Мешают нормальной жизни

Что делать, если объекты предпринимательской деятельности, размещённые в многоквартирных домах, мешают нормальной жизни жильцов?

Юрисконсульт Надежда Назарова заметила, что возможность располагать магазины, аптеки и другие коммерческие объекты в многоквартирных домах является вполне законной, в новостройках, например, площади под бизнес часто предусмотрены уже на стадии проекта. При этом, отмечает Назарова, закон запрещает обустраивать на первых этажах домов то, что может стать источником вреда для здоровья человека.
В числе таких объектов, говорит Назарова, например: помещения для хранения пожароопасных приборов и веществ; общественные туалеты и учреждения системы ритуального обслуживания; магазины автомобильных шин, запчастей и масел; различные производственные и складские помещения (за исключением относящихся к ведению общественных учреждений); бани, прачечные и химчистки, но разрешены приёмные пункты белья и залы самообслуживания мощностью не более 75 кг за одну смену; некоторые виды медицинских кабинетов (лаборатории аппаратной диагностики, рентгеновские кабинеты, ветеринарные клиники).
Если запрещённые соседи всё-таки появились, замечает эксперт, необходимо жаловаться в местные органы исполнительные власти, жилищную инспекцию, Роспотребнадзор и прокуратуру. Жалобы желательно делать коллективные, составлять акты, привлекать к их составлению управляющую компанию, говорит юрисконсульт.
Незаконная перепланировка, отмечает эксперт, один из самых частых конфликтных кейсов в ситуации с бизнесом в жилых домах. Юрисконсульт напоминает, что подобные работы возможны только с согласия всех собственников помещений жилого дома, то есть по решению общего собрания. Жаловаться на незаконную перепланировку или реконструкцию внутри нежилого помещения или общедомового имущества, отмечает Назарова, нужно в управляющую компанию и местную жилищную инспекцию. Но в таких случаях, обычно говорит эксперт, в конце концов приходится обращаться в суд. 
Это должна сделать либо добросовестная управляющая компания, либо ТСЖ, ЖСК. 
Если они этого не делают, говорит Надежда Назарова, жильцам придётся идти в суд самостоятельно.
Грохот от покупательских тележек в торговом зале магазина, музыка от уличного динамика у кафе – все эти звуки нередко являются причиной противостояния жильцов и предпринимателей. Обращаться для начала нужно в Роспотребнадзор, который измерит превышение уровня шума. Жалоба должна быть направлена в местную администрацию и полицию. И уже с собранными подтверждениями следует идти в суд, говорит Назарова. Записанные на телефоны аудиофайлы и отснятые видео могут рассматриваться судом в качестве дополнительных доказательств. Но основным материалом должны быть всё же замеры с помощью специальных приборов.
Посторонние запахи, говорит Назарова, являются серьёзным поводом для раздражения, даже если они нерезкие и не неприятные. Ароматы могут свидетельствовать не только о кулинарных изысках заведения, но и о полной антисанитарии в нём. Действовать в таких ситуациях нужно так же, как и с шумом.
Подвалы – это излюбленное место предпринимателей. По новым противопожарным требованиям с этого года расположенные в многоквартирных домах цокольные и подвальные помещения стали недоступными для использования в качестве детских спортивных секций, кружков творчества, мебельных складов, мастерских и некоторых магазинов, напоминает Надежда Назарова. Исключение делается только для тех домов, где использование подвального помещения для таких целей предусмотрено проектной документацией.
Помимо организаций, ориентированных на детский досуг, новые правила использования подвалов, отмечает эксперт, касаются также любых компаний, работающих с мебелью – магазинов, складов, антикварных лавок.
Однако, по словам Назаровой, в законе даётся довольно размытая формулировка (в частности, запрещается использовать такие помещения для хранения продукции, оборудования, мебели и других предметов), что, по сути, вообще запрещает любую хозяйственную деятельность в подвальных помещениях.
Так что жильцы дома при желании могут выгнать подвальных коммерсантов. Иски о признании права общедолевой собственности на общедолевое имущество дома (подвалы, чердаки, колясочные и другие технические помещения) вправе подавать как один собственник, так и несколько, напоминает Назарова.
В процессе для возвращения в общедолевую собственность технических подвальных помещений есть много нюансов, замечает юрисконсульт, в зависимости от конкретного объекта. Согласно ЖК РФ в приватизированных многоквартирных домах собственниками подвальных помещений являются жильцы. Поэтому для принятия решения о возможности возвращения подвала в общую долевую собственность необходимо выяснить, когда была приватизирована первая квартира и были ли на дату первой приватизация в доме подвальные помещения учтены и сформированы в целях, связанных с обслуживанием дома.
Подвальное помещение, объясняет Назарова, должно иметь исключительно вспомогательное назначение. Если же у него или его части изначально или на дату приватизации было самостоятельное назначение (склад, офис, дворницкая и так далее), то это не будет общедолевой собственностью.