Лише 3% українців можуть собі дозволити нове житло за існуючими цінами
Жителям Східної Європи потрібно максимум 15 років, щоб накопичити на власну квартиру. Щоб те ж саме могли зробити кияни з середньою зарплатою, квадратний метр повинен коштувати $732 – це і є потенційне дно ринку.Товар подвійного призначенняРинок нерухомості традиційно вважають найкращим індикатором стану економіки як в розвинених, так і в країнах, що розвиваються. Звичайно, з поправкою на національні особливості і традиції. Наприклад, ринок нерухомості США більш залежний від економічної ситуації, ніж німецький. Але в кожній з цих країн криза і падіння вартості житла, як правило, йдуть поруч. Існує не менше десятка версій, що пояснюють, чому так відбувається. Найправдоподібніша – унікальний статус нерухомості, одночасно вона є частиною і фінансового ринку, і ринку реальних активів. Тобто квадратні метри можуть бути як фінансовим інструментом (якщо кошти інвестують у житло для отримання прибутку або збереження накопичень), так і звичайним товаром, коли квартири і будинки купують для проживання. У підсумку, з якою б сторони не підкралася криза, нерухомість реагує першою. А при нестабільності в обох секторах – фінансовому та виробничому – ціни і попит на житло отримують подвійний удар.Про те, що вартість житла в кризу повинна падати, українці знають і без студіювання економічних теорій. Логіка зрозуміла: якщо кількість покупців скорочується, ціни повинні йти вниз. Але українські реалії суперечать очевидному: цінові планки, які за останній рік взяла нерухомість в нашій країні, знаходяться за рамками здорового глузду. Доларові ціни поводяться цілком адекватно: за кризовий рік вартість нерухомості в у. о. на вторинному ринку у великих мегаполісах впала на 10-20%, на первинному – на 15-25%. Але більша частина населення отримує доходи у гривні. І зростання цін на нерухомість в національній валюті на 45-75% (за різними даними в різних обласних центрах), на перший погляд, йде врозріз з тим, що відбувається в країні. Особливо якщо згадати про хронічне скорочення обсягів продажів.П’ять причин, за якими Україна вибивається з трендаПричин для зростання гривневих цін кілька. Перше – це психологічні чинники. В Україні ринок нерухомості завжди вимірювався в доларовому еквіваленті. Тому, коли гривня почала дешевшати, ціни на житло в у. о. довго залишалися на колишньому рівні. Забудовники і продавці намагалися довести, що нерухомість – як і раніше рівний долару інструмент збереження заощаджень. До того ж на відміну від валюти, яка зникла з обмінників країни, цей актив залишався цілком доступним. Тільки коли курс перевищив 16 грн/$, стало очевидно, що зберігати, наприклад, у Києві вартість квадрата на рівні $1,5 тис. безглуздо й складно. Але в той момент продавці нерухомості психологічно не були готові продавати по $40 тис. житло, яке ще кілька місяців тому могли реалізувати за $60 тис. Саме це стало основною причиною високих цін на вторинці.В Україні, за різними оцінками, від 50 до 70% міського населення або не має своєї квартири, або потребує поліпшення житлових умов. Але при цьому кількість сімей, які можуть дозволити собі нове житло, не перевищує 5-7%.Другий фактор – інфляція і девальвація, що зіграли свою роль багаторазово і потягли за собою ціни на первинному ринку. Першою на них відреагувала собівартість матеріалів. Ще рік тому частка імпорту у вітчизняних забудовників становила від 15 до 45% (залежно від класу споруди). І після першої хвилі падіння гривні собівартість будівництва автоматично збільшилася в середньому на 12%. Девелопери зреагували швидко, знизивши частку імпорту до 7-30%. Але в цей час почали дорожчати вітчизняні матеріали – за рік зростання цін склало 20-25% (в основному за рахунок збільшення логістичних витрат). Це знову призвело до підвищення цін на об’єкти на ті ж 12%. Більш того, багато забудовників брали для реалізації проектів валютні кредити, обслуговування яких різко подорожчало через девальвацію гривні. Тому спочатку девелопери намагалися піднімати ціни на ще недобудовані квадрати синхронно з продавцями вторинки. Особливо старалися ті, хто надавав покупцям розстрочку до моменту здачі в експлуатацію.