«Люди практичные покупают жилье на окраинах». Как москвичи выбирают районы для жизни и сколько стоят столичные метры

Квартира в Москве — мечта для жителей регионов России, но и москвичам приобрести ее непросто. Во-первых, цены кусаются — самые дешевые столичные «однушки» стоят от 7 миллионов рублей, а средняя цена — 8-9 миллионов. А во-вторых, о каждом районе у жителей столицы свое представление. Где найти самые бюджетные квартиры, почему приезжему все равно, где жить, а москвич будет выбирать конкретные места, сколько стоит жизнь в районах с темным прошлым и почему практичные люди покупают квартиры на окраинах — в этом «Мослента» разбиралась вместе с частным риелтором Евгением Коноплевым. Центральные «хрущевки» по цене двухкомнатных квартир Самой статусной территорией столицы как был, так и остается центр Москвы — все, что попадает в периметр Садового кольца. «Жизнь в центре есть жизнь в центре, — комментирует Евгений Коноплев. — Другое дело, что и за пределами Садового есть районы, не уступающие ему по статусу. Самый яркий пример — Хамовники». Судя по информации сервисов по поиску недвижимости, цены на однокомнатные квартиры в этом районе стартуют с 13,5 миллиона рублей. Надо понимать, что за эти деньги можно получить только однокомнатную квартиру на первом этаже типовой хрущевки. Вторичные «однушки» в девятиэтажках торгуются начиная с 16 миллионов рублей. Однокомнатная квартира в «сталинке» площадью около 32 квадратных метров обойдется уже в 17 миллионов и дороже. По информации Московской гильдии риелторов, в начале 2023 года средняя стоимость квадратного метра в Хамовниках, как и во всех десяти районах Центрального административного округа, — 449 235 тысяч рублей. Если посчитать, выходит, что средняя однокомнатная квартира в ЦАО площадью, допустим, 32 квадратных метра обойдется покупателю в 14 375 520 рублей «Жизнь очень разная, — поясняет риелтор. — Здесь есть элитные дома клубного типа, а рядом — исторические московские районы. Классические примеры — район Ивановской горки, Маросейка, Покровка, Большая Дмитровка, Тверская. Их по-настоящему можно назвать старинными. И ситуация с недвижимостью в этих локациях будет отличаться». «Золотая миля» уже не та… Несколько лет назад московской «золотой милей», или самым престижным местом для жизни, считались Пречистенка и Остоженка. Именно там строились жилые комплексы премиум-класса, квартиры в которых продавались за сотни миллионов рублей. Но, по словам специалистов рынка, ситуация в последние годы изменилась. «Самой элитной считалась Пречистенка: кластер премиальной недвижимости находился между улицей и рекой, — поясняет Евгений Коноплев. — Но сейчас, если прогуляться по этому району, невольно возникают ассоциации с “летучим голландцем”. Вроде бы там есть жизнь, но ее практически не видно. Атмосфера здесь несравнима с теми же Патриаршими прудами». По словам риелтора, именно Патриаршие пруды — не только район с богатой историей и дорогой недвижимостью, но еще и «гедонистически живое место». «Его можно запросто сравнить с улочками старого Лиссабона или Мадрида, — продолжает риелтор. — Везде жизнь кипит и шумит. В таких районах есть все, что нужно людям. Хотите — кофейня, хотите — театр, а надо — магазин. К сожалению, если переместиться обратно на Пречистенку, нас встретит тишина и плотная застройка дорогой недвижимостью». При этом в клубных домах на Пречистенке даже апартаменты, по данным сервисов по продаже недвижимости, могут стоит порядка 140 миллионов рублей. Судя по актуальным предложениям, стоимость квадратного метра в районе Патриарших прудов запросто доходит до 943,4 тысячи рублей. Тут на каждом углу — своя атмосфера Сегодня все больше очков на рынке недвижимости набирает Замоскворечье, где, как говорят профессионалы, и жить приятно, и гулять красиво. «Казалось бы, это район кафешек и ресторанов с купеческим флером, — говорит Евгений Коноплев. — Тут и куча самых разных заведений, и старинные домики. И вот сейчас есть ощущение, что именно Замоскворечье становится одним из самых модных и престижных центральных районов. Клубные дома строятся там один за другим, а атмосфера… Как бы сказать? Это Пречистенка и Патриаршие в равных пропорциях — перемешать, но не взбалтывать». По словам риелтора, несмотря на вычисленные средние цены для всех центральных районов, в каждом из них своя атмосфера и условия жизни. Неизменно одно — это