За круглым столом эксперты в сфере недвижимости обсудили состояние рынка ипотечного кредитования в Самаре
Ипотечное кредитование - его правила, особенности и нюансы - эту тему обсудили эксперты за круглым столом в «СГ».
Жилья много не бывает - для одних собственные квадратные метры - это заветная мечта, для других - выгодная инвестиция, для третьих - возможность просто комфортно организовать свое жизненное пространство. Однако удовольствие это стоит немалых денег, а накопить нужную сумму на покупку квартиры не всякому удастся и за целую трудовую жизнь. Именно на этот случай стоит рассмотреть ипотеку - удобный и надежный финансовый инструмент, который позволит сравнительно безболезненно решить задачу. Ипотечное кредитование - его правила, особенности и нюансы - эту тему обсудили эксперты за круглым столом в «СГ».
Наталья Ладова,
заместитель исполнительного директора,
руководитель департамента обеспечения
жильем и кредитования СОФЖИ
Александра Фомичева,
главный специалист по работе с партнерами
операционного офиса «Самарский»
АО «Райффайзенбанк»
Заррина Домашева,
заместитель начальника Управления
розничного кредитования АО «КОШЕЛЕВ-БАНК»
Карина Логачева,
руководитель представительства
г. Самара Банка DeltaCredit
Антон Савин,
менеджер Управления ипотечного
кредитования банка «ГЛОБЭКС»
(Группа Внешэкономбанка)
Елена Малофеева,
эксперт по работе с партнерами
ЦИК «Октябрьский» банка ВТБ24
Владимир Балдук,
заместитель руководителя направления
жилищного кредитования Самарского
отделения ПАО «Сбербанк»
- В 2015 году наблюдается снижение объема ипотечного кредитования как в целом в России, так и в Самаре в частности. С чем это связано?
Наталья Ладова: В Самаре, так же как и в других регионах России, наблюдается снижение спроса на ипотечные кредиты. Классическая ипотека уменьшилась в объеме. Под классической ипотекой мы понимаем кредитование объектов вторичного рынка. Согласно исследованиям нашего фонда, в ноябре-декабре 2014 года ставка заметно выросла и составляла от 18% до 32%. Тогда государство решило помочь строительной отрасли и поддержать первичное жилье, установив ставку на уровне 11%, что стало беспрецедентным шагом. Однако нужно учитывать, что российский строительный рынок - сегменты первичного и вторичного жилья - тесно взаимосвязаны. Многие приобретают «первичку», предварительно продавая уже имеющееся у них вторичное жилье. К тому же не все готовы покупать жилье в новостройках: на период ремонта нужно где-то проживать, не все готовы ждать несколько лет до окончания строительства. Все эти факторы повлияли на снижение объемов ипотечного рынка.
Антон Савин: Снижение объема ипотечного кредитования объясняется целым рядом факторов, но основным, конечно, является экономический: общее снижение деловой активности и доходов практически всех слоев населения приводит людей к необходимости следовать режиму жесткой экономии. Потенциальные заемщики без крайней необходимости не желают наращивать долговое бремя, поскольку не уверены в стабильности своих доходов в будущем. Надо отметить: все, кто хотел приобрести недвижимость в инвестиционных целях, уже это сделал. И практически все, кто имел желание и возможность взять ипотеку по программе субсидирования процентной ставки, уже воспользовались ею, зная, что программа имеет конкретные сроки.
Александра Фомичева: Однако в 2016 году государственное субсидирование первичного рынка будет завершено и мы вернемся к традиционной ипотеке. Это означает, что тем, кто планирует покупать жилье в ипотеку, следует поторопиться с подачей заявки.
Владимир Балдук: Запуск программы «Ипотека с господдержкой» оживил спрос на рынке первичного жилья. Однако хочу отметить, что традиционно 60% от общего объема выдаваемых кредитов в Сбербанке в Самарской области предоставляется на цели приобретения жилья на вторичном рынке.
- Какие основные требования предъявляют банки к заемщику при рассмотрении заявки на выдачу ипотеки?
В.Б.: Банк может подобрать продукт практически для любой категории заемщиков. Для удобства клиентов подать заявку можно как в филиалах банка, так и в офисах партнеров - компаний-застройщиков, агентств недвижимости. Если говорить о стандартных требованиях к заемщикам, то это наличие гражданства РФ, возраст от 21 до 75 лет, официальное трудоустройство. Остальные критерии рассматриваются индивидуально.
Карина Логачева: Если говорить в целом о требованиях к заемщику, то кардинальных перемен не произошло. Однако, отмечая с одной стороны некий спад в сфере ипотечного кредитования, с другой - рост уровня просрочки по ипотеке, банки начали более внимательно смотреть на потенциальных заемщиков. Например, для заемщика, который работает в сфере продаж, доход в настоящее время может быть нестабильным. Кроме того, обращают внимание банки и на величину первоначального взноса, который готов внести заемщик. Но, говоря в целом, все банки продолжают рассматривать самые разные категории заемщиков, в зависимости от своих программ.
