Юрий Гатилов: «В кризис зарабатывают самые смелые»
Рынок жилой недвижимости в России привык к кризисам. Застройщики пережили 1998-й, всплеск 2008-го, сложные 2014–2015 годы. Но сегодня ситуация сложнее, чем когда-либо. Новая экономическая реальность, падение покупательского спроса, проектное финансирование и высокие ставки — все это трансформирует девелопмент и заставляет компании искать нестандартные решения. Почему именно кризис — лучшее время для запуска новых проектов и какие идеи стоят за масштабными планами «Новосибирского квартала» — в интервью с генеральным директором компании ЮРИЕМ ГАТИЛОВЫМ. «Мы жили во всех временах, но сейчас ситуация особенно сложная» — Как вы оцениваете сегодняшнее состояние рынка жилой недвижимости?
— Я работаю в строительном бизнесе давно и видел практически все экономические циклы. Честно говоря, в каждом кризисе девелоперам казалось, что хуже уже не будет. Но затем наступал следующий виток, и каждый раз мы осознавали: бывает еще сложнее, чем прежде.
В 1998-м, например, рынок просто рухнул в пропасть. В 2008-м нас накрыла мировая банковская нестабильность. В 2014-м — валютный кризис, который сильно ударил по стоимости строительства из-за привязки к импортным материалам. Но то, что происходит сегодня, отличается от всех прошлых задач. Сейчас мы живем в абсолютно новой системе. Микрорайон Фламинго. Фото предоставлено OOO «ГК Жилищная инициатива СЗ», официальным представителем ООО «СЗ «Новосибирский квартал»
— Каковы ее законы?
— Мы их только начинаем постигать, много неопределенности. Раньше у рынка было хоть какое-то предсказуемое будущее: упадет ипотека — заработают накопления, поднимут цены — люди пойдут на вторичку. А сейчас действует совсем другая логика. Мы находимся на стадии передела, где всех игроков жестко переставляют в новую реальность. И пока никто точно не знает, к чему все приведет.
Рынок последние годы держался за счет программ льготной ипотеки. И ровно столько, сколько длилась эта поддержка, девелоперы могли позволить себе планировать развитие. Теперь же ипотека перестала быть ключевым драйвером. И мы видим: у людей есть запрос на покупку, но они не готовы к тем условиям, которые создал финансовый сектор. Так что давайте честно — ситуация непростая. Но я уверен в одном: в нашем деле никогда не бывает идеальных условий для работы.
— Что в этих условиях делать девелоперам?
— Шевелиться. Время, когда можно было спокойно работать по хорошо отлаженным моделям, закончилось. Сейчас выигрывают не те, у кого был прочный финансовый запас, а те, кто быстрее адаптируется и понимает, как стабильно работать в новой системе.
Я всегда говорил: девелопмент — это не про ожидание золотого периода, это про создание возможностей там, где другие их не видят. Те, кто надеется, что «всё вот-вот стабилизируется», рискуют просто остаться за бортом рыночных процессов.
Мы с нашей командой давно приняли решение: не сидеть и жаловаться, а искать новые ниши, тестировать идеи, находить решения, которые работают, даже когда рынок перезапускается по новым правилам. ЖК «Кольца». Фото предоставлено ООО «СЗ «Новосибирский квартал» «Кризис — не повод останавливаться. Это возможность. Самая простая, но реальная формула успеха на любом рынке — двигаться, пока другие стоят» — Вы сейчас развиваете проект RIZALTA в Белокурихе. Это способ найти новые подходы к рынку?
— Этот проект — не случайность. Это стратегически выверенный шаг. Когда на рынке недвижимости происходит передел, вложения в стандартные проекты могут стать рискованными. Но курортная недвижимость, особенно в регионах с естественным туристическим потенциалом, наоборот, растет в цене.
Белокуриха — одна из ключевых курортных зон в стране. И основной ее плюс в том, что она не просто региональный курорт, а серьезная точка оздоровительного туризма. У города уникальная история, он долгие десятилетия работал как мощный реабилитационный центр для всей России.
Наша компания не просто строит очередной апарт-отель. Мы создаем систему, в которой отдыхают, лечатся, восстанавливаются, а затем едут дальше, не выпадая из ритма современной жизни. Фото предоставлено ООО «СЗ «Новосибирский квартал»
— Что именно делает RIZALTA особенным?
— RIZALTA — это прежде всего проект с правильной инвестиционной моделью. Мы не надеемся, что все «само как-нибудь заработает», и сразу закладываем четкую экономическую систему.
Во-первых, работа с федеральным отельным оператором с уже имеющейся обширной клиентской базой.
Во-вторых, подключение ведущих туроператоров — гарантия устойчивого потока туристов.
В-третьих, оздоровительный сегмент повышает маржинальность бизнеса — люди готовы вкладываться в восстановление здоровья больше, чем в стандартные туристические поездки.
В-четвертых, осенне-зимняя концепция — в отличие от курортов, которые работают только летом, здесь можно совмещать лечение с горнолыжным спортом и зимним отдыхом. Также для заполняемости в межсезонье у нас есть крупный конференц-центр с множеством залов. «Девелопмент перестает быть просто застройкой. Мы создаем среду» —Cпрос на жилье сейчас падает. Как застройщикам выживать в таких условиях? Как вы оптимизируете бизнес?
— Оптимизация — это, конечно, важное слово, но в кризис главное — не столько сокращать расходы, сколько искать новые модели развития. Рынок изменился: больше нет той ажиотажной покупательской активности, которую разогревала льготная ипотека. Люди стали гораздо более осмысленно подходить к приобретению недвижимости, и классическая схема «построил — продал» уже не работает так, как раньше.
