Дмитрий Черных: Что бы ни случилось, во всем винят управляющую компанию
О жалобах, ремонте, новых квитанциях и соцпроектах – в интервью с учредителем ООО "Магаданская коммунальная система"
Около двух лет компания Дмитрия Черных работает в Хасынском и Омсукчанском округах. Начав с нескольких домов в Стекольном, к августу прошлого года управляющая компания завладела всем жилфондом Хасынского района. Вместе со зданиями организации досталась масса проблем и внушительная сумма долга за потребленные жильцами услуги. Несмотря на это, Магаданской коммунальной системе удалось справиться с перечнем острых вопросов и даже внести свой вклад в социальную сферу округа. О сделанном и предстоящем, сложностях и победах, а также о жильцах, долгах и спорте – рассказал в интервью учредитель ООО "Магаданская коммунальная система" Дмитрий Черных.
— С какими основными проблемами вы столкнулись, начав работу в округе?
— Выяснилось, что до нас практически не велась претензионно-исковая работа. Жильцы не платили за услуги, задолженность росла. Мы прошли по домам и вручили людям уведомления о наличии задолженности. Не привыкшие к такому жильцы, очень негативно восприняли этот шаг. Пошли слухи, что по квартирам ходят рейдеры, которые выбивают деньги с жильцов. Дошло даже до такого, что один из жителей поселка пришел к нашему диспетчеру с кирпичом и претензиями.
Фактическая собираемость с населения немногим превышает 60%, то есть, по факту платят чуть больше половины людей.
— С чем связана низкая собираемость платежей?
—В округе очень много пустующего жилья: многие живут в ЦРС, либо в Магадане, а квартира стоит. В силу закона жилищные услуги они обязаны уплачивать, но далеко не все платят за квартиру, в которой не живут. Получается, нужно найти собственника, сообщить о долге. У управляющей компании иного механизма взыскания задолженности, кроме как в судебном порядке, нет.
На самом деле, мы плывем в одной лодке с жильцами, но не все жильцы это понимают.
То количество денег, которое поступает на счет управляющей компании, направляется на содержание жилого фонда. С нас требуют выполнения всего комплекса работ. Из-за долгов жильцов в фонд поступает недостаточное количество средств, поэтому мы иной раз выполняем работы с опозданием.
Исходя из объема финансирования, мы составляем план работы на предстоящий год и согласно нему двигаемся. Отсутствие платежей приводит к невозможности реализации части работ.
Яркий пример: в октябре мы делали конкретный срез по задолженности. В Палатке задолженность составляла 9 млн. Юристами подготовлены судебные приказы о взыскании на сумму 7,7 млн рублей, а вот судебными приставами взыскано чуть более 77 тысяч.
За тот год, который отработал юрист, мы примерно эту же сумму заплатили за его услуги. "Живых" денег в компанию не поступило, а значит на эту сумму – 7 млн – людям невозможно оказать услуги.
В конечном итоге от этого страдает управляющая компания, которой выписывают штрафы, и сами жильцы, которые недополучают определенного объема работ. Заколдованный круг.
— Вы контактируете с жильцами напрямую? Часто ли они жалуются на вашу работу?
— Да, разумеется. Но, сложно пообщаться с каждым, да и гораздо удобнее взаимодействовать с председателями совета жильцов, которые выражают общее мнение собственников, чем с каждым по-отдельности. У нас периодически возникают разногласия с жителями. Например, гражданин жалуется, что в подъезде не убирают, в то же время его жена регулярно подписывает акты об уборке. Был случай, когда собственник обратился по поводу неработающей батареи в подъезде. Наш сотрудник приехал, чтобы починить, но соседи выступили против, аргументируя тем, что если в подъезде станет тепло, здесь начнет собираться молодежь.
Чтобы таких ситуаций не возникало, в каждом доме должен быть создан совет жильцов и председатель. Это было бы проще и жильцам, и нам. У всех разное мнение по тому или иному вопросу, и управляющей компании сложно пообщаться с каждым жильцом по-отдельности. Быстрее и удобнее, когда интересы целого дома представляет председатель. Его выбирают на совете жильцов, заносят в протокол и передают нам. Управляющая компания размещает его на сайте ГИС ЖКХ.
