Росреестр разъяснил новый порядок сделок с земельными участками

Эксперты Росреестра разъяснили одну из ключевых новелл закона, которая предусматривает изменение порядка регистрации сделок с земельными участками.

В чём заключаются изменения?

Изменения внесены в статью 26 Закона о регистрации недвижимости. Речь идёт о введении новых оснований для приостановления учетно-регистрационных действий как в отношении земельных участков, так и в отношении зданий или сооружений, расположенных на них.

С марта 2025 года регистрационные действия в отношении земельного участка не смогут быть выполнены, если в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) отсутствуют сведения о местоположении его границ. Также нельзя будет поставить на кадастровый учёт или оформить права на здание, сооружение или объект незавершенного строительства, расположенные на земельном участке без уточненных границ.

Применение новых положений не зависит ни от категории земельного участка, ни от вида его разрешённого использования.

Почему так важно установить границы земельного участка?

Как отмечают специалисты Росреестра, при отсутствии в ЕГРН сведений о границах земельных участков невозможно однозначно определить, где этот земельный участок в действительности находится, и какая у него площадь. Приобретатели таких участков часто покупают «кота в мешке», поскольку реальные характеристики объекта могут отличаться от ожидаемых.

Как сообщает пресс-служба Управления Росреестра по Архангельской области и НАО, практика показывает, что именно отсутствие точно определенных границ является причиной большинства конфликтов между владельцами смежных земельных участков, когда собственник соседнего участка предъявляет претензии о захвате земли новым покупателем или наоборот, новый хозяин обвиняет соседа в занятии его земельного участка. В этом случае начинаются долгие споры с соседями, нередко заканчивающиеся судебными разбирательствами. А судебные разбирательства по вопросам установления границ участков - одни из самых сложных и длительных.

Кроме того, встречаются случаи, когда строительство капитальных объектов осуществляется без понимания реального местоположения границ участка. Это приводит к тому, что построенный объект оказывается частично расположен на чужом земельном участке или на участке, не предоставленном или не предназначенном для строительства.

Также при отсутствии у земельного участка установленных границ и признаков хозяйственной деятельности органы государственной власти или муниципалитеты могут ошибочно принять его за свободную землю и незаконно ей распорядиться. Это создаёт прямую угрозу для защиты прав владельцев объекта. Таким образом, закон обеспечивает гарантии прав правообладателей земельных участков, защищая их от проблем с установлением и соблюдением границ.

Как проверить, внесены ли в ЕГРН границы земельного участка?

Проверить наличие или отсутствие в ЕГРН сведений о границах земельного участка очень просто. Для этого нужно открыть на портале «Национальная система пространственных данных» Публичную кадастровую карту, размещенную в открытом доступе. И по кадастровому номеру или адресу найти интересующий участок.

Кроме того, сведения о местоположении границ участка указываются в выписке из ЕГРН, которую можно получить как в электронном, так и в бумажном виде. Это можно сделать с использованием портала Госуслуги или в МФЦ.

На каком этапе сделки возможно приостановление?

Как сообщают специалисты Росреестра, документы для регистрации недвижимости будут приняты в установленном порядке. Однако если государственный регистратор прав обнаружит, что в ЕГРН отсутствуют сведения о границах земельных участков, в отношении которых поступили документы, то проведение учётно-регистрационных действий будет приостановлено.

Как внести в ЕГРН границы земельного участка?

Внесение в ЕГРН сведений о границах земельного участка осуществляется на основании заявления об осуществлении государственного кадастрового учёта и межевого плана, которые правообладатель такого участка предоставляет в орган регистрации прав.

Межеванием занимаются кадастровые инженеры. Специалист выезжает на место и проводит необходимые замеры и расчеты. Следующий этап - ознакомление с результатами замеров, а затем согласование границ с владельцами смежных участков.

В срок, оговоренный договором подряда, кадастровый инженер готовит межевой план, содержащий сведения о характерных точках границ земельного участка. Кадастровый инженер не устанавливает границы земельного участка так, как хочется собственнику. Для проведения работ потребуются документальные свидетельства, что участок выделен именно в этом месте и именно такой площадью.

Специалисты Росреестра отмечают, что при уточнении границ участка потребуется выполнение мероприятий по согласованию уточненного местоположения границ. Сроки этих мероприятий зависят от конкретной ситуации и не могут быть определены или указаны заранее.

Напомним, что уточнение границ поможет исправить возможные ошибки, в том числе в сведениях о фактически используемой площади. Она может отличаться от той, что указана в сведениях ЕГРН. Кроме того, ошибочные сведения о площади участка могут стать причