За сроки строительства жилья ответят банки
В 2015 году в Новосибирске планируется завершить 13 долгостроев, а по региону в целом – 22. Федеральные власти готовы кардинально решить проблему – поставить стройки под жесткий контроль банков. В таком случае дольщиков не обманут, но новый механизм может негативно сказаться на ценах, считают эксперты.Всего в регионе на контроле властей сейчас находятся 61 долгострой, а общее количество обманутых дольщиков превышает 6 тысяч человек. По количеству долгостроев Новосибирск занимает третье место в стране после Москвы и Санкт-Петербурга, заявил во время своего недавнего приезда в наш город куратор проблемы обманутых дольщиков, заместитель председателя комитета по безопасности и противодействию коррупции Государственной Думы РФ Александр Хинштейн. Он побывал на одном из долгостроев скандально известной компании «СУМет» (она привлекла у 913 инвесторов почти 900 млн рублей, но ни один из пяти домов не достроила).
Строительство 18-этажного дома № 27 по ул. Новосибирской остановилось еще в 2008 году. К тому времени застройщик успел привлечь на строительство этого дома средства 290 граждан. При помощи властей с большим трудом стройку удалось возобновить – большая часть денег на эти цели выручена за счет проведенного мэрией Новосибирска конкурса на право достройки дома, хотя и дольщикам пришлось доплачивать.
18-этажный дом № 27 по ул. Новосибирской. 2008г. Фото Михаила Перикова
Конечно, долгострои – это оборотная сторона строительного бума, но решение проблемы обманутых дольщиков дорого обходится властям. С 2010 по 2015 год расходы региональных властей на эти цели превышают 1,6 млрд рублей. В кризис возможно появление новых долгостроев. И власти предпринимают меры, чтобы не допустить их появления.
Банки возьмут стройки под контроль
Один из самых кардинальных рецептов недавно предложил минстрой России. Во-первых, деньги инвесторов должны идти не застройщикам, а на спецсчет в банке, а из банка – на проектное финансирование стройки (то есть, банк будет гарантировать строительство дома, ведь недобросовестные застройщики порой использовали деньги не по назначению). А во-вторых, через несколько лет предлагается продавать только готовое жилье.
Мнения застройщиков, депутатов, руководителей Ассоциации обманутых дольщиков, а также аналитиков рынка недвижимости, опрошенных «НН», существенно разделились.
Надежнее?
Поддерживает идею введения банковских гарантий президент группы компаний «Скай групп» Владимир Литвинов: «Это сделает рынок прозрачнее, высветлит его. У инвесторов появится гарантия, что деньги никуда не уйдут».
Иначе считает коммерческий директор компании «Зеленый дом» Лариса Ландман: «Риск появления новых проблемных домов в Новосибирске сохраняется. Немало фирм-однодневок, которые строят точечные объекты. Чтобы избежать появления новых обманутых дольщиков, любые меры хороши, в том числе и банковские гарантии».
Власти предпринимают меры, чтобы не допустить появления новых долгостроев.
«Конечно, такая схема – это благо. Для Новосибирской области особенно потому, что она славится большим количеством проблемных объектов. Мы уже работаем по схеме, очень похожей на предлагаемую – строим дома на условиях проектного финансирования от Газпромбанка», - рассказывает директор по продажам ЗАО «Строитель» Тимур Касаев.
Не сработает?
Но среди опрошенных «НН» участников рынка немало и тех, кто скептически относится к предлагаемым нововведениям. «Я не поддерживаю ни одну из этих идей. Если речь идет о банковском контроле за перемещением денежных средств, то для застройщиков не будет проблемой через «третьи» компании обойти этот контроль»,- говорит девелопер, член совета директоров компании «Аква-Сити» Владимир Мартыненков.
Он напоминает, что ранее застройщиков уже поставили под контроль со стороны страховых компаний: «Но крупные страховые компании не увидели в этом законе «своего интереса», в итоге этим занялись мелкие страховщики, и уровень контроля за застройщиком превратился в фикцию».
«Появится еще один смотрящий за дополнительные деньги. Не проще ли заставить существующие надзорные органы следить за уже принятыми законами?», - удивляется независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.
Наиболее категоричным из опрошенных «НН» экспертов оказался председатель Ассоциации обманутых дольщиков и инвесторов города Новосибирска Валерий Науменко. «Толку от подключения банков не будет. Пресечь появление новых долгостроев можно только одним способом – установить уголовную ответственность за нецелевое использование средств долевого строительства», - заявил он.