Поэтому застройщики, которые хотят удержаться на плаву, должны расширять горизонты. Мы, например, давно перестали ориентироваться только на жилье. Сегодня жизнеспособный девелоперский бизнес — это не просто строительство квадратных метров, это создание полноценной городской среды, включающей инфраструктуру для жизни, отдыха и даже работы.
В кризис особенно важно думать вдолгую. Пока другие зажимаются и ждут лучших времен, мы инвестируем в проекты с высокой добавленной стоимостью. Нам интересны форматы, которые не просто отвечают базовой потребности «где жить», а создают вокруг потенциал для развития людей, бизнеса, активного отдыха. Микрорайон Фламинго. Фото предоставлено ООО « ГК Жилищная инициатива СЗ», официальным представителем ООО «СЗ «Новосибирский квартал»
— Как вы считаете: кризис — это время консолидации рынка? Его покинет часть игроков?
— Это уже происходит. Девелоперский рынок последние годы рос неестественными темпами, на нем появлялось много случайных игроков, которые не имели стратегического запаса прочности. Они строили, опираясь исключительно на доступность дешевого банковского капитала, и теперь, когда экономика изменилась, эти компании просто не могут дальше существовать.
Сильные же игроки — это те, кто умеет работать не только в условиях экономического роста, но и в кризис. Это компании, у которых уже есть активы, которые строят с учетом долгосрочных процессов, которые не делают ставку исключительно на ипотечный бум. Остаются те, кто стратегически смотрел вперед, а не просто пользовался конъюнктурой.
— Вы считаете, что банки сейчас оказывают большее давление на застройщиков?
— Не просто оказывают, а фактически определяют, кто продолжит развитие, а кто будет вынужден уйти с рынка. Сейчас сложилась ситуация, когда финансовые институты действуют предельно агрессивно. В последние годы девелоперов искусственно подсадили на систему проектного финансирования, а теперь застройщики полностью зависят от банков. Это, по сути, феодальная модель: есть несколько крупных финансовых структур, есть избранные застройщики, которым они предоставляют доступ к капиталу, а есть те, кто остается за бортом.
Раньше девелоперы могли самостоятельно управлять финансовыми потоками, привлекать средства дольщиков, гибко планировать проекты. Сейчас же банки диктуют свои условия, и многим компаниям просто не хватает ликвидности, чтобы соответствовать этим требованиям. Это ведет к переделу рынка, и в ближайшие пару лет мы увидим его окончательную трансформацию. — Вы говорите, что, несмотря на сложности, спрос на жилье по-прежнему высок. Но ведь строится очень много! Может быть, рынок уже насыщен?
— Спрос на жилье никуда не исчез, просто он стал другим. Сейчас рынок разделился: одни покупатели по-прежнему готовы инвестировать в недвижимость, особенно в качественные проекты, а другие временно «на паузе», потому что ждут стабилизации экономической ситуации.
Но глобально у нас в стране есть колоссальный дефицит комфортабельного жилья. Мы забываем, что средний метраж на человека у нас гораздо ниже, чем в развитых странах. В США, например, норма — 70 квадратных метров на человека, а у нас в городах многие продолжают ютиться в «студиях» по 20–25 метров. Это не качество жизни, это компромисс.
В 60-е годы люди массово переезжали из деревень в хрущевки — и это был шаг вперед по сравнению с коммуналками. Но теперь мы допустили ту же ошибку: в погоне за экономией людям построили современные аналоги хрущёвок — микроквартиры, в которых тяжело растить детей, где нет места для жизни.
Мы должны понимать, что новые поколения будут требовательнее к своему комфорту. Люди уже не согласны просто «иметь крышу над головой». Им нужны широкие пространства, удобная логистика, доступ к природе, инфраструктура, соответствующая ритму жизни. Значит, спрос никуда не денется. Он просто перераспределится в сторону качественных и функциональных проектов. — Но ведь земля в городах дорогая. Как вы предлагаете решать этот вопрос?
— Это настоящий парадокс — дорогая земля в России, стране бесконечных просторов. Я вижу в этом искусственное ограничение. Мы можем развивать города, расширять их, осваивать новые территории.
Вместо того чтобы сжиматься в «человейники», можно создавать масштабные малоэтажные кварталы с инфраструктурой. Это мировой тренд: люди выбирают управляемую, грамотно спроектированную малоэтажную среду, а не небоскребы с ухудшающимся качеством жизни.
Проблема в другом — в подходах к планированию развития. Мы слишком долго ориентировались на короткие экономические выгоды, а не на развитие территорий в долгосрочной перспективе. Но этот подход неизбежно изменится.
— Каким, на ваш взгляд, будет 2025 год для рынка недвижимости?
— 2025 год будет непредсказуемым. Сегодня делать долгосрочные прогнозы — неблагодарное дело, потому что мир меняется в режиме реального времени. Все, что кажется стабильным сейчас, может буквально «схлопнуться» через год.
Но одно я знаю точно: недвижимость останется одной из главных форм сохранения капитала. Люди не перестанут покупать квартиры, просто изменятся форматы, изменится подход. Локация, инфраструктура, качество жилья — вот что будет играть ключевую роль. Поэтому застройщикам важно не застывать в ожидании «лучших времен», а гибко подстраиваться под новый рынок. Застройщик
ООО СЗ «Новосибирский квартал»
Застройщик
OOO «ГК Жилищная инициатива СЗ» —
Официальный представитель
ООО СЗ «Новосибирский квартал»
Новосибирск, ул. Дачная, 42/1, офис 2
Тел. (383) 347-11-11
https://nsk-kvartal.ru
Застройщик RIZALTA RESORT BELOKURIKHA —
ООО СЗ «СТРОИТЕЛЬНАЯ ИНИЦИАТИВА»
Проектная декларация на сайте: наш.дом.рф
Реклама
