Банк Открытие»: Переуступка – новый тренд в продажах
Дорожная карта программы «Доступное жилье» предполагала, что с 1 июля 2019 года застройщики будут поэтапно переходить на новое финансирование, оформляя проектное финансирование с эскроу-счетами для реализации исключительно новых объектов.
Однако в конце 2018 года очередные изменения в 214-ФЗ взбудоражили строительный рынок, поскольку обязали всех застройщиков, независимо от даты получения ими разрешения на строительство перейти на новую схему финансирования. Но менять правила по ходу реализации проектов не так-то просто. Поэтому были установлены критерии, при выполнении которых можно было достраивать объекты по старому порядку. Одним из таких критериев была продажа не менее 10% объекта строящегося жилья, с возможностью достроить объект до необходимой готовности (30%) до 1 октября 2019 года. Это уточнение стало катализатором продаж в первом полугодии 2019 года, а если быть точным – в мае-июне. Квартиры в строящихся домах десятками продавались аффилированным юридическим и физическим лицам для достижения заветного уровня в 10%.
В результате в начале лета ФРС было зарегистрировано рекордное количество договоров долевого участия. С июля эти квартиры стали продаваться по схеме переуступок.
Уступка прав требования существовала давно, с момента продаж по договорам долевого участия, но повод для ее совершения был совсем другим. Раньше было выгодно покупать квартиры на ранней стадии строительства, практически на уровне котлована, и продавать их уже на высокой степени готовности. Сделки были не массовые, некоторые застройщики либо вообще отказывались от таких сделок, либо устанавливали высокую комиссию, т.к. квартира для них уже продана, и дополнительные трудозатраты были не интересны.
Банки также неохотно рассматривали кредиты на покупку таких квартир.
С июля 2019 года более четверти всех ипотечных сделок по новостройке проходят по переуступке – и это стало нормой. Доля сделок по переуступке составила во втором полугодии примерно 20% от объема ипотечных кредитов, выданных на покупку квартир в строящихся домах. Т.е. доля достаточна велика, поэтому закономерен вопрос клиентов, насколько велик риск покупки таких квартир. Но каких-то подводных камней при таких продажах практически нет. Новый правообладатель уравнен с первичным покупателем, его договор/доп. соглашение зарегистрированы ФРС, в случае приобретения квартиры с привлечением кредитных средств, права требования на эту квартиру также оформлены в пользу банка.
