Квартирный вопрос: взять ипотеку или арендовать жилье?

25.07.2024 09:30

В нынешних реалиях цены на недвижимость растут, а среднестатистические зарплаты за ними не поспевают. Иногда кажется, что в современных условиях намного проще снимать квартиру, чем покупать собственное жилье. Так ли это на самом деле? «КИ» поговорили с экспертами в сфере недвижимости с целью разобраться, что сейчас творится на рынке и сколько нужно зарабатывать, чтобы вамRead More »

Сообщение Квартирный вопрос: взять ипотеку или арендовать жилье? появились сначала на Краснодарские известия.

Разбираемся с рынком

По данным сайта «Выбери.ру», в настоящее время 2-комнатная квартира в новостройке Краснодара обойдется почти в 9 млн рублей. Ежемесячный платеж при ставке 19,5% будет составлять 117 тыс. 103 рубля. Чтобы ипотеку одобрили, вы должны зарабатывать около 234 тыс. руб. в месяц. Вот это цифры, не правда ли? На минуточку, средняя з/п по краю составляет 64 тыс. рублей. И что же делать? С одной стороны, многие мечтают о собственном жилье, а с другой — их ожидают пугающие цифры.

Мы поговорили с Ольгой Долгополовой, экспертом Кубанской палаты недвижимости, о том, каким образом в настоящее время обстоят дела на рынке недвижимости и заметен ли спад на покупку жилья в связи с нынешним ценообразованием.

Первого июля текущего года в России прекратила работу льготная ипотечная программа с государственной поддержкой на новостройки под 8%. В настоящее время продолжает действовать льготная семейная ипотека — для всех, у кого есть дети младше 7 лет. На самом деле таких людей достаточно много, поэтому они спокойно могут пользоваться ее условиями,
— говорит Ольга Долгополова.

Некоторую поддержку рынка в дальнейшей перспективе обеспечат льготные программы, которые продлевают на длительные сроки. Например, семьям с детьми будет намного легче купить жилье, чем всем остальным.

По словам эксперта, на сегодня базовая ставка по ипотеке — 20%. Она колоссальная и для многих неподъемная. Сейчас большинство действительно откладывает покупку недвижимости, если рассматривается вторичное жилье. Но на практике часто встречаются примеры, когда люди продают 1-комнатные квартиры с целью увеличения жилой площади. Даже если кредиты выходят в 2-3 млн руб., их все равно берут и выплачивают.

Важно понимать, что наш город имеет особенную специфику: к нам приезжает очень много иногородних. В Краснодаре присутствует отложенный спрос — из-за коронавируса в период 2020/21 года не приехало около 70% людей. Из-за закрытия аэропорта в 2022-м большинство также решило отложить переезд. В скором времени ожидается новый всплеск продажи недвижимости. В любом случае на рынке стагнации не ожидается.

Вот что интересно: по данным Росстата, число прибывших в Краснодар за январь-апрель этого года составило 8591. По мнению Ольги, в связи с поднятием цен почти в два раза многие решили, что откладывать покупку жилья дальше не стоит. Понижение количества сделок, конечно же, наблюдается, но оно не станет настолько критичным, чтобы существенно корректировалась цена на недвижимость.

Домик в Южном или квартира в новостройке?

Ставки по ипотеке сейчас кажутся совсем недоступными. По словам риелтора Елены Новоселовой, в настоящий момент спрос на покупку недвижимости начал резко падать в связи с отменой программы государственной поддержки. Многих пугает нынешняя цифра ставки в 20% и срок ее выплаты: 30 лет — это все-таки не шутка. Конечно, на первый взгляд кажется, будто лучше всю жизнь спокойно снимать квартиру, не вешая себе на шею ипотечное ярмо. Но давайте разберемся, как все обстоит на самом деле.

Стоит ли сейчас брать ипотеку, если стоимость квадрата на первичном рынке в Краснодаре в июле 172 тыс. руб. в среднем, а за вторичку просят 138 тыс. рублей? По мнению Елены Валерьевны, если вы попадаете под условия семейной ипотеки — да, определенно стоит. Процентная ставка — 6%, что очень выгодно.

В настоящий момент правительство продлило семейную ипотеку до 2030 года, но изменились условия выдачи:

Ребенку должно быть до 6 лет включительно;
Ребенок-инвалид, вне зависимости от возраста;
Если есть двое несовершеннолетних детей (условия распространяются только на города с малочисленным населением — до 50 тыс. человек).

Сейчас в Краснодаре набирает обороты тенденция к покупке именно частных домов. И она намного выше, чем спрос на квартиры, в связи с доступностью сельской ипотеки, процентная ставка по которой всего лишь 3%. Пригород Краснодара и Адыгея подпадают под эти условия ипотеки. А расположенные прямо за Яблоновским/Тургеневским мостом районы Адыгеи, по сути, тот же Краснодар. В ближайшее время, я уверена, эти места начнут еще более активно развивать и модернизировать. Особенно с учетом того, что РА подпадает и под условия ипотеки с двумя несовершеннолетними детьми,
— отмечает Новоселова.

За 3 года квадрат вырос в среднем на 35 тыс. рублей

В условиях нестабильной экономической ситуации многие жители Краснодара предпочитают инвестировать деньги в недвижимость, а не держать их на банковских счетах или вкладывать в другие финансовые инструменты. Хоть сейчас и отмечается резкий спад, вероятнее всего, он будет кратковременным.

