Реплика. Решать квартирный вопрос в Севастополе нужно по-барселонски
Жили-были лиса и заяц. И была у зайца избушка лубяная, а у лисы — ледяная…
Вспомнили, да?
Жилищный вопрос довольно популярен в разных жанрах мировой литературы. Но в реальной жизни это чаще всего драма, в лучшем случае — трагикомедия.
Недвижимость для Севастополя
Нынче модно рассуждать о поствыборных шансах и перспективах города. Эта тема для развития субъекта остра и болезненна, как зубная боль. На встрече с жителями Ленинского района М.В. Развожаев говорил, что бесконечно разрастаться Севастополю некуда и максимальная нагрузка в границах региона — предположительно до 1 млн жителей.
Мнение было горячо поддержано присутствующими севастопольцами.
Понятно, что в таких жестких ограничениях работать на городскую общину должен каждый квадратный метр территории. Включая квадратные метры старого и нового жилого и нежилого фонда.
Золотые метры
С коммерческой нежилой недвижимостью абсолютно точно — беда. Космические цены на аренду и продажу, практически равные московским, не смог поколебать даже пандемический карантин с переходом на онлайн режим работы.
И как следствие — множество пустующих помещений даже в самом центре, которые должны, по идее, быть серьёзным источником налогов и местом трудоустройства жителей.
Но нет. «Удавлюсь, но не снижу цену», жить с прибыли, а не с оборота — пока любимая и единственно приемлемая схема для наших метровладельцев.
Ещё одна «любимая» схема с недвижимостью в Севастополе — строительство апартаментов. Логика застройщиков проста: это нежилые помещения, соответственно, нет нормативной необходимости строить парковки, площадки и прочую комфортную инфраструктуру.
Яркий пример — «сантехническое изделие» небесного цвета в Артбухте.
Про морально-этическую сторону вопроса, а также архитектурную ценность было сказано настолько много, что здесь даже не буду упоминать об этом.
Но посмотрите на изнанку сего чуда. Понятно, что покупателям апартаментов особо не нужны детские площадки. Но вместительная парковка и просто приличный с точки зрения архитектуры и эстетики двор точно желателен.
Не уверена, что вариант «чистенько, но убогонько» подходит для двора апартаментов такой стоимости.
Для владельцев апартаментов экономические выгоды не так однозначны (более высокие налоги и платежи за коммунальные услуги). Наверное, поэтому, кроме нижних этажей, занятых офисами, салонами и кафе, по вечерам в верхних этажах свет особо не горит. Не сильно заселён домик. Но какую драгоценную землю в самом центре города он занимает.
Город арендных рантье
То, что Севастополь — город арендных рантье, ни для кого не новость.
В жилом секторе недвижимости давно появилась вполне себе жизнеспособная модель существования: покупаешь квартиру (а лучше 2-3) и живешь со сдачи. Несмотря на то, что по подсчетам ЦИАН, средняя доходность аренды по России уменьшается: в 2017 году рантье зарабатывали в среднем 8,2% в год от стоимости жилья, в 2018 году — 8,1%, в 2019-м — 7,8%., этот вид долгосрочных инвестиций для горожан выглядит более надежным, нежели, например, банковский депозит.
Не нашлось жильцов — ничего, пусть стоит, кушать не просит.
Ранее такие вложения делали в основном семьи моряков. Сейчас квартиры «на старость» начали покупать, пользуясь мерами соцподдержки и «хитрыми» схемами и семьи с детьми. Ну, вроде бы и на здоровье, только порадуемся за то, как растёт благосостояние севастопольцев.
Но! Купленные под найм квартиры часто сдаются нелегально или пустуют, так как цены на аренду в Севастополе не падают даже после пандемии, а снижение доходности аренды объясняется исключительно ростом цен на рынке недвижимости субъекта. Всё ещё живём с прибыли, а не с оборота.
При этом город остро нуждается в жилье для детей-сирот, врачей, учителей и других востребованных представителей соцсферы. На торги застройщики не выходят, найти соответствующий участок под застройку — проблема, а бюджетные деньги, которые выделяются на поднаём жилья для врачей и учителей, только раздувают жадное пламя арендных платежей.
Проблема уже озвучена М.В. Развожаевым на встрече с В.В.Путиным, а в Федеральную целевую программу включено мероприятие «Градостроительные и инвестиционные обоснования для комплексной застройки Севастополя в целях строительства служебного, стандартного (социального) жилья».
Но, на мой взгляд, только экстенсивными мерами проблему жилья для вышеуказанных категорий точно не решить в полном объёме.
Да, строительная отрасль может быть (и должна быть!) одним из драйверов экономики Севастополя. Но куда потом девается это жилье? Стоит и ждёт иногородних хозяев? Или когда в очередной раз поднимут зарплаты бюджетникам, чтобы сразу подскочить в цене ровно на размер поднятой зарплаты? А ведь эти квадратные метры могут (вернее — должны) приносить не только налоги, но и мультипликативную прибыль от тех, кто там живет.
