«Рынок недвижимости принадлежит покупателю» – скоро ли ситуация изменится?

После весны 2022 года рынок жилой недвижимости в Новосибирске просел – как и во всей России – и эта тенденция сохранялась последующие полгода. Некоторые общероссийские тренды в крупнейшем городе Сибири выразились особенно ярко на общем фоне, а другие, напротив, показали себя значительно слабее. Может ли тренд на снижение спроса и цен измениться – или события последних недель, наоборот, разгонят его еще больше? Своей позицией поделились эксперты компании "Авито".

Вторичный рынок выходит на первый план

Эксперты рынка недвижимости оценивают 2022 год как «год покупателя», который сейчас имеет возможность диктовать условия продавцу. Всегда стоит помнить, что цену устанавливает продавец, но делает это зачастую «с запасом» и готов сдвинуть ее процентов на 5-10, чтобы поскорее закрыть сделку. И сдвинуть достаточно значительно – процентов на 5-10.

Эти проценты следует агрегировать с общерыночным падением цен на вторичную недвижимость, которая начиная с марта-апреля, составляла в среднем 1% в месяц. Сильнее всего подешевела недвижимость в Центральном районе – до 50% по сравнению с февралем.

Динамика цен на жилую недвижимость в Новосибирске. Данные:"Авито Недвижимость"

«В начале весны, после резкого роста ставок по ипотеке, многие собственники решили снять квартиры с продажи, а покупатели, у которых ипотека уже была одобрена, наоборот, активно вышли на рынок, чтобы не остаться с наличкой, которую все стремились куда-то пристроить, – констатировал «Континенту Сибирь» руководитель направления вторичной и загородной недвижимости компании «Авито» Сергей Хахулин. – В результате мы получили мощный, но кратковременный локальный всплеск спроса, который в апреле сменился таким же резким падением».

Новосибирский аналитик недвижимости зафиксировал падение продаж в новостройках

Несмотря на то, что, что, по его словам, ставка по ипотеке почти вернулась на прежние уровни, и спрос начал потихоньку оживать, тенденция на снижение стоимости квартир на вторичном рынке продолжается. «Мы наблюдаем эту тенденцию на протяжении последних нескольких месяцев, – продолжает он. – Она характеризуется осторожным спросом, где покупатели перед совершением сделок стараются семь раз отмерить, а продавцы вынуждены держать цены на свои объекты на том же уровне или даже продавать квартиры с существенным дисконтом».

Свою роль сыграл и эффект высокой базы в 2021 году после того, как во время "коронакризиса" собственники квартир, сдаваемых в аренду, начали продавать их, поскольку не могли найти съемщиков. «Дальше все перевернулось: предложение сужалось, спрос рос – цены закономерно росли, пока этот спрос обрабатывался, – добавил Сергей Хахулин. – В следующем году весы качнулись в обратную сторону, предложение стало расти. Я уверен, что сейчас многие выставленные на продажу квартиры изначально сдавались в аренду».

Средняя цена на студии в Новосибирске на «Авито Недвижимости» в августе 2022 года составила 1,2 млн рублей. Однокомнатные квартиры обходились новосибирцам в среднем в 3,75 млн рублей, двухкомнатные – в 4,86 млн рублей, трехкомнатные – в 6,4 млн рублей, объекты с четырьмя комнатами и более – в 9,3 млн рублей.

Владимир Литвинов: «Стоимость квадратного метра пришла к психологически комфортной отметке»

Самым большим спросом на вторичном рынке Новосибирска, по данным «Авито», по-прежнему пользуются одно- и двухкомнатные квартиры, на которые приходится, соответственно, 33% и 36% от общего количества сделок. Активнее всего на начало осени продавались квартиры в Октябрьском (где в прошедшем месяце стоимость жилья снизилась сразу на 10%), Ленинском и Кировском районах. Первыми этажами покупатели интересовались в среднем в три раза реже, чем последними, но квартиры на первых этажах в среднем оказывались на 450 тысяч рублей дешевле, чем на последних и на 800 тысяч рублей дешевле, чем на «средних».

В начале сентября на рынок начал возвращаться отложенный спрос, который копился с марта и начал постепенно реализовываться с июля. И это также суммировалось с сезонным трендом: обычно число сделок росло как раз осенью. Тем не менее, предложение тоже накопилось и решающее слово, по мнению экспертов, еще долго могло оставаться за покупателями, поскольку у них был выбор, а конкуренция за объекты не обещала стать достаточно сильной в ближайшие месяцы – это видно, прежде всего, по удлинению срока сделок.