Подорожают ли новостройки из-за банковской комиссии
Если идея минстроя будет реализована, то новостройки подорожают, поскольку в цену квадратного метра войдет стоимость банковской гарантии считает депутат заксобрания региона Валентин Сичкарев. «Банковская гарантия стоит 4% в год. Поскольку дом строится 2,5 года, то это плюс 10% к себестоимости», - подсчитал аналитик Сергей Николаев.
«Контроль банков за ответственными застройщиками превратится в дополнительные издержки застройщика, а точнее, инвестора (дольщика), то есть, опять повышение цен. И это в тот момент, когда из-за кризиса рынок сжимается, застройщики пытаются не повышать, а даже понижать цены», - сожалеет Владимир Мартыненков.
Всего в регионе на контроле властей сейчас находятся 61 долгострой, а общее количество обманутых дольщиков превышает 6 тысяч человек.
Тимур Касаев считает разговоры о возможном удорожании жилья из-за банковских гарантий преувеличением: «Мы работаем по проектному финансированию, но это никак не сказалось на цене наших квартир. Она абсолютно в рынке». По его словам, плата за банковскую комиссию компенсируется экономией в другом: «Проектное финансирование – это для застройщика гарантия, что он будет получать средства на возведение объекта ритмично, строго по графику. Это позволяет спокойно планировать платежи генподрядчику и субподрядчикам. Организовать строительство в таких условиях легче и проще. Кроме того, если банк контролирует стройку, то зачастую он для этого объекта предлагает ипотечные продукты по более низким ставкам, что привлекает покупателей жилья».
Владимир Мартыненков полагает, что банки будут более тщательно смотреть на застройщиков, поскольку, в противном случае, им нужно будет отвечать: «Но экономическую экспертизу проекта они не в состоянии сделать самостоятельно, поэтому будут перестраховываться – и здесь много места для коррупции. Перестраховка приведет к удорожанию их услуг, а также удорожанию объектов. Таким образом, будет продаваться мало жилья, дорого, но достаточно надежно».
«Получить банковскую гарантию смогут не все застройщики, некоторым придется уйти с рынка и это приведет к его монополизации», - уверен депутат Законодательного собрания Новосибирской области Валентин Сичкарев.
С тем, что не все строительные компании смогут получить банковскую гарантию, согласен Тимур Касаев, но ничего плохого в этом он не видит. По его словам, отсеются те компании, у которых, например, не в порядке документы. «Сейчас на рынке распространена такая практика, когда под каждый строящийся дом создается новое юридическое лицо. Понятно, что для банка приоритетными партнерами будут те компании, которые не меняют юридическое лицо, у которых положительная кредитная история», - считает он.
Куратор проблемы обманутых дольщиков Александр Хинштейн во время своего визита в Новосибирск отметил, что работа с долгостроями стала лучше, но правоохранительные органы должны лучше контролировать ситуацию. Фото Марии Козловой
Надо ли запрещать продажу строящегося жилья
Вторая идея – о переходе с 2020 года к продаже только готового жилья – еще менее популярна у участников рынка. Средства инвесторов занимают сейчас достаточно большую долю в финансировании строительства жилых домов. По сведениям Владимира Мартыненкова, соотношение собственных средств застройщиков и привлеченных средств варьируется от 25/75 до 50/50.
«Сейчас в Новосибирске в строящихся домах продано 35-40 тыс. квартир. В основном они приобретены на деньги дольщиков, которые строители привлекли без каких-либо процентов. Если застройщиков лишат бесплатных денег дольщиков, им придется брать кредиты банков под 14-18% годовых, а это скажется на стоимости жилья», - говорит Сергей Николаев.
Банковские кредиты застройщики получают под 16-25% годовых, знает Владимир Мартыненков: «С учетом строительства, которое длится 1,5-2 года, это от 30 до 50% удорожания денежных средств, полученных в банках». По его данным, у надежных застройщиков от начала строительства до сдачи дома жилье дорожает на 15-25%. То есть, примерно такую скидку и получают инвесторы за счет более раннего захода в проект. «Если застройщики будут вынуждены строить на свои деньги либо в обязательном порядке работать с банками, то это минимум в два раза сократит объемы строительства», - объясняет он.
По расчетам Сергея Николаева, если застройщикам разрешат продавать только готовое жилье, то цены на новостройки вырастут на 20-30%. Переход к продаже только готового жилья лишит инвесторов-дольщиков возможности получить более низкие цены за счет раннего финансирования объекта.
{ARTICLE_PHOTOS}