Это либо живущие в Севастополе постоянно и в свою очередь создающие добавочный продукт, либо туристы, остающиеся в городе больше, чем один день, и приносящие прибыль субъектам турбизнеса.
Свежепостроенное жилье должно и дальше «раскручивать» экономику. А пока всё чаще многоквартирные дома напоминают визуализацию неотформатированных файлов с пустующими фрагментами.
Попробуйте собрать общее собрание собственников. Вы услышите от обитателей МКД, что треть пустует, а из оставшихся — половина снимает жилье.
А как там в Барселоне?
Каждый квадратный метр должен приносить городу прибыль в том или ином виде. Если площадь пустует, теряем мы все.
В той же Москве вопрос нежилой недвижимости давно решается системно. Перечень торговых, офисных объектов, объектов общественного питания и (или) бытового обслуживания, облагаемых налогом на имущество от кадастровой стоимости общедоступен, и помещения, включенные в него, получают определенные льготы и преимущества. Да и само расположение на официальном сайте Правительства Москвы является рекламой.
Необходимо создать аналогичный реестр и меры стимулирования по легализации коммерческой нежилой недвижимости и у нас. Уверена, что малый и средний бизнес только скажет спасибо за возможность работать с официально оформленным арендодателем. Да и поддержка, оказанная в период карантина, показала, что те, кто работает официально, получили больше возможностей в кризис.
Власти необходимо выстроить и систему влияния на собственников, сдающих в аренду жилую недвижимость. Работа по легализации идёт уже сейчас. Успешно идёт или не очень — тема отдельного разговора. Но как минимум использовать компенсацию за поднаём жилья можно только при наличии официальных договоров аренды.
Однако мало просто легализовать аренду. Необходимо стимулировать её круглогодичность. Примеры есть. «Форбс» описывает, какие меры предпринимают власти Барселоны к излишне жадным арендодателям жилой недвижимости. Столица Каталонии давно борется с домовладельцами, которые не хотят снижать цены и предпочитают держать квартиры свободными.
Парламент региона в 2016 году разрешил властям принудительно выкупать недвижимость у таких владельцев. Решение было оспорено в суде, но за несколько лет шесть квартир перешли таким образом в собственность города, а четыре сейчас находятся в процессе перехода.
Пандемия заставила мэрию Барселоны ускорить процесс, который̆ по-испански называется expropiacion. Всего в регистре пустующих домов Барселоны 2021 единица. В основном владельцы — банки и другие финансовые структуры.
Если квартира пустует более двух лет, собственнику направляют письмо с требованием в течение месяца найти арендатора (вывесить объявление о сдаче в аренду недостаточно). Если арендатор не находится, то город предлагает собственнику передать жилье в социальный наем, а если тот отказывается, то принудительно выкупает объект, причем за 50% рыночной̆ стоимости.
Команда мэра Барселоны Ады Колау в июле разослала письма 14 крупным домовладельцам, угрожая принудительно выкупить у них принадлежащие им 194 пустующие жилые единицы, если те не выведут квартиры на рынок.
Севастопольской «Золушке» пора найти свою «фею»
Следующий момент. В том же «голубом унитазе», прямо сейчас площади продаются от 7 до 14 млн. за квартиру. Другие апартаменты, особенно возле моря, не отстают. Если есть люди, готовые отдать такие деньги просто за то, чтобы летом сюда приехать, значит и годовой налог за владение такой недвижимостью должен равняться примерно годовому бюджету небольшого детского сада.
Создание четкой долгосрочной стратегии и системы работы с квадратными метрами в субъекте — задача нетривиальная, но жизненно необходимая, если мы хотим слезть с иглы федеральных дотаций. В связи с этим было бы вполне уместно выделить Управление жилищной политики в самостоятельное подразделение. В настоящий момент оно бледно влачит существование в составе Департамента капитального строительства, занимаясь учётом и перепиской с льготными категориями граждан.
Понятно, что капстрою с их объемом федеральных строек не до жилищной политики. Но пора этой «золушке» в правительстве обрести свою «фею». Нужна сильная структура, которая сможет навести порядок с помещениями бывших общежитий, сдвинуть с места ситуацию обеспечения жильем детей-сирот (в том числе и через предложение различных форматов решения проблемы), организовать учёт коммерческих жилых и нежилых площадей.
А самое главное – сформировать экономическую стратегию работы с недвижимостью в Севастополе.
И, да, понимаю, что наступаю сейчас кому-то на самое потаенное и сокровенное. И призывов «не путать личную шерсть с государственной»» будет много, но уже сейчас в целом по РФ меняется система взаимоотношений на рынке аренды. https://vc.ru/offline/100067-arenda-kvartiry-stanet-civilizovannoy-kak-my-i-hoteli-8-signalov-ot-biznesa-i-gosudarstva-za-god
Так что делать будем, уважаемые земляки: наводим порядок и получаем деньги в бюджет или в очередной раз пойдем на поводу у «сосущих» городской ресурс, но ничего в него не вкладывающих?
Людмила Смирнова
Фото автора, скриншот neagent.info, pixabay.com
