Восемь отличий апартаментов от квартиры

С недавних пор новосибирские застройщики активно рекламируют апартаменты. Покупателей привлекают ценой – на 10-20% ниже, чем за квартиру такой же площади. Но эксперты предупреждают – по статусу это нежилое помещение, где невозможно получить постоянную прописку, выше налог на имущество и коммунальные платежи, не действуют обычные для жилья санитарные нормы, а в соседней «квартире» запросто может разместиться офис с большим трафиком клиентов.Где в Новосибирске строятся апартаменты

В Новосибирске строятся уже, как минимум, четыре комплекса апартаментов. Первый – Jet - возводится у железнодорожных путей недалеко от площади Трубникова. Это будет 17-этажный дом со 182 апартаментами.  Второй – Pool House – строится на ул. Тополевой в Октябрьском районе. Это тоже 17-этажное здание, но с 448 апартаментами.

Третий – 22-этажный «Парк Резиденс» - появится на пересечении ул. Тургенева и ул. Сакко и Ванцетти.  В этом здании с 11 по 22 этаж предусмотрено размещение 192 апартаментов. Четвертый комплекс может появиться на площади Кондратюка. Изначально там планировали строить бизнес-центр, но новый владелец участка решил, что выгоднее возвести 24-этажный апарт-комплекс.

Апартаменты на 10-20% дешевле квартир такой же площади, подсчитали специалисты АН «Дельта». Почему апартаменты дешевле квартир?

«С юридической точки зрения апартаменты относятся к нежилым помещениям», - говорит директор агентства недвижимости «Дельта» Владимир Затримайлов. Поэтому при проектировании и строительстве к ним не применяются такие же жесткие санитарные и иные нормы, как к жилью. В результате, застройщик может сэкономить на всем: от количества парковочных мест до освещенности помещений. А низкая себестоимость позволяет уменьшить и цену квадратного метра.

Отличия от квартиры

Владимир Затримайлов сформулировал восемь основных отличий апартаментов от квартиры.

Первое  – отсутствие постоянной прописки. В апартаментах возможна лишь временная прописка, но на практике это вряд ли можно считать большим минусом – даже с временной пропиской человека обязаны принять в поликлинике, а его детей обеспечить местами в детсаду и школе.

Второе  – более высокая ставка налога на имущество. Налог исчисляется по ставке, предусмотренной для нежилых помещений, которая всегда выше, чем для жилых.

Апартаменты привлекают покупателей  ценой на 10-20% ниже, чем за квартиру такой же площади.

Третье – покупка апартаментов не дает права на получение имущественного налогового вычета.

Четвертое – выше коммунальные платежи. Поскольку апартаменты не относятся к жилью, тарифы на коммунальные услуги будут рассчитываться как для коммерческого помещения. Для каждого здания с апартаментами тарифы будут свои — в зависимости от того, с какой компанией и на каких условиях застройщик заключит договор.

Пятое  – апартаменты могут возведены на земельных участках, не предназначенных для строительства жилых объектов (например, на территории бывшего промышленного предприятия). То есть, вполне законно можно построить апартаменты в тех местах, где строительство жилых объектов запрещено.

Шестое – возможный дефицит социальной инфраструктуры. Закон не обязывает развивать социальную инфраструктуру (детские сады, школы, поликлиники, пункты пожарной охраны, скорой медицинской помощи и т.п.) в связи с увеличением количества апартаментов в том или ином районе.

Седьмое – отсутствие прав на общее имущество в доме. Если владелец квартиры имеет право на долю в общей собственности (чердаки, подвалы) в многоквартирном доме, то у покупателя апартаментов таких прав нет.

Восьмое – суд может наложить на апартаменты взыскание по исполнительному документу как на нежилое помещение. По закону, человека не могут выселить из жилья, если оно у него единственное (за исключением взятого в ипотеку). Но на апартаменты действие указанной статьи закона не распространяется, поскольку жилым помещением они не являются, объясняет Владимир Затримайлов.

«Квартира для пиджака»

У апартаментов есть и минусы, и плюсы.

«Как правило, апартаменты расположены в центре города, а это делает их достаточно привлекательными для сдачи в аренду»,- говорит независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев.

«Апартаменты — для новосибирского рынка недвижимости товар новый. Практика показывает, что их в основном покупают, чтобы зарабатывать. Купил, сдал управляющей компании, а она распоряжается — ищет арендаторов. Владелец же получает по договору постоянный доход», - подтверждает руководитель отдела АН «Жилфонд» Александр Зверев.

С юридической точки зрения апартаменты относятся к нежилым помещениям поэтому при проектировании и строительстве к ним не применяются такие же жесткие санитарные и иные нормы, как к жилью.