Несмотря на то, что часть жильцов, глядя на нашу работу в округе, сами попросили присоединить их дома к нашей компании, остаются те, кто относится с недоверием. Конкретно на территории Палатки действовали две управляющих компании — "ЖКХ Палатка" и "Хасынская управляющая компания". За порядка 10-ти лет управления с жилищным фондом практически ничего не делалось. Он потихоньку увядал.
Что видят жильцы? Уборку подъезда и придомовой территории. Все.
Но на самом деле, существует множество не таких очевидных проблем: течи на крышах, техэтажи, подготовка зданий к зиме. Получив жилищный фонд в августе, фактически перед началом зимы, мы столкнулись с тем, что он вообще не готовился к зиме. Мы в ускоренном режиме пытались исправить все проблемы до наступления холодов.
Безусловно, учли не все. Морозы показали, что из 10 заявок 8-9 именно на том жилищном фонде, который к нам пришел от прошлых компаний.
В социальных сетях люди обсуждают и работу управляющих компаний, обмен информацией о плохо оказанных услугах происходит очень быстро.
Обычно никто не обсуждает хорошо отремонтированный подъезд или быстрое решение проблем. Зато негативные события сразу выносят на всеобщее обозрение и помнят еще долгое время.
Управляющая компания – это посредник между жильцами и ресурсоснабжающими организациями, но для большинства именно УК виновата во всем: грязной воде из под крана, холодных батареях или выключенном свете. Потом, конечно, уже понимают, что не мы виноваты, но осадок остается.
— Что могут требовать жильцы от управляющей компании?
— Все, что касается содержание жилого имущества.
— Вечный спор: кто должен следить за контейнерными площадками?
— С 1 января 2019 года внесены изменения в закон – за контейнерные площадки теперь отвечает администрация. Но несмотря на это, содержание контейнерных площадок мы оставляем за собой. Я не хочу и не вижу смысла в перекладывании ответственности.
Если мусор будем вывозить мы, а содержать площадки – администрация, будет вечный спор.
Такова наша позиция. Что касается придомовой территории, то ее площадь указана в техпаспорте каждого дома. В среднем на территории Хасынского округа она составляет полтора метра от проекции дома. То есть, очень маленькое пространство. Все остальное принадлежит администрации.
— Как реагируют жители округов на введение нового порядка обращения с отходами?
— Мы еще ни разу не выставляли квитанции, поэтому сказать сложно. Но, на людях эти изменения не отразятся негативно. Из разряда жилищных услуг данная услуга переходит в разряд коммунальных. То есть, теперь стоимость будет рассчитываться не за метраж, а исходя из числа людей, прописанных в квартире. Для выставления людям данных квитанций необходимо получение тарифа. Учитывая процедуру получения тарифа, я предполагаю, что раньше марта месяца мы счета не выставим.
— Можете ли вы подвести итоги работы за два года? Что сделано вашей управляющей компанией в округах?
— На территории поселка Хасын мы заканчиваем ремонт подъездов во всех домах, которые там есть. Этого не делалось последние 10–15 лет точно. Люди иногда сами собирали необходимую сумму, передавали управляющей компании, и только после это в подъезде проводились работы. Мы же за счет денег нашей управляющей компании осуществляем ремонт. Вне зависимости от того, какая собираемость платежей с жильцов в этом подъезде.
Кроме того, мы участвуем в жизни округа, реализуем социальные проекты.
Первым делом, решили, организовали соревнования по волейболу. В реализации этой идеи — с помещением, организационными моментами нам помогла администрация округа. Это был открытый чемпионат, большая часть участников приехала из Магадана. Это показатель, потому что люди действительно болеют за этот вид спорта, раз поехали играть в Хасынский округ. Да и помимо соревнований, всегда приятно съездить в поселок Палатка, прогуляться по улицам, полюбоваться красотой. Администрация и Александр Александрович Басанский очень постарались над внешним видом поселка. Мы будем стараться организовывать как можно больше мероприятий здесь.
— Помимо акцента на социальную сферу, какие еще проекты планируете реализовать в ближайшее время?
— Пока готовим отчет о проделанной работе за 2018 год, верстаем план работы на летний период, общаемся с жителями домов, собираем предложения по видам и объемам работ в каждом конкретном подъезде, чтобы включить их в план. Выявлено много проблем с трубопроводами – где-то требуется ремонт, где-то – полная замена. Несмотря на то, что это должно попадать в программу капитального ремонта, мы вынуждены это делать за счет собственных средств. На данный момент основная задача – составить план работ и максимально подготовить жилфонд к следующему отопительному сезону.
