Что происходит с рынком ипотеки сегодня: стоит ли покупать квартиру и какой программой воспользоваться?
Как изменился спрос на ипотеку в Новосибирской области в 2023 году? Что будет дальше с льготными программами? Какие последствия для рынка будет иметь повышение ключевой ставки ЦБ РФ? «Континент Сибирь» провел заочный круглый стол, в котором приняли участие заместитель руководителя Абсолют Банка в Новосибирске Виктория Панькова, директор направления ипотечного кредитования и развития сервисов «Домклик» Сибирского банка ПАО Сбербанк Сергей Буянов и управляющий ВТБ в Новосибирской области Сергей Никулин.
— Оцените состояние и тенденции ипотечного рынка в Новосибирской области. Растут или сокращаются объемы выдачи ипотеки?
Виктория Панькова: — Что касается Абсолют Банка, то у нас во втором квартале 2023 года рост выдач ипотеки по сравнению с январем-мартом составил около 22%. Мы ожидаем, что тренд к росту сохранится и во второй половине 2023 года.
По Госпрограмме 2020–2024 и «Семейной ипотеке» средний чек у нас в июне составил 5,5–6 млн рублей. При покупке вторички он ниже — 4–4,5 млн рублей. Увеличение средней суммы кредита в основном происходит за счет роста стоимости квадратного метра, особенно в новостройках. Все новые проекты стартуют с ценами от 120–140 тысяч рублей за квадратный метр.
Виктория Панькова, заместитель руководителя Абсолют Банка в Новосибирске. Фото предоставлено компанией
Сергей Никулин: — Интерес жителей Новосибирской области к инструментам ипотечного кредитования остается традиционно высоким, по объему выдач жилищных кредитов регион лидирует среди других территорий Сибири. За счет активного развития строительного рынка и высокой инвестиционной привлекательности объектов недвижимости Новосибирска мы наблюдаем стремительный рост спроса как среди новосибирцев, так и сибиряков в целом. За шесть месяцев ВТБ в Новосибирской области предоставил свыше 18,6 млрд рублей заемных средств, при этом рекордно высоким месяцем стал июнь — выдачи составили 4,3 млрд рублей.
Сергей Никулин, управляющий ВТБ в Новосибирской области. Фото предоставлено компанией
Сергей Буянов: — Количество выдач ипотечных кредитов банком существенно возросло за год — более чем на 28% (по России). В Новосибирской области в июне жилищное кредитование также развивалось динамично. Этому способствовали высокая привлекательность рынка ИЖС — в июне взяли 123% заявок по сравнению с маем, а также высокий спрос на первичное жилье.
Сергей Буянов, директор направления ипотечного кредитования и развития сервисов Домклик Сибирского банка ПАО Сбербанк. Фото предоставлено компанией
— На сколько лет жители Новосибирска предпочитают брать ипотеку? Какое жилье чаще пользуется спросом?
Виктория Панькова: — Если 2–3 года назад средний срок ипотеки составлял 15–18 лет, то к середине 2023 года он вырос до 22–25 лет. Сибиряки стараются оформлять жилищный кредит на максимально возможный срок, потому что в этом случае меньше размер ежемесячного платежа, а значит, проще справляться с финансовой нагрузкой.
Соотношение заявок по ипотеке на готовые квартиры и в строящихся домах у нас в июне-июле держится на уровне 50% на 50%. И у того, и у другого варианта есть свои плюсы и минусы. Ставка по госпрограммам на покупку жилья в новостройках существенно ниже, но стоимость квадратного метра выше. К тому же придется дополнительно вложиться в ремонт и несколько месяцев, а то и год-другой, ожидать сдачи квартиры.
Сергей Никулин: — В среднем наши клиенты оформляют кредит на 20–23 года, средний чек вырос с начала года на 17%. 62% заемщиков приобретают жилье на вторичном рынке.
Сергей Буянов: — По данным аналитиков ипотечного сервиса «Домклик», вторичное жилье в стране по-прежнему доминирует в структуре выданных ипотечных кредитов — в первом полугодии 2023 года сделок было заключено на 8,2% больше, чем во втором полугодии 2022 года.
Вес первичного рынка увеличился за полгода — с 16–22% до 20–26%. По данным аналитиков «Домклика», укреплению первичного рынка способствовало расширение условий программ «Семейная ипотека» и «Ипотека для IT» в начале года.
— Как меняется интерес к «Семейной ипотеке»?