По сведениям Сергея Николаева, такие помещения приобретают также как «квартиру для пиджака», то есть, как второе жилье на будние дни недели, поскольку деловым людям не хочется терять время на дорогу до работы. Застройщики апартаментов сами не тратятся на инфраструктуру, но, как правило, размещают здания там, где она неплохо развита – поблизости от метро, магазинов, школ.

К минусам апартаментов Сергей Николаев добавляет вероятность получить в соседи по этажу офис с высоким трафиком клиентов. «Если дом не сегментирован, будьте готовы к тому, что рядом с вами окажется коммерческое помещение», - говорит он.

Но главной опасностью аналитик полагает незащищенность от долгостроя или банкротства.

«В случае судебного разбирательства по недостроенному объекту многие суды будут рассматривать его не как помещение, в котором покупатель собирался проживать, а как источник инвестиционных доходов», - считает Сергей Николаев.

Впрочем, сами застройщики на своих сайтах утверждают, что продают апартаменты по договорам долевого участия и поэтому, с их точки зрения, правовые риски при покупке объекта в апартаментах ни чем не отличаются от покупки традиционной квартиры.  

Бомба замедленного действия

Первой с нашествием апартаментов столкнулась Москва. В столице на апартаменты приходится больше 30% предложения на первичном рынке недвижимости. По сведениям Сергея Николаева, в Екатеринбурге доля апартаментов на рынке новостроек достигла 7%, в Санкт-Петербурге - примерно 5%.

Столичные власти еще несколько лет назад забили тревогу по поводу того, что город застраивают псевдожильем, не обеспеченным социальной инфраструктурой (местами в детсадах, школах, медицинских учреждениях и т. п.). Они посчитали, что тем самым под мегаполис закладывается бомба замедленного действия. В ноябре 2014 года правительство Москвы ввело запрет на строительство апартаментов вне гостиниц. Предполагается, что это существенно сократит объемы строительства апартаментов.

К минусам апартаментов эксперты относят вероятность получить в соседи по этажу офис с высоким трафиком клиентов

«Новосибирск сейчас наступает на те же грабли. Застройщики расхваливают апартаменты как что-то модное. Но пройдет совсем немного времени и покупатели поймут, что приобрели неполноценное жилье. И будут кричать: «Власть, спаси нас!». А спасать их придется за деньги налогоплательщиков», - предупреждает президент ГК «Скай групп» Владимир Литвинов. По его мнению, региональным властям необходимо срочно принимать меры, аналогичные московским.

Закрыть лазейки для недобросовестных застройщиков

Бум апартаментов в Москве, по мнению некоторых СМИ, отчасти объясняется ограничениями на строительство, введенными несколько лет назад новым мэром Сергеем Собяниным. В Новосибирске тоже усиливается борьба с точечной застройкой. Недавно мэрия предложила ужесточить правила землепользования и застройки: увеличить минимально возможную площадь участка под жилой дом с 10 до 35 соток, ввести коэффициент плотности застройки для жилых домов.

«Эти предложения разумные, но в текущем виде неполные: одновременно нужно закрыть лазейки для недобросовестных застройщиков, которые примутся строить жилые дома под вывеской «апартаменты», чтобы обойти эти правила, - говорит координатор движения «Искалеченный Новосибирск» Олеся Вальгер.

А для этого, по ее мнению, необходимо распространить предложенные меры не только на строительство жилья, но и на все виды использования участка в общественно-деловой зоне, а также регламентировать строительство апартаментов - установив минимальные и максимальные параметры участка и здания на этом участке, а также требования по числу парковочных мест.

«Застройка территории низкокачественным жильем без комфортной для жизни среды будет продолжаться до тех пор, пока мы не придём к цивилизованной системе расчёта плотности застройки, площади благоустройства и озеленения не для отдельного участка, а для квартала или микрорайона, и не сделаем генеральный план города на основе такого поквартального расчёта», - считает она.

Апартаменты нередко приобретают также как «квартиру для пиджака», то есть как второе жилье на будние дни недели.

Впрочем, не все согласны с необходимостью введения ограничений на строительство апартаментов. «Когда у нас в центре города, чуть ли не в каждом квартале втыкают полноценные жилые свечки в 15 метрах от стен домов,  апартаменты у железных  дорог, гаражей  или промышленных зданий – это не первостепенная проблема», - считает Сергей Николаев.

Он полагает, что в Новосибирске доля апартаментов в новостройках не превысит 5-7%. «По сравнению с Москвой, у нас не велик процент людей, которые могут себе позволить «квартиру для пиджака», - говорит он.

{ARTICLE_PHOTOS}