Третя причина подорожчання – специфіка формування цін на вітчизняному ринку нерухомості. В Україні, за різними оцінками, від 50 до 70% міського населення або не має свого житла, або потребує поліпшення житлових умов. Мова йде не тільки про аварійні, старі будинки, а й про родини, які живуть з батьками, по троє-четверо в однокімнатних квартирах, мешканців крихітних хрущовок і т. і. Але при цьому кількість сімей, які можуть дозволити собі нове житло, не перевищує 5-7%. Причому більшість з них фінансово здатні потягнути лише обмін на велику житлоплощу, але ніяк не купівлю нової квартири. Тобто ціну ринку робить не попит як такий, а фінансові можливості цих самих платоспроможних 5-7%. Такі люди в 90% випадків робили накопичення у валюті. Відповідно, в ситуації, коли курс гривні впав з 8 до 16, а потім і до 20 грн/$, для них настав оптимальний час для поліпшення житлових умов.Правда, приблизно половина тих, хто збирав на житло у валюті, відмовилася від своїх планів з придбання нерухомості. В умовах нестабільності люди воліли зберегти ліквідний запас міцності, а не просторі квартири. Тобто насправді потенційний попит (а отже, і ціни на нерухомість) диктують лише близько 2-3% українців – ті, хто зберіг відносно стабільне фінансове становище. Це розуміють і забудовники: орієнтуючись саме на ці групи, вони підвищували ціни на житло.Четвертий фактор – це дії влади. З одного боку, вони лякали громадян нововведеннями на кшталт тотального контролю над витратами, з іншого – створили дефіцит валюти. Це спровокувало хвилю недовіри до банків, масовий відтік депозитів і зрештою – збільшення угод купівлі-продажу нерухомості.Не можна скидати з рахунків і чинник війни: хай небагато, але попит підігріли переселенці. Звичайно, більшість з них не в змозі купити житло не те що в Києві, а й в обласних центрах. Але навіть сотня угод зараз може похитнути ринок, який різко просів у кількісному вимірі. У 2014 році в столиці щомісяця відбувалося близько 1 тис. угод, тоді як ще півтора-два роки тому цей показник становив 3-4 тис.Скільки має коштувати квадратний метрПередбачати цінові тенденції на ринку нерухомості не береться жоден аналітик. Занадто багато поки невідомих, які впливають на вартість житла: незрозуміло, яким буде курс гривні, як швидко закінчиться (і чи закінчиться) війна на сході, чи оголосить країна дефолт, вплинуть на ринок гучні банкрутства девелоперів і т. і. Втім, є й очевидні факти. Закладена в проекті бюджету 26% інфляція призведе як мінімум до такого ж подорожчання житла на первинці. А нинішня вартість долара психологічно тиснутиме на вторинку – багато хто волітиме зовсім не продавати житло, ніж віддавати, як їм здається, задарма.Стримуючим фактором для зростання цін має стати падіння рівня доходів на тлі високої інфляції. Навіть 7% потенційних покупців дуже скоро або вичерпають свій фінансовий запас, або вважатимуть за краще не вкладатися в квадратні метри, чекаючи кращих часів. Велика частина громадян, які хочуть переїхати подалі від війни, вже покинула бунтівні регіони. Це означає, що найближчим часом попит на нерухомість стиснеться до мінімуму. Іншим стимулом для зниження цін може стати зростання комунальних тарифів. Цей фактор спрацює не надто швидко, але рано чи пізно змусить продавців знижувати вартість квартир на вторинці.Сказати, коли ціни досягнуть дна, поки неможливо. Але в якості орієнтира можна використовувати співвідношення зарплат і вартості нерухомості в країнах Східної Європи. Кілька міжнародних агентств нерухомості порахували кількість років, які необхідно працювати жителям найбільших міст світу, щоб придбати типову квартиру в своєму місті. Для наших західних сусідів цей показник варіюється від семи (Рига) до 15 років (Варшава). Будучи реалістами, варто орієнтуватися все ж на більший показник. У Києві середня зарплата на даний момент знаходиться на рівні 6200 грн. (за даними кадрових агентств), що на середину березня становило близько $285. При нинішніх вихідних даних, щоб за 15 років накопичити на "двушку" площею 70 кв. м, квадратний метр повинен коштувати $732 (це і є потенційне дно). Тоді як зараз на вторинному ринку квадрат в середньому коштує $1200, на первинному ринку – $800 (готове житло). Але говорити про терміни, коли ціни знизяться до розумного рівня, в нинішній ситуації практично нереально.