Виктория Панькова: — В середине июля мы составили рейтинг наиболее популярных госпрограмм ипотечного кредитования среди клиентов по итогам первого полугодия 2023 года. Лидером по количеству выданных кредитов за первые шесть месяцев этого года оказалась «Госпрограмма 2020–2023». На ее долю пришлось 48,8% от общего количества ипотечных кредитов по госпрограммам. На втором месте с минимальным отставанием — «Семейная ипотека». Заемщики с детьми оформили 42% кредитов по льготным ставкам. При этом участвовать в программе могут семьи с детьми любого года рождения. Кроме того, заемщики, которые приобретали когда-либо квартиру в новостройке и теперь соответствуют обновленным требованиям по «Семейной ипотеке», могут рефинансировать свой кредит по ставке 5,99% годовых и значительно снизить размер ипотечного платежа, а значит, и финансовую нагрузку. Важно: рефинансирование в рамках «Семейной ипотеки» не обязательно проводить в том же банке, в котором вы изначально брали кредит.
Сергей Буянов: — Многие могут купить жилье по сниженной ставке благодаря субсидированным программам. Одна из них — «Семейная ипотека» с господдержкой. Сегодня базовая ставка — 5,7% годовых, а при использовании сервиса электронной регистрации — 5,4% годовых.
В июле 2023 года Сбер совместно с партнерами-застройщиками запустил специальную скидку, с ее помощью можно получить сниженную ставку — от 1,9% годовых — по «Семейной ипотеке» при покупке квартиры в новостройке у некоторых застройщиков. Выбрать квартиру и подать заявку на ипотеку со сниженной ставкой можно более чем в 500 жилых комплексах по всей России на «Домклик».
Сергей Никулин: — «Семейная ипотека» стала флагманской программой, которая позволяет купить первичную недвижимость по льготной ставке. Распространение ее условий на всех граждан с двумя несовершеннолетними детьми существенно расширило круг потенциальных заемщиков. В совокупности с индексацией материнского капитала и дополнительными выплатами многодетным заемщикам это привело к резкому росту спроса на ипотечные кредиты.
В результате «Семейная ипотека» после модернизации ее условий опередила по популярности общую программу господдержки, доступную всем категориям клиентов и ранее выступавшую драйвером рынка новостроек. По итогам полугодия на долю «Семейной ипотеки» приходится более 50% сделок ВТБ в Новосибирской области. На втором месте по популярности — программа ипотеки с господдержкой, запущенной в 2020 году, — 42% сделок.
— Насколько повысился или понизился спрос на использование средств материнского капитала для улучшения жилищных условий?
Сергей Никулин: — Мы видим, что число новосибирских семей, которые используют маткапитал на улучшение жилищных условий, постоянно растет. Этому способствуют и регулярная индексация размера госвыплаты, и расширение условий льготной ипотеки для семей с детьми в 2023 году, которые повышают доступность жилья для этой категории клиентов.
Новосибирская область стала лидером среди регионов Сибирского федерального округа в использовании клиентами нашего банка средств маткапитала на приобретение недвижимости как по числу заявлений, так и по объему перечисленных выплат. Здесь в январе — июне заявки на распоряжение материнским капиталом подали более 800 клиентов банка, направив на эти цели более 500 млн рублей. 38% семей используют эту меру господдержки в качестве первоначального взноса при оформлении ипотеки, еще 62% направляют выплату на частично-досрочное погашение кредита.
— Насколько сегодня востребована «ИТ-ипотека» — льготные жилищные кредиты для специалистов сферы информационных технологий?
Виктория Панькова: — Наиболее заметно растет спрос на госпрограмму «ИТ-ипотека» со ставкой 4,5% годовых на весь срок. За первое полугодие 2023 года по программе для сотрудников ИТ-компаний было предоставлено более 9% от общего числа кредитов. Средний чек по ней — самый большой среди госпрограмм, 9 млн рублей.
Заемщики покупают по «ИТ-ипотеке» просторные квартиры в жилых комплексах с благоустроенной инфраструктурой, наличием поблизости магазинов, детских садов, школ, закрытой зеленой территорией. Причина — как правило, такие заемщики работают на удаленке, поэтому им очень важен комфорт проживания.
В первую очередь рост популярности «ИТ-ипотеки» связан с улучшением ее условий и повышением доступности. Заемщиками по этой программе могут стать сотрудники всех аккредитованных IT-компаний, а не только тех, которые получали налоговые льготы. Расширился возрастной диапазон получателей льготной ипотеки. При этом теперь при расчете минимального размера зарплаты учитывается доход не только по основному месту работы, но и по совместительству. Наконец, для сохранения льготной ставки после получения ипотеки специалисту нужно быть трудоустроенным в аккредитованной компании не менее пяти лет, а не весь срок выплаты кредита. Если же сотрудник уволится раньше, льготная ставка будет действовать для него еще полгода.
