Пять советов от эксперта, как не ошибиться при покупке квартиры в новостройке

Покупателю квартиры в новостройке, чтобы не пополнить ряды обманутых дольщиков, необходимо соблюдать правила, которые снизят риски. Важно остерегаться слишком низкой цены квадратного метра, выяснить историю застройщика и темпы строительства выбранного дома, выбрать защищенную законом схему оформления сделки. И взглянуть на инфраструктуру микрорайона. Советы покупателям жилья дает независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.Правило 1: Как проверить застройщика 

Несмотря на кризис, количество строящихся жилых домов в Новосибирске и его пригородах только увеличивается. По данным независимого аналитика рынка недвижимости Сергея Николаева, в первом полугодии 2015 года начато строительство 108 новых домов. Рост на 66,2% по сравнению с аналогичным периодом 2014 года. 

Насколько велик риск появления новых долгостроев в Новосибирске? 

Сейчас в Новосибирской области 55 замороженных объектов. В разгар кризиса 2008 года их было 120. Сейчас спрос падает, а предложение растёт, поэтому количество замороженных объектов увеличится.  

На что должен обратить внимание  покупатель квартиры в новостройке, чтобы не стать обманутым дольщиком? 

В первую очередь надо выяснить, есть ли у этого застройщика замороженные объекты, нарушал  ли он сроки ввода других домов. Обратите внимание на темп строительства дома: какой он сейчас, были ли остановки раньше. Обратите внимание на то, насколько сильно отличаются цены на квартиры в этом доме у застройщика и подрядчика, есть ли дешёвые квартиры от инвесторов. Если разница в ценах очень большая – стоит насторожиться. Важный момент – по каким документам продаётся квартира. По предусмотренному законом договору долевого участия или по каким-то иным схемам. Нюансов очень много.

Борьбу с долгостроями новосибирские власти ведут при поддержке федеральных властей. Визит депутата Госдумы Александра Хинштейна. Август 2015. 

Правило 2: Опасность низкой цены 

Какой уровень цены квадратного метра в Новосибирске можно считать демпинговым? Другими словами, какая цена квадрата должна насторожить покупателя своей чрезмерной дешевизной? 

Насторожиться стоит, если в панельном доме предлагают квартиру по цене около 30 тыс. рублей за квадратный метр. В монолитном или каркасном доме демпинговой можно считать цену около 40 тыс. рублей за квадратный метр. 

Правило 3: Договор долевого строительства 

Насколько безопасен вариант покупки квартиры не по договору долевого участия, а по другим схемам? Например, через вступление в ЖСК? Есть ли риск двойных продаж одной и той же квартиры? 

Покупая через ЖСК, человек берёт всю ответственность  на себя. Поскольку юридически  члены ЖСК собирают деньги и нанимают застройщика для строительства дома.  Я сомневаюсь, что ЖСК могут пойти на прямое мошенничество (двойные продажи). Но вот риск попасть в долгострой и остаться без всякой поддержки государства в этом случае велик.  

 Цена квадрата должна насторожить покупателя своей чрезмерной дешевизной. 

Кстати, по каким схемам больше продается в Новосибирске жилье: через договоры долевого участия, ЖСК, через так называемый предварительный договор долевого участия? 

В Новосибирске почти 90% квартир продается по договорам долевого участия (ДДУ) и около 10% через ЖСК. В ряде случаев заключается предварительный ДДУ, но в конечном счете он переоформляется в нормальный ДДУ. Случаев  обмана при заключении предварительных ДДУ от надёжных застройщиков я не припомню.    

Правило 4: Новостройка в чистом поле 

Кроме риска вложить деньги в долгострой, покупателя подстерегает немало и других неприятных сюрпризов. Например, дом  будет построен, но фактически в чистом поле – поблизости ни остановок общественного транспорта, ни поликлиники, ни школы.  Может ли покупатель предвидеть будущие проблемы с инфраструктурой? Какие микрорайоны сейчас самые проблемные в этом плане? 

Каждый может посмотреть расположение дома на карте, изучайте все самостоятельно, не нужно никому верить на слово. Посмотрите, как застройщик благоустроил уже сданные дома.  Ещё одна  проблема – пробки и транспортные развязки. Рекламные X минут на автомобиле от будущего микрорайона до площади N в реальности могут оказаться X минут, умноженные на десять.  

Проблемы с инфраструктурой есть везде, где строится больше 30 домов. Но одни застройщики, такие как, например, «Сибакадемстрой», «Стрижи», «Первый строительный фонд» или «КПД Газстрой», их решают, а другие – нет.      

Застройщики не любят, когда их новые микрорайоны называют гетто за перенасыщенность студиями и однокомнатными квартирами. На ваш взгляд, кому в таких микрорайонах жить комфортно, а кому из потенциальных покупателей лучше искать жилье в другом месте? 

Правильно не любят, это еще не гетто. Но станет им лет через 10-20, когда самые успешные жители переедут в более престижные районы, а там останутся люди со своеобразным взглядом на культуру совместного проживания.  Покупая студию на окраине в доме на 1000 квартир, надо понимать, что денег на ее перепродаже не заработаешь ни сейчас, ни через несколько лет.  При покупке квартирыэ эксперты советуют обращать внимание на благоустройство территории, а также транспортную развязку.  

Правило 5: Соседи 

Могли бы сравнить несколько новых микрорайонов по соотношению цена квадратного метра – комфортность проживания? 

Здесь действует единственный принцип: чем лучше, тем дороже. При этом, что интересно, цены в  сданных жилых комплексах класса «комфорт» растут быстрее, чем в менее престижных. При покупке квартиры в домах экономкласса инвестор получает основную прибыль при сдаче дома (в том числе и за риск), и после ввода в эксплуатацию цены почти не растут. А вот в престижных жилых комплексах после их сдачи в эксплуатацию цены в некоторых случаях увеличивались существенно. В одном из жилых комплексов за два года они выросли на 28-35%, в другом - на 30-40%. 

Как изменятся цены на квартиры в новостройках в ближайшие полгода? 

При некотором общем снижении они будут меняться разнонаправленно: кто-то будет демпинговать на грани банкротства, кто-то снижать цены вместе с  качеством, а надёжные застройщики будут ориентироваться на собственную вторичку. Часть застройщиков продолжит делиться прибылью с инвесторами, продавая квартиры на ранних этапах строительства.  Прогноз – это сегодня дело неблагодарное. Одно могу сказать точно – те застройщики, которые при растущей себестоимости будут демпинговать, с большой вероятностью станут банкротами.

{ARTICLE_PHOTOS}