этом общие точки соприкосновения с жителями мэрии всё-таки найти удалось.
«Хорошая идея! Надо как-то нам подсчитать, кто готов ждать строительство этих домов, а кто хочет прямо сейчас квартиру. И сделать это заявление администрации», — пришли к выводу в чате района в одном из мессенжеров: жителям понравилась идея остаться на том же месте. Но в то же время жители «частника» твёрдо заявили: они не согласны с принятыми решениями об изъятии домов.
«Сейчас мы обсуждаем возможность подачи коллективного иска, ищем инициативную группу в 5-6 человек. Мы хотим предотвратить возможный беспредел с оценками, чтобы потом не ходить по одиночке по судам и не оспаривать их. Наша цель – отменить действия постановлений о выкупе, которые, с нашей точки зрения, составлены с нарушением закона», — рассказал Александр.