— Пользуется ли спросом ипотека на дома с землей?
Виктория Панькова: — Увеличение интереса к покупкам в рамках Госпрограммы 2020–2024 и «Семейной ипотеки» не квартир, а домов с землей — это одна из ярких тенденций. У нас такая возможность появилась весной этого года. Кредит может быть предоставлен на покупку дома с земельным участком или таунхауса на любом уровне готовности. Мы видим, что растет не только поток заявок на такие объекты по госпрограммам, также увеличивается количество наших партнеров среди коттеджных поселков типовой застройки. Заинтересованность сибиряков в покупке просторного дома на своей земле в ипотеку объяснима.
Покупка такого объекта полностью за наличные доступна в редких случаях. При этом квадратный метр в доме на земельном участке или в таунхаусе в среднем обходится на 30–35% дешевле, чем квадратный метр в новостройке.
— Насколько высок интерес потребителей к кредитам на индивидуальное жилищное строительство?
Сергей Буянов: — В 2023 году рынок ИЖС быстро рос: если во втором полугодии 2022 года доля ИЖС составляла 3–4%, то к июню 2023 года она выросла до 8%. Кроме того, за 6 месяцев 2023 года было заключено на 81,6% больше сделок, чем во втором полугодии 2022 года. Быстрый рост спроса на индивидуальное строительство обусловлен распространением льготной ипотеки на ИЖС и рядом законодательных реформ.
Недавно на сайте «Домклик» появился новый раздел «Построить дом», где собраны все полезные сервисы по ИЖС. Он позволяет решить все вопросы с загородной недвижимостью в одном месте — узнать, как построить дом, купить земельный участок и оформить ипотеку на ИЖС. В разделе уже представлено более 190 проектов домов и 400 аккредитованных подрядчиков.
— Какими способами, на ваш взгляд, можно стимулировать спрос на жилье и ипотечные кредиты — кроме тех, что уже были предложены?
Сергей Никулин: — Ранее ВТБ дал свой прогноз по развитию рынка жилищного кредитования после завершения госпрограмм в 2024 году. По оценке экспертов банка, льготную ипотеку необходимо модернизировать, сделав ее адресной. Основной фокус поддержки целесообразно направить на работников бюджетной сферы (врачи, учителя), социально уязвимых граждан и регионы, требующие более активного ввода нового жилья, такие как Дальний Восток и моногорода.
Дополнительными мерами адресной помощи, по оценке нашего банка, могут стать снижение ставки по «Семейной ипотеке» в зависимости от количества детей и площади приобретаемой квартиры, увеличение лимитов по госпрограммам в регионах, где стоимость жилья не позволяет воспользоваться льготной ставкой, повышение максимальной суммы налогового вычета при покупке недвижимости.
— Ключевая ставка ЦБ РФ повысилась. Как это скажется на ипотеке в Новосибирской области в перспективе?
Виктория Панькова: — Некоторые крупные банки проводили небольшую коррекцию ставок по ипотеке еще до повышения ключевой ставки. Мы прогнозируем, что в ближайшее время и другие банки скорректируют ставки по кредитам на сопоставимую величину. Однако в целом ставки по жилищным кредитам сохранятся на уровне психологически комфортных значений. Кроме того, пока еще действует большое количество госпрограмм, как для населения, так и для бизнеса, и это позволяет получить кредитование на льготных условиях.
Спрос на ипотеку сохранится на прежнем уровне, а к началу осени может даже увеличиться: в этом время завершается сезон отпусков и дач, и люди начинают активнее заниматься решением жилищного вопроса. Также традиционно растет количество сделок с недвижимостью.
Более того, коррекция ставок по ипотеке может привести к дополнительной активизации рынка: потенциальные покупатели будут торопиться выйти на сделку, чтобы подстраховаться от риска дальнейшего роста ставок. В этих условиях особенно востребованы банки, которые предлагают не только оптимальные условия по ипотеке, но и быстрые надежные онлайн-сервисы. Как известно, у нас в Новосибирске более 95% сделок с недвижимостью проходят с участием застройщиков и риелторов. В июне этого года мы запустили платформу «Ипотека 4.0», которая призвана значительно ускорить обработку заявок на ипотеку от наших партнеров среди застройщиков и агентств недвижимости и подготовку всех документов для сделки. Например, она способна мгновенно распознавать и обрабатывать ряд документов по фото и сканам. Также ее можно постоянно совершенствовать, дополнять различными полезными опциями.