Руководитель собственной компании по продаже недвижимости Андрей Соколов считает, что покупка жилья в настоящий момент — это хорошее решение в связи с инфляцией, которая в середине года уже преодолела отметку в 8%. Так что если есть возможность — лучше брать жилье сейчас, особенно учитывая, как быстро растет его цена: стоимость за квадратный метр в Краснодаре с 2021-го по 2024-й изменилась в среднем на 35 тыс. рублей.

Директор другой риелторской компании, Роман Маслевский, говорит, что на вторичном рынке сейчас наблюдается стагнация. Но все, что касается новостроек и застройщиков, в настоящий момент модернизируется. А сегодня еще накладывается сезонный фактор. До конца лета ожидается, что рынок немного «постагнирует», но дальше все вернется на круги своя.

Есть определенные замедления по продажам, ибо мы как профессионалы быстро понимаем, что сейчас происходит на рынке. Людям же, в свою очередь, нужно все потихоньку доносить. Вероятнее всего, что ставка Центрального Банка долгое время не останется такой высокой. И когда она упадет, снизятся и проценты по ипотеке. Сегодня присутствует достаточное количество льготных программ, а в будущем возможен переход и на рыночную программу,
— комментирует Роман Маслевский.

К тому же сейчас застройщики стали внедрять свои программы. Например, ВТБ и Сбербанк предлагают ипотеку под 8% на срок от 1 до 5 лет для любого гражданина РФ без привязки к детям. Это, безусловно, помогает и рынку, и клиентам.

Так что на самом деле выход можно найти всегда, в особенности, если внимательнее присмотреться к действующим льготным программам. Купить квартиру в наше время вполне реально, и получится это намного выгоднее, чем снимать ее всю жизнь где-нибудь на Кубанской набережной. Или можно взять даже выше: купить прекрасный домик, перебравшись, например, в поселок Южный, где цены на недвижимость пока не валят с ног.

Что делать тем, у кого нет детей?

С льготными ипотеками разобрались. Но что делать тем, кто не подпадает под льготы? Давайте вместе подсчитаем, какой ежемесячный платеж придется осилить, чтобы купить собственную квартиру.

Представим, у вас есть первоначальный взнос в 2 млн руб., который вы сами накопили тяжким трудом или вам помогли родители. Процентная ставка в данный момент — около 20%. Стоимость 2-комнатной квартиры приравнивается к 8,9 млн рублей. Срок давайте возьмем на 30 лет (да, звучит страшно). Получится, что ежемесячный платеж составит 115 тыс. руб., а переплата по кредиту — целых 34 млн руб. (как еще целых 3 квартиры). Значит, чтобы взять ипотеку, вы должны зарабатывать 230 тыс. руб. в месяц. Напомним, что средняя зарплата в Краснодаре — 64 тыс. рублей.

Так что, все, сворачиваем удочки, пожизненно будем снимать жилье и наши дети тоже? Не торопитесь с выводами, лучше возьмите калькулятор.

Давайте узнаем среднюю з/п в Краснодаре и стоимость жилья, скажем, в 2002 году. Когда легче было купить квартиру: тогда или сейчас?

Средняя стоимость типовой квартиры в 2002-м составляла 9,8 тыс. руб. за 1 кв. метр (за последние
22 года цена на квадрат в новостройках выросла в 17,5 раза!) на вторичном рынке. Получается, что квартира площадью 50 квадратов обходилась в 490 тыс. рублей. Средняя зарплата в Краснодаре в 2002 году, по данным Российского статистического ежегодника, составляла 3365 руб. (за два десятилетия она повысилась в 19 раз). Если бы в то время вы откладывали с зарплаты 1500 руб., в год у вас получилось бы 18 тыс. рублей. Копить на квартиру пришлось бы около 27 лет.

Сегодня, если вы станете откладывать в месяц по 15 тыс. руб., за год накопите 180 тыс. рублей. То есть двушку за 8,9 млн руб. сможете купить только через 49 лет. Допустим, вы начали откладывать 30 тыс., и за год накопили 360 тыс. рублей. Квартиру приобретете через 24,5 года. Точнее, не приобретете, потому что через 20-30 лет она будет стоить уже совсем других денег.

А что, если плюнуть на все и все-таки снять квартиру с чудесным видом где-нибудь на Кубанской набережной за 50 тыс. руб. в месяц? В год это всего 600 тыс., а за 30 лет… 18 млн рублей!

Конечно, если смотреть правде в глаза, молодым людям, только начинающим свою карьеру, легче снимать квартиру и откладывать деньги на покупку жилья в ближайшем будущем. Не обязательно же сразу покупать двушку, ведь можно найти варианты однокомнатных квартир, цены на которые начинаются от 5-6 млн руб., в старом фонде. Если в будущем внести первоначальный взнос в 2 млн руб. и взять кредит сроком 20 лет, ежемесячный платеж составит около 64 тыс. руб. (не 115 тыс., замечу). Зато у вас появится собственное жилье, где вы сможете и обои переклеить, и мебель поменять, и гвоздь в стену забить.

Автор: Полина Донченко

Ранее «КИ» рассказывали, что в Краснодаре средний ежемесячный платеж по ипотеке вырос до 57 тысяч рублей. Также разъясняли, почему Краснодаре спрос на новостройки может упасть на 50%.

Напомним, что ч 1 июля купить квартиру на первичном рынке стало сложнее. Разъясняем, почему.