центр, а значит, тут дорого. Новые зоны столичного престижа Центр — это стиль жизни, и некоторое время назад он начал распространяться за пределы ЦАО. Теперь новой зоной особого престижа стала территория между кольцами — Садовым и Третьим транспортным. «Еще десять лет назад на этих территориях преобладали именно промзоны, — говорит риелтор, — но сегодня сюда приходит застройка бизнес-класса, а также идет процесс, который называется ревитализацией локаций. Они получают новую жизнь, здесь появляются очень интересные кластеры недвижимости». Кстати, цены в пределах ТТК немногим ниже центральных. В среднем однокомнатные квартиры стоят от 12-13 миллионов рублей. Самые дешевые предложения — 9-10 миллионов. Как правило, эти варианты находятся буквально на обочине ТТК или уже чуть за его пределами. «Еще один хороший пример района, ставшего престижным в последние годы, — Ботанический сад, — продолжает Евгений Коноплев. — Когда-то он воспринимался как окраина. Но сейчас там построили несколько ЖК бизнес-класса, и развитие района продолжается». Районы с темным прошлым Сегодня сложно найти хоть один столичный район, который можно было бы назвать депрессивным. Развитие происходит повсеместно. К примеру, те районы, которые в массовом сознании еще лет 20 назад прочно ассоциировались с хаосом и криминалом, изменились, можно сказать, до неузнаваемости. «Например, в 90-е очень мрачным местом считалось Гольяново, — продолжает риелтор. — Но все это примерно в 90-х же и закончилось. Сейчас здесь строится приличные многоэтажки, есть прекрасно облагороженный пруд, сделаны дорожки в "Лосиный Остров", а скоро там, наконец, появится станция метро “Амурская” и станет конечной “синей ветки”». Первая волна роста цен на квартиры в Гольяново произошла около десяти лет назад, когда стало понятно, что район окончательно распрощался со своим темным прошлым. Строить ЖК бизнес-класса здесь пока не начали, но появились современные панельные дома. Многие из новостроек выросли по краю леса. «Вообще в этом районе есть все, что необходимо для полноценной жизни: торговые центры, магазины, поликлиники, школы, кафе и так далее, — продолжает Евгений Коноплев. — После открытия станции метро — все, Гольяново будет полноценным, полностью сформировавшимся». По словам риелтора, в последние годы москвичи стали больше интересоваться квартирами в Гольяново — покупают бюджетную недвижимость, пока цена не выросла. Взлет, кстати, неизбежен. Он произойдет сразу после открытия станции «Амурской». Сейчас самые дешевые однокомнатные квартиры в Гольяново стоят порядка 7,5 миллиона рублей. Когда цена решает все Но какими бы ни были районы столицы, люди, выбирая квартиры, мыслят все же иными категориями. К примеру, приезжие из других регионов будут отталкиваться не от престижа, не от истории района или присутствия в нем прудов и парков. Главную роль будет играть бюджет. «Для приезжающих город — чистый лист, — говорит риелтор. — Они редко говорят, что хотят жить в определенных районах, а в другие ехать отказываются. Цена решает все, а уже определившись с тем, на что хватит денег, люди выбирают лучший вариант из возможных». По данным Гильдии риелторов Москвы, самые низкие цены на столичное жилье — в Новой Москве и Зеленограде. Так, в Троицком административном округе стоимость квадратного метра самая низкая — 162 812 рублей. Зеленоград занимает второе место — 207 145 рублей. На третьем — Новомосковский административный округ и 215 712 рублей за квадрат Самые дешевые варианты на территории старой Москвы — в Юго-Восточном, Восточном и Южном административных округах. Там стоимость квадратного метра — 249 745 рублей, 256 120 рублей и 260 393 рубля соответственно. «На территории Юго-Восточного округа, например, расположены такие районы, как Кузьминки, Текстильщики, Выхино, — продолжает риелтор. — Там можно жить, есть вся инфраструктура, парки, строятся хорошие дома с приличными квартирами. Но есть один существенный минус — “фиолетовая ветка”, самая загруженная в Москве. Попасть в метро на станции “Выхино” в час пик — приключение нешуточное». Самый дорогой административный округ Москвы, не считая центра, — Западный. Здесь средняя стоимость квадратного метра составляет 321 463 рубля. Главное — быстро доехать до нужного места Как правило, люди приезжают в столицу работать. В этом случае транспортная доступность становится вторым главным фактором при