Какие ловушки ставят покупателям строители самостроев в Севастополе
Строительство многоквартирных домов на участках под ИЖС (индивидуальное жилое строительство) – большая проблема градостроения Севастополя и конкретных покупателей жилья, которых немало. Она вызвана несовершенством российского законодательства и высокой доходностью от продажи жилья в таких зданиях. О юридических лазейках, не позволяющих легко и просто пресекать возведение таких объектов, пишет РИА Новости Крым.
Читайте по теме: ForPost-Ректор: Тёмная сторона севастопольской недвижимости
По оценкам экспертов, сейчас в Севастополе строится около 60 таких домов. В каждом здании может быть от 20 до 100 квартир. Много таких домов на улицах генерала Мельника, Героев Бреста, Восточной, Кокчетавской.
Схема такова: застройщик покупает земельный участок под индивидуальное жилое строительство. Согласно законодательству, для начала работ ему требуется только направить уведомление в департамент архитектуры и градостроительства. Однако подготовка полного пакета проектной документации, результаты экспертизы, оплата труда архитекторов и инженеров – удел застройщиков, работающих легально.
«Поэтому и получается, что себестоимость жилья в 2-3 раза ниже, чем в добропорядочных строительных компаниях. Соответственно, и цену покупателям нелегалы могут предложить значительно ниже, чем на первичном рынке», - объясняет эксперт.
Но вот по законам продать жилье (оно не является квартирой в юридическом смысле слова) в таких домах нельзя, поэтому подчас продавцы предлагают "мутные" схемы покупки.
«Существуют различные юридические схемы реализации таких квартир. Оформляют предварительный договор купли-продажи, где написано, что застройщик взял от будущего покупателя определенную сумму – 100 тысяч рублей или миллион, и обязательство составить основной договор в такой-то срок и по такой-то цене. Речь, конечно, идет о доле дома, хотя часто пишут и квартира», - рассказала директор агентства недвижимости Наталья Массальская.
Еще один вариант – взять деньги в долг под "расписку" с условием возврата квадратными метрами в доме.
«Я не рекомендую людям покупать такое жилье», - подчеркнула Массальская.
Впрочем, клиенты на такие условия все же находятся. По словам эксперта, у таких квартир стоимость квадратного метра варьируется от 40 до 50 тысяч рублей, что примерно на треть ниже средних цен в законных новостройках.
«Мы заключили договор займа. Компания якобы брала у нас деньги в долг, а отдать должна была квадратными метрами. Мы понимали рискованность сделки, но цена квартиры была очень привлекательна», - поделилась семья, которой пришлось заселиться в недострой на улице Аргонавтов. Что будет с этим домом, пока не ясно.
Привлечь таких мошенников к ответственности довольно непросто. Для этого нужно доказать, что строится не ИЖС, а многоквартирный дом.
«А говорят они примерно следующее: ну, я строю большой дом на частном участке, какие ко мне вопросы? Может, я хочу поселить туда всех своих родственников», - рассказал знакомый с ситуацией эксперт.
А потом это становится проблемой обманутых дольщиков, которые устраивают пикеты с требованием к властям ввести дом в эксплуатацию.
«Многие дольщики изначально знают, во что "вступают". Но аргументация простая – 40 тысяч рублей за квадратный метр против 70 тысяч рублей в легальных домах», - отметил собеседник издания.
Как рассказали в пресс-службе департамента городского хозяйства, специалисты ведомства отслеживают такие дома по сообщениям граждан и в интернете. После этого сотрудники выезжают на место строительства.
«В процессе рейдового осмотра проводится визуальный осмотр территории, обмер границ земельного участка, определение местоположения (координат), фото- и видеофиксация, запрос сведений в информационных базах и архивах. При выявлении признаков нарушений земельного законодательства, в частности, размещения объектов капитального строительства с признаками многоквартирности на земельных участках с целевым назначением ИЖС, материалы направляются в Севреестр для принятия мер в рамках компетенции и в суд», - сказано в сообщении.
Признаки многоквартирности увидеть легко – множество дверей, балконов, небольших одинаковых помещений. Часто, чтобы их замаскировать, перегородки между квартирами устанавливают в самый последний момент. В Севастополе идёт проверка более 300 объектов, обладающих признаками самовольных построек, сейчас в работе находится 30 актов рейдовых осмотров.
«В департаменте городского хозяйства имеются сведения в отношении 26 домов с признаками многоквартирности, построенными на землях ИЖС», - отметили в ведомстве.
В отношении объектов самовольного строительства в суд направлено 22 исковых заявления.
В России уже наработана практика снова таких домов по решению суда, причем за счет застройщика. В Севастополе пока ни один такой дом не снесен. Однако эксперты уверены, что это вопрос времени. "Железная" возможность привлечь таких застройщиков к уголовной ответственности – установить факт получения денег за квартиру или долю. Но доказать мошенничество, благодаря витиеватым договорам, проблематично. Когда же люди получают нелегальный дом с целым ворохом проблем, от подключения к электроэнергии, газу и воде до прав собственности, застройщики, как правило, исчезают.
РИА Новости Крым / Андрей Кирев