А.Ф.: Программ действительно много, и несмотря на то, что в нашем банке требования к заемщикам довольно строгие, у нас есть предложения и с «нулевым» первоначальным взносом, в случае если в зачет идет материнский капитал, кредитуем мы и граждан РФ, и иностранцев - предложений достаточно.
Антон Савин: Банк «ГЛОБЭКС» на данный момент готов рассматривать практически все категории заемщиков: наемных работников, собственников бизнеса, индивидуальных предпринимателей, пенсионеров и т.д. Формальных ограничений нет ни по способу подтверждения дохода, ни по месту регистрации и проживания заемщика, ни по профессии и сфере деятельности. Конечно, одним из ключевых моментов является подтверждение платежеспособности клиента и положительный прогноз по поводу поддержания текущего финансового состояния в обозримом будущем.
- Сможет ли поддержать рынок ипотечного кредитования распространение федеральных льгот на покупку первичного жилья?
Н.Л.: Мы не ожидаем большого всплеска продаж, связанного с этой мерой. Это предложение актуально для довольно ограниченной категории клиентов. Дело в том, что механизм предоставления льгот подразумевает не продажу вторичного жилья с целью покупки «первички», а залог имеющейся квартиры с последующим направлением средств на покупку жилья. На это идут очень немногие, ведь если человек решается заложить свою квартиру, то, как правило он ее закладывает под развитие бизнеса или, например, достройку дома. На мой взгляд, нужно в целом изменить подход к вторичному жилью, сделать его более доступным, тогда рынок сдвинется.
К.Л.: Если проект по субсидированию вторичного жилья станет реальностью, то это поможет увеличить объемы ипотечного кредитования, но незначительно. В некоторых банках, в частности в нашем, и сейчас есть такая программа, когда под залог своего жилья можно получить средства и направить их на любые нужды. Но таких клиентов действительно немного.
Елена Малофеева: Особенность так называемых альтернативных сделок, о которых упомянуто выше, заключается в следующем: субсидирование предполагает, что владельцем и имеющейся квартиры, и той, что планируется купить, является один и тот же человек. Однако в жизни так бывает крайне редко. Как правило, продают жилье одни собственники, а покупают другие - часто это бывают, например, родители и дети. Возникает проблема с контролем именно целевого использования средств. Это может стать одной из проблем обсуждаемой сейчас программы. Если же говорить о новинках по поддержке вторичного рынка ипотеки от банка ВТБ24, то с 19 октября у нас действует спецпредложение для всех наших зарплатных клиентов - это, как правило, сотрудники крупных федеральных компаний - которым предоставляется скидка по вторичному рынку на весь срок кредитования.
Антон Савин: Согласен с коллегами, что указанная мера в том виде, в каком она предлагается сейчас, не будет являться действенным средством для поддержания рынка: она технически сложна в реализации, к тому же на данный момент в той или иной форме подобные предложения уже есть у ряда банков.
- Какие районы Самары и какое жилье пользуется сегодня наибольшим спросом у ипотечных заемщиков?
Н.Л.: Традиционно самый активный район по количеству совершаемых сделок - Октябрьский. Если же говорить о самых дорогих районах - это Самарский и Ленинский, где стоимость по некоторым объектам доходит до 180 тысяч рублей за 1 кв.м. Самые доступные по стоимости - трехкомнатные квартиры Красноглинского района, где стоимость квадратного мера на «вторичке» может быть и 25 тысяч рублей. Анализируя спрос, можно отметить, что внимание граждан все больше концентрируется на спальных районах. Это связано с более объективной оценкой собственных финансовых возможностей населения. Люди понимают, что нестабилен и рынок труда, и, соответственно, доходы, а значит, нужны более доступные и безопасные с точки зрения невыплат или просрочек варианты. В этой связи многие рассматривают Советский, Кировский районы, отдельные территории того же Октябрьского. Кроме того, актуальная для минувшего лета тенденция - активизация программы «Жилье для российской семьи» (ЖРС), и как итог - перемещение населения в близлежащие к городу районы - это «Южный город», «Кошелев-проект», «Экодолье», «Новая Самара», «Волгарь». За три месяца участниками программы ЖРС стало более 2200 человек. И те банки, которые работают с этими районами, могут подтвердить, что ипотека пошла именно по направлению приобретения жилья эконом-класса.
К.Л.: Действительно, если потребность в покупке жилья у клиента сформирована, то люди активно используют возможность участвовать в программе ЖРС, если они подходят под эту категорию граждан.
Н.Л.: Кроме того, программа ЖРС подкупает еще и тем, что предполагает продажу квартир с чистовой отделкой, а это заметно расширяет круг потенциальных покупателей. Сейчас однокомнатная квартира по программе ЖРС может обойтись в 1 млн 200 тыс. рублей. В сравнении с двухкомнатной «хрущевкой», которая стоит около 2 млн 100 тыс. рублей, - это существенная разница. И для многих - это выход из положения.