выборе жилья. Для жителя мегаполиса важно быть уверенным: он в любой момент может быстро доехать туда, куда нужно. «Самый "московский" критерий выбора — расстояние от метро, — продолжает риелтор. — И сегодня нормальным, то есть приемлемым считается 10-15 минут пешком до ближайшей станции». Расстояние от дома до метро в столице имеет принципиальное значение. К сожалению, пробки делают время пути из одной точки в другую на наземном транспорте непредсказуемым. К тому же в городе не раз случались транспортные коллапсы. Но метро работало всегда. Максимум трудностей — закрытие станции на ремонт. «Даже сам разговор риелтора с клиентом в столице идет не на языке районов, — поясняет Евгений Коноплев. — Сначала мы говорим о ветках метро, решаем, какую будем смотреть. Когда определились с этим, выясняем, ищем ли мы квартиру вверху ветки или внизу. Москвичи прекрасно представляют, где расположены, например, районы Алтуфьево и Чертаново, а для приезжих схема метрополитена становится ориентиром. И вот когда мы уже примерно поняли, на каком конце какой ветки идет поиск, начинаем говорить о станциях, ищем ответ на вопрос: хватит ли на Владыкино или придется забираться в Алтуфьево? Удастся ли подыскать вариант на Нахимовском проспекте или придется остановиться на Аннино?» Цифры, кстати, говорят, что «однушки» в Алтуфьево стоят примерно так же, как в Гольяново, а вот во Владыкино разговор начинается от 8,5 миллиона рублей. В районе метро «Нахимовский проспект» цены на однокомнатные квартиры начинаются с 9,7-10 миллионов Стоимость квартир рядом со станцией метро «Аннино», если говорить о территории Москвы, снова возвращается к гольяновским 7,5 миллиона. Москвичи — это особый тип покупателя Если приезжим не так принципиально, в каком районе окажется их первая квартира в Москве, для тех, кто прожил в столице много лет, ситуация выглядит принципиально иначе. За годы у жителей мегаполиса успевает сложиться собственное отношение к разным районам города, повлиять на которое практически невозможно. «Например, есть у москвичей поговорка: “В Перово живут… так себе (рифма заменена — прим. «Мосленты»)”, — и ничем ты ее из сознания горожан не вытравишь, — говорит Евгений Коноплев. — А в Перово уже давно живут абсолютно нормально. Это во времена СССР там было много химических предприятий, так что и жизнь в этом районе была сомнительным удовольствием. Но уже давно всего этого там нет, а Перово — уютный район на неперегруженной “желтой ветке”». Квартиры в Перово сейчас, между тем, стоят от 7,2 миллиона рублей за «однушку» По словам риелтора, москвичи, переезжая, всегда решают какую-то практическую задачу: едут ближе к работе, школе, родственникам или выбирают современный ЖК, где условия жизни лучше, чем на старом месте. Без претензий на престижность Один из важных для покупателей недвижимости моментов — экологическая обстановка на новом месте. Вот только никаких подобных угроз в городе сейчас нет, но в отдельных районах могут случаться небольшие неприятности. «Вряд ли когда-нибудь станет престижным район Курьяново, — говорит риелтор. — Он соседствует с самыми большими очистными сооружениями в Европе. Это не создает экологической угрозы для жителей, но иногда запах там такой, что доходит до Коломенского. Или есть районы Марьино и Борисово. Они современные, уютные, приятные, но в нескольких километрах от них — Капотня, до сих пор пахнущая нефтью и газом благодаря своему нефтеперерабатывающему заводу. Риска он также не несет, за ним тщательно следят. Но пока его не вынесут за пределы города или окончательно не закроют, люди будут пытаться уехать из прилегающих районов при первой же возможности». Москвичи предпочитают жить поближе к лесам и паркам, а также подальше от шумных предприятий, тем более, портящих воздух. Потому малоинтересной остается для покупателей территория, примыкающая к вокзалам, например, Ярославскому и Ленинградскому, — километры путей и складских помещений не привлекают жителей столицы. В невероятно шумном городе с миллионами машин людям хочется прийти домой, в тишину и уют. И вздохнуть полной грудью. В конце концов, в столице эта возможность стоит немалых денег. Даже дышать воздухом, который иногда пахнет канализацией или нефтью, здесь недешево — квартиры в Курьяново, Марьино и Борисово стоят от 7,5 миллиона рублей. В районе площади Трех вокзалов предложения начинаются уже от 12 миллионов рублей.