Что нужно знать, прежде чем взять ипотеку?

MagadanMedia вместе с экспертами #ФинГрам разбираются в тонкостях "страшного" банковского продукта

"У меня голова кругом идет.

Не рад жизни, что взял имение; но что же делать?

Не для меня, так для детей."

Джек Лондон

Наверное, каждого, кто хочет взять ипотеку, посещает мысль, высказанная Джеком Лондоном. И это неспроста. Обычно ипотечный кредит – это большая сумма, взятая на много лет. И это серьезно. В подтверждение этих слов небольшая статистика.

Чаще всего жители нашего региона предпочитают оформлять ипотеку в конце года. Так в четвёртом квартале 2018 года было заключено свыше 600 договоров на сумму 1,6 млрд рублей. Меньше всего займов на покупку жилья колымчане оформили в первом квартале, их объём едва превысил 1 млрд рублей. Аналогичная тенденция наблюдалась в 2017 году: в первом квартале объём выданных ипотечных кредитов составил 710 млн рублей, в четвёртом квартале — 1,1 млрд рублей.

Насколько страшен этот банковский продукт под названием "ипотека"? Давайте разбираться вместе.

Обычно ипотеку воспринимают как кредит на покупку жилья. Это не совсем полное определение.

Вы можете заложить недвижимость, которая вам уже принадлежит, взять у банка деньги и купить новую квартиру или дом, или же залогом послужит квартира (дом), приобретенная на деньги банка. Это самые распространенные виды ипотеки. Но мало кто знает, что ипотечный кредит также можно взять на ремонт недвижимости, строительство и другие цели без их указания.

Ипотечный кредит может быть оформлен одним или двумя договорами: кредитным и договором об ипотеке, то есть о передаче недвижимости в залог банку.

Что нужно сделать, прежде чем взять ипотеку?

1. Чаще всего в ипотечных договорах есть условие – первоначальный взнос. Это часть стоимости квартиры, которую вы сами сможете заплатить. В разных банках процент первоначального взноса свой. Например, при зарплатном проекте в данной кредитной организации достаточно будет 10%, в другом банке это может быть 20-30%. Получается, 10% стоимости квартиры оплачиваете вы, а 90% банк.

Поэтому изначально вам нужно ответить на вопрос: сколько денег на первоначальный взнос у меня есть и какую сумму мне нужно взять в кредит?

2.Теперь нужно понять: какую часть своего дохода вы готовы ежемесячно отдавать банку для погашения кредита и через какое время вы сможете вернуть всю сумму. Для этого нужно сделать следующее:

• Оценить свои доходы (учесть при этом все необходимые ежемесячные траты) и будущие расходы. Если ваши платежи по кредиту будут превышать половину вашего годового дохода, то есть риск не справится с кредитом.
• Обратитесь в несколько банков, узнайте о предложениях и сравните их. Внимательно изучите договор.

Важно помнить, что ипотека – это кредит. А, как известно, за пользование деньгами банка нужно платить, и эта плата – процентная ставка. Виды процентных ставок по ипотечному кредиту могут быть следующими:

• Постоянная – зафиксирована в договоре; согласовывается индивидуально.
• Переменная – может уменьшаться или увеличиваться; зависит от переменной величины, указанной в договоре; согласовывается индивидуально.
• Комбинированная – сочетает в себе обе ставки.

Если размер платежа по вашей ипотеке меняется, знайте, что банк обязан направить вам уточненный график (способ доставки прописан в вашем договоре). Пока вы его не получите, платите по старому графику. Вчерашним днем менять суммы платежа банк не может.

Как узнать полную стоимость кредита?

Она указывается на первой странице договора в верхнем правом углу. В ней учтены: основной долг, проценты и другие взносы, которые вы будете платить банку по договору.

Как и за что нужно будет платить?

Помните: банк не может брать с вас оплату за выполнение своих обязанностей при оформлении и обслуживании кредита, за услуги, которые банк оказывает вам в собственных интересах. Например, за рассмотрение заявки.

Прежде чем получить ипотеку, вам нужно будет заплатить государственную пошлину за государственную регистрацию ипотеки и застраховать заложенное имущество.

Теперь о платежах. Они состоят из двух частей (основного долга и процентов) и бывают двух видов:

• Дифференцированный платеж – ежемесячно банку возвращается фиксированная часть основного долга плюс проценты за непогашенную часть основного долга. Ежемесячно платеж уменьшается.
• Аннуитетный платеж – кредит выплачивается ежемесячно равными суммами. Основной долг гасится поэтапно, его доля в составе аннуитетного платежа увеличивается с каждым месяцем, а размер процентов уменьшается.

При дифференцированном платеже за весь срок кредита вы тратите на проценты меньше, чем при аннуитетном. А при аннуитетном платеже проще спланировать свой бюджет, так как сумма платежа из месяца в месяц одинаковая. Но и при дифференцированном, и при аннуитетном платеже проценты уплачиваются за фактический срок пользования кредитом.

Способ платежа вам предлагает банк и прописывает его в договоре. Поэтому у вас есть возможность изучить договоры нескольких кредитных организаций и выбрать наиболее подходящий вариант.

Некоторые банки на своих сайтах предлагают рассчитать ипотечный кредит онлайн с помощью специальных калькуляторов. Это дает возможность примерно понять, сколько вы заплатите банку за пользование кредитом и какой вид платежа вам будет удобнее.

Какие есть риски при ипотечном кредитовании?

1. Потеря или снижение дохода.

Каждый человек может потерять работу, столкнуться с уменьшением доходов или ростом расходов. Поэтому перед оформлением долгосрочного кредита нужно постараться учесть хотя бы наиболее вероятные события. Ответьте себе на вопросы: не планируете ли вы менять работу или заводить ребенка, позволит ли ваш плавающий заработок (при работе со сдельной оплатой труда) вносить ежемесячные платежи?

Рост инфляции, изменчивость процентных ставок по ипотеке и рыночные показатели, к которым эти процентные ставки могут быть привязаны, также могут усложнить погашение кредита по ипотеке.

2. Валютный риск.

Выбирая валюту кредита – российскую (рубли) или иностранную – всегда ориентируйтесь на валюту своего дохода. Если вы получаете зарплату в рублях, то и кредит стоит брать в рублях, иначе есть риск попасть в зависимость от изменения обменного курса. Ведь если обменный курс резко вырастет, вам придется платить больше.

3. Снижение стоимости или повреждение недвижимости, которая находится в залоге.

Например, наступил кризис, вы больше не можете платить по кредиту, а цена на жилье упала. Вам пришлось продать заложенное имущество, но средств не хватило, чтобы полностью погасить кредит. То есть сложилась ситуация, когда вы остались без недвижимости и при этом по-прежнему должны банку.

Ситуация может быть еще печальнее: например, в самом жилье произошел пожар. В результате вы лишились своего дома или квартиры. Банк может попросить выплатить весь кредит досрочно. Почему? Потому что в этом случае у банка не будет гарантий, что он получит назад свои деньги.

Таким образом ипотека остается одним из самых доступных вариантов приобретения собственного жилья. И в Магаданской области, как показывает практика, им активно и грамотно пользуются: за 2018 год общая задолженность по ипотечному жилищному кредитованию в регионе выросла на 19% и на 1 января 2019 года составила 10,5 млрд рублей при уровне просроченной задолженности всего в 0,4%.

На следующей неделе мы разберем подробнее вопрос страхования и расскажем, как оформить ипотеку и что можно сделать, если вы уже взяли ипотеку.

Источники: www.fincult.info и пресс-служба Отделения Магадан Дальневосточного ГУ Банка России