А.Ф.: Кроме того, сегодня застройщики нередко предлагают дополнительные скидки, в случае если расчет осуществляется сразу - а это средства наличными или ипотека. Не стоит пренебрегать и различными акциями, спецпредложениями от застройщиков - это также может несколько уменьшить стоимость объекта. Популярен сегодня у банков такой механизм, как партнерские соглашения с застройщиками по субсидированию ставки.
Заррина Домашева: Хочу подтвердить, что старт программы ЖРС мы на себе прочувствовали довольно явно, так как мы входим непосредственно в корпорацию «Кошелев». Некоторый спад, правда, наблюдался в сентябре, вопреки ожидаемому осеннему оживлению спроса. Но благодаря ЖРС общая ситуация осталась стабильной. Мы получаем объемы продаж ипотеки как от «КОШЕЛЕВ-проект», так и от сотрудничества с другими застройщиками. В связи с этим хочу подчеркнуть для потенциальных клиентов, что обращение в «КОШЕЛЕВ-БАНК» вовсе не означает ограничение предложений только форматом «КОШЕЛЕВ-проект», мы готовы предложить варианты жилья порядка 40 застройщиков в Самарской области.
Антон Савин: Переход основного спроса покупателей на жилье эконом-класса произошел уже достаточно давно, в связи с реализацией программы «Жилье для российской семьи» (ЖРС) произошло закрепление этой тенденции. В итоге мы наблюдаем перемещение населения к окраинам города, поскольку только застройка в этих районах может быть рентабельной при жестко фиксированной государственной цене в 35 000 рублей с условием чистовой отделки. «Южный город», «Кошелев-проект», «Новая Самара», «Волгарь» - это те объекты, которые даже в наше неспокойное время не испытывают недостатка в покупателях. Основные их плюсы - качественное комплексное строительство, в том числе инфраструктуры, адекватные сроки ввода объектов в эксплуатацию, положительная репутация застройщиков.
- Выдаются ли ипотечные кредиты на индивидуальное строительство?
В.Б.: В Сбербанке действуют две программы: «Строительство жилого дома» и «Загородная недвижимость», в рамках которой можно приобрести или построить дачу и другие строения потребительского назначения. За получением подробной информации рекомендую обращаться в один из центров ипотечного кредитования Сбербанка. Наши специалисты подробно ответят на все вопросы и подберут оптимальную программу.
А.Ф.: В этом сегменте имеет значение сезонность - некоторая активность наблюдается весной, летом и осенью, в период возможности активного строительства. Зимой эти предложения практически не востребованы.
К.Л.: Добавлю, что существуют программы кредитования на индивидуальное строительство под залог собственного жилья, в частности, такое предложение есть в нашем банке. Да, это небольшой поток клиентов, но они есть, и определенной категории заемщиков это интересно.
Е.М.: У нас также есть аналогичная программа - кредит под залог имеющегося жилья. Ее особенностью является нецелевое использование кредитных средств, и надо сказать, что она пользуется пусть не огромным, но довольно устойчивым спросом.
Карина Логачева, руководитель представительства г. Самара Банка DeltaCredit:
Банк «ДельтаКредит» является участником государственной программы поддержки ипотеки, кредит можно оформить по ставке 12% годовых*.
Еще одно популярное предложение банка - кредитование с оформлением права собственности на родителей/совершеннолетних детей. Данное предложение позволяет родителям приобрести в собственность своих детей недвижимость.
Для всех, кто планирует ремонт квартиры и другие улучшения жилищных условий, «ДельтаКредит» предлагает возможность оформить нецелевой кредит под залог имеющейся недвижимости в собственности.
Также мы предлагаем кредит на первоначальный взнос, банковский продукт, который позволяет получить 100% средств на приобретение нового жилья, заложив как приобретаемую, так и имеющуюся в собственности недвижимость, которую можно будет продать в течение двух лет после выдачи ипотечного кредита.
* Условия кредитования, влияющие на полную стоимость кредита:
• 12% годовых ставка (при этом можно понизить размер процентной ставки до 11,5%, используя опцию «Назначь свою ставку. Оптима»)
• 20% первоначальный взнос для жилья, приобретаемого у застройщика (и 30% при приобретении строящегося жилья)
• От 5 до 25 лет - срок кредита.
• Подтверждение дохода по справке 2 НДФЛ.
Расходы по оценке квартиры, страхованию - в соответствии с тарифами оценочных и страховых компаний. Банк «ДельтаКредит» оставляет за собой право на изменение указанной выше информации без предварительного уведомления. Не является публичной офертой. АО «КБ ДельтаКредит», генеральная лицензия ЦБ РФ №3338. Реклама.
