Двойной бонус: почему эскроу-счета выгодны для застройщиков и покупателей

За семью замками

У любой компании-застройщика есть два основных варианта строительства объектов недвижимости: за собственные или заёмные средства. У второго из них тоже есть свои вариации, в том числе проектное финансирование с эскроу-счетами: когда банк после процедуры оценки проекта, сбора всех документов одобряет заём, а деньги будущих жильцов после заключения сделки поступают на ответственное хранение в финансовую организацию.

Причина такой «мудреной» для обывателя схемы кроется в обновленном Федеральном законе №214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Именно он толкает застройщиков к более тесному взаимодействию с банковским сектором в том случае, если компания не может себе позволить возводить объекты за собственные деньги.

Для покупателей при таком варианте есть приятный бонус: банк, участвующий в проектном финансировании, защищает средства дольщиков до тех пор, пока они не получат ключи от квартир. Таким образом правительство России хотело решить проблему с обманутыми участниками долевого строительства и вынудить недобросовестных игроков уйти с рынка.

Не так страшен, как малюют

Участники дискуссии, которую организовала редакция журнала «Эксперт – Северо-Запад», обсудили текущую ситуацию на строительном рынке и поделились своим опытом работы с эскроу-счетами. В качестве экспертов выступили представители Сбербанка и девелоперы СЗФО.

По словам замгендиректора компании «ЛенРусСтрой» Максима Жабина, проектное финансирование даёт застройщику стабильность, которая позволяет не остаться без средств вне зависимости от продаж и наполняемости счета. На первом этапе работы, конечно, возникали некоторые трудности из-за отсутствия опыта работы с банком. Но результат первого проекта не мог не порадовать, даже с учётом того, что произошло удорожание квадратного метра на 3,5%.

«У нас был проект площадью около 40 тыс.кв.м, капитал проекта - 2 млрд рублей. Базовая ставка - 13,2%, спецставка - 5,9%. Проект был рассчитан на 31 месяц, мы закрыли его за 21 месяц, а средневзвешенная ставка вышла около 5%. Маржинальность по проекту составила 21%», - рассказывает замруководителя «ЛенРусСтрой».

При этом Жабин уверен, что рентабельность проекта не зависит от инструмента финансирования. Никто из покупателей не боится слова «эскроу-счёт», а источник денежных средств - лишь 1/3 успеха реализации проекта.

«Очень важный момент - это партнерские отношения. Нас Сбербанк услышал, мы услышали его. Наша компания очень сильно повысила свою финансовую компетенцию при работе по проекту. На сегодняшний момент я считаю, что проектное финансирование – один из самых дешевых продуктов, если так можно сказать».

Лучше прислушаться

Именно диалог с финансовой организацией необходим на всех этапах работы. В этом уверен и директор управления финансирования недвижимости Северо-Западного банка Сбербанка Константин Бачкин. От того, насколько качественным будет это сотрудничество, зависит срок рассмотрения документов по проекту. Если у компании собран весь пакет документов, то процесс займет не более 2 месяцев.

Если говорить о покупателях недвижимости, которые обращаются в банки для открытия эскроу-счетов, то для них ничего не изменилось. Сейчас даже нет необходимости идти в филиал финансовой организации: все сервисы доступны онлайн. Как заметил Бачкин, открытие спецсчетов не повлияло на выбор застройщиков и уровень продаж. Люди как выбирали по принципу субъективного ощущения, так и выбирают.

Для покупателей такая схема может быть даже выгоднее. Пока денежные средства дольщиков лежат на счёте, они являются источником средств для банка и используются, чтобы сократить стоимость кредитных ресурсов для подрядчика.

«У нас сейчас реализовано комплексное предложение, по которому застройщик может использовать часть своей скидки или её полностью, на благо физлиц с ипотекой. Тогда у покупателя есть шанс получить дисконт на процентную ставку», - поясняет Константин Бачкин.

В целом по мнению экспертов, рынок вполне адекватно воспринял переход на новую систему финансирования.

Что дальше?

Председатель Санкт-Петербургского отделения «Деловой России» и член рабочей группы Госсовета по направлению «Строительство, жилищно-коммунальное хозяйство, городская среда» Дмитрий Панов призывает девелоперов, у которых возникают трудности с проектами, минимизировать себестоимость возводимых зданий без потери качества. Также в настоящее время Минстрой разрабатывает программу субсидирования объектов, рентабельность которых ниже необходимых для проектного финансирования 15%. В её создании участвует и Сбербанк.

Как считает Дмитрий Панов, деловому сообществу нужно продвигать идею поэтапного раскрытия эскроу-счетов. Такая схема позволила бы строителям освобождать средства на пополнение земельного банка и снижать процентную ставку. Это же в свою очередь благотворно скажется и на строительных компаниях, и на конечном потребителе.

При этом цифры уже сейчас говорят сами за себя. За 2020 год Сбербанк одобрил 52 проекта на сумму 8 млрд рублей. Количество эскроу-счетов растет в геометрической прогрессии: если на начало 2020 года было 1600 эскроу-счетов с остатком более 5 млрд рублей, то сейчас уже 6000 счетов с остатком более 15 млрд рублей.