Риски покупки жилья за бесценок
Если я куплю квартиру, а продавец потом обанкротится, её отнимут?
Юрисконсульт Надежда Назарова заметила, что никакой логической взаимосвязи между продажей квартиры и последующим банкротством нет, поэтому покупатель ничем не рискует.
Если по документам продавец получает за квартиру её рыночную стоимость, сделка, скорее всего, безопасна для покупателя. Если по договору квартира стоит дороже, чем на самом деле, покупатель рискует той суммой, на которую завышена стоимость квартиры. Если по договору квартира стоит значительно дешевле аналогичных объектов, значит, у продавца была выгода в формальной потере денег, и эта выгода может превратиться в ваши убытки, замечает Назарова.
Когда вы покупаете квартиру за 1 миллион рублей в центре города, продавец находится в заведомо невыгодном положении. Получая такое щедрое предложение, покупатель как раз и рискует: такую сделку могут отменить, если продажа за бесценок станет причиной банкротства, а именно невозможности вернуть долги.
Банкротство может быть непреднамеренным и преднамеренным. В первом случае люди обычно сильно задолжали другим людям или банку, потому что не умеют распоряжаться деньгами. Как раз для таких случаев в федеральном законе «О несостоятельности (банкротстве)» появилось глава о банкротстве физических лиц. Глупость, говорит Назарова – это законное основания для списания долгов. Но есть ещё и уголовно наказуемое преднамеренное банкротство, когда человек специально совершает действие для уменьшения стоимости своего имущества, чтобы его стало так мало, что кредиторы ничего не могли бы забрать себе.
Очевидно, что и продавец, и покупатель, понимают, что продажа за 1 миллион рублей квартиры стоимостью в 10 миллионов существенно уменьшает сумму в кармане продавца. Такую подозрительную сделку могут отменить. Именно могут – нет гарантии, что это произойдёт. Отменяя сделку купли-продажи недвижимости, суд исходит из недобросовестности покупателя, который прекрасно понимает, что покупает квартиру за бесценок. Риск потерять квартиру из-за банкротства продавца появляется уже при скидке в полмиллиона, объясняет Назарова. Дело о банкротстве продавца могут начать, если он должен кому-то больше 500 тысяч рублей, отдавать уже пора, но нечем. Получается, что вы виноваты, если сэкономили 500 тысяч рублей от среднерыночной стоимости, а продавцу теперь не хватает денег на возврат долгов. При этом учитываются не ипотеки и автокредиты в целом, а только размер просроченных платежей.
Но негативными последствиями чревата не любая скидка в полмиллиона. Это скидка должна быть существенной относительно итоговой цены продажи квартиры и относительно размера долгов продавца. Скидка в 500 тысяч рублей не делает сделку подозрительной, если итоговая цена квартиры 18 миллионов. Такая же скидка уже будет считаться подозрительной, если квартира стоит 4 миллиона. Пленум Высшего арбитражного суда Российской Федерации указал, что важно оценивать соразмерность возникшего долга и финансовых потерь продавца. В каждом конкретном случае суд будет разбираться отдельно. Но квартиру, говорит эксперт, просто так не заберут. В арбитражном суде должно начаться рассмотрение дела о банкротстве продавца квартиры. Оспаривать продажу квартиры может тот, кому полагается больше 10% всех долгов продавца или финансовый управляющий, в ведение которого поступает имущество будущего банкрота и который ищет способы раздать его долги. Сделку могут оспорить, даже если на грани банкротства муж, а квартиру вы покупали у жены: это связано с режимом общей собственности супругов.
Срок оспаривания сделки считается от момента, когда финансовый управляющий узнал о подозрительных обстоятельствах сделки. Финансовый управляющий будет проверять сделки продавца квартиры, и они должны быть вопиюще сомнительными, чтобы было реально доказать недобросовестность сторон договора купли-продажи и всё отменить.
Есть разные сроки оспаривания сделок при банкротстве, в зависимости от степени влияния сделки на материальное положение продавца. Когда продажа невыгодна продавцу, от неё до неплатежеспособности должно пройти не более одного года. Когда продажа прямо привела к неплатежеспособности, от неё должно пройти не более трёх лет. Риск отмены сделки, отмечает Назарова, появляется, и когда вы покупаете квартиру у человека, который должен вам крупную сумму, а вы точно знаете, что он должен много денег кому-то ещё.
Но тут тоже есть фактор равноценности: если вы купили квартиру по документам за 3 миллиона, а потом продавец отдельно вернул вам 1 миллион, то договор не оспорят.
