Выход из договора
При каких условиях может быть расторгнут договор долевого участия?
По словам эксперта по жилищному законодательству Руслана Шогенова, договор может быть расторгнут по инициативе любой из сторон – дольщика и застройщика. Условия оговорены в статье 9 федерального закона «Об участии в долевом строительстве».
Участник долевого строительства, замечает Шогенов, находится в лучшем положении, имея больше оснований для расторжения договора. В ряде конфликтных ситуаций, замечает эксперт, можно даже обойтись без обращения в суд. К ним относятся: недостатки в квартире или доме, которые в принципе можно устранить, но строительная компания отказывается это делать, как и компенсировать расходы будущего собственника квартиры на доведение объекта до готовности; раньше времени прекратило действовать поручительство банка по обязательствам застройщика перед дольщиками. Оно должно оставаться актуальным, как минимум в течение двух лет после передачи квартиры владельцу по акту. В противном случае застройщик обязан не менее чем за месяц до истечения своего договора с банком предупредить об этом дольщика и оформить новое банковское поручительство в течение 15 дней после окончания старого.
По словам эксперта, алгоритм действий участника долевого строительства во всех перечисленных случаях одинаков. Нужно отправиться в офис компании и вручить секретарю уведомление о намерении расторгнуть договор в одностороннем порядке, получив на своём экземпляре штамп-отметку о его вручении. Либо по почте отправить застройщику заказное письмо с описью вложения. С этого момента договор долевого участия считается расторгнутым.
В течение 20 календарных дней застройщик обязан вернуть дольщику деньги, а также уплатить проценты за пользование ими в размере 1/150 ставки рефинансирования Центробанка (если квартира приобреталась на имя гражданина, а не на юридическое лицо). Чтобы экс-дольщик не затягивал момент получения денег, наращивая проценты, закон предусматривает альтернативный вариант возврата средств – через депозит у нотариуса по месту нахождения застройщика.
По решению суда договор долевого участия можно расторгнуть в следующих случаях: строительство приостановлено и очевидно к указанному в договоре сроку объект не будет готов; существенно изменяется проектная документация (вместо малоэтажного комплекса возводят небоскрёб) или оплаченная квартира резко увеличивается, уменьшается, меняет конфигурацию. Также причиной может стать изменение назначения нежилых помещений, входящих в строящийся объект. К примеру, вместо детского сада по проектной декларации будет магазин. Все случаи перечислены в федеральном законе № 214. Если недовольство дольщика объективно, суд обяжет ответчика в десятидневный срок вернуть стоимость квартиры, проценты за пользование деньгами и, вполне вероятно, расходы на адвоката и проведение независимой экспертизы объекта. Не исключено, что в соответствии со ст. 15 «Закона о защите прав потребителей» удастся добиться небольшой моральной компенсации.
Сложнее будет отстоять право на компенсацию дополнительных расходов, замечает Шогенов, возникших вследствие неисполнения застройщиком обязательства по договору долевого участия. К примеру, стоимость аренды квартиры, в которой ожидали получение собственной.
Застройщик может в одностороннем порядке прервать договорные отношения только в одном случае – если дольщик злостно не выполняет свои обязательства по оплате приобретённой квартиры. При единовременной оплате веской причиной для недовольства строительной компании является двухмесячная просрочка платежа, при покупке в рассрочку – три просроченных платежа в течение года либо один, но больше, чем на два месяца.
Чтобы расторгнуть договор, застройщик направляет дольщику письменное предупреждение о задолженности. Если деньги на счёт строительной компании так и не поступили в течение 30 дней со дня направления предупреждения, посылают второе письмо с уведомлением о расторжении договора долевого участия в одностороннем порядке. После этого в течение 10 дней деньги должны вернуться на счёт дольщика. Взыскивать проценты за просроченные платежи возбраняется, обращает внимание Шогенов.
Информация о расторжении договора долевого участия должна быть зарегистрирована в Едином государственном реестре недвижимости.
Заявление о расторжении или прекращении договора может быть представлено в реестр одной из сторон – дольщиком или застройщиком. Если ДДУ был расторгнут в одностороннем порядке, к заявлению нужно приложить копию уведомления, подтверждающего, что вторая сторона в курсе намерений заявителя. Если договор расторгнут по суду, нужна копия вступившего в силу решения суда.
Закон не предусматривает иных оснований для дольщика, чтобы забрать свои деньги, например, изменились планы, ухудшились материальные возможности. Но, как правило, подобные ситуации оговариваются в договоре долевого участия. Застройщики готовы вернуть деньги, если будет найден новый покупатель, готовый приобрести объект по договору цессии. Тогда с первого дольщика обычно взимают штраф - 10-20% от стоимости квартиры. Это действие, предупреждает Р. Шогенов, незаконно и может быть оспорено в суде.
