Не поделили арендаторов
Возможно ли сдать квартиру без согласия второго собственника? И что делать, если второй владелец жилья сдал его квартирантам без согласия первого?
Эксперт по жилищному законодательству Олег Мамедов заметил, что, если доли в квартире определены, каждая из сторон может управлять имуществом по своему желанию в соответствии со статьей 209 Гражданского кодекса РФ. Но в жилье остаются места общего пользования, которые не делятся: входная дверь, кухня, санузел, холл или коридор. Поэтому сдать в наём одну из долей в квартире её владелец может, только получив разрешение других хозяев. Если одобрение получить не удалось, придётся идти в суд.
Мамедов отмечает, что в некоторых случаях сдавать свою долю, даже выделенную в натуральном эквиваленте, не получится ни при каких условиях - когда площадь комнаты меньше жилой нормы в регионе. Или доля настолько мала, что выделить комнату в реальности невозможно.
По словам эксперта по жилищному законодательству О. Мамедова, в коммуналке каждая комната - изолированный, независимый от других объект недвижимости со своим лицевым счётом. Собственник может её продать, подарить или сдать в наём, не спрашивая разрешения владельцев других комнат. Главное – чтобы квартиранты не мешали спокойствию соседей, соблюдали правила совместного пользования общей кухней, прихожей и санузлом. Что касается распоряжения жильём: у которого есть второй хозяин, если он выпишет нотариальную доверенность на распоряжение своей долей в квартире, спрашивать его согласия на сдачу жилья в аренду не потребуется. Доверенность выдаётся для единовременного заключения договора аренды, но может быть генеральной, передающей весь спектр прав собственника, например, право получать арендную плату и проводить регистрационные действия с недвижимостью. Генеральную доверенность можно выписать на любой срок, а если его не указать, она будет действительна 12 месяцев, замечает эксперт.
Как выход можно согласовывать договор сдачи жилья в наём или сделать второй вход и заселить арендатора без доступа к местам общего пользования, сделав пристройку, в которой и разместить всё необходимое для нормального проживания.
Что делать, если другой собственник сдаёт квартиру без согласия первого. О. Мамедов заметил, что, прежде чем идти в суд, можно попытаться договориться. К примеру, предложить поделиться частью арендной платы, соответствующей размеру доли сособственника. Приведение ситуации в русло закона, замечает Мамедов, можно начать с обращения в полицию к участковому. Они не имеют права принудительно выселить квартирантов, но могут объяснить арендаторам, чем им грозит незаконное проживание, составить протокол.
Также можно обратиться с жалобой в налоговую инспекцию. Если второй собственник уклоняется от уплаты налогов с дохода от аренды, ему придётся заплатить 13% от полученных платежей, а также пени и штраф. Если сумма долга налоговой составит за три года больше 2,7 миллиона рублей, нарушителя ждёт уголовная ответственность. Зачастую, говорит эксперт по жилищному законодательству, достаточно просто озвучить эти цифры совладельцу квартиры, чтобы прийти к мирному соглашению.
Если оспорить договор аренды в суде, можно получить свою долю дохода от сдачи квартиры, если документально подтвердить стоимость аренды и факт передачи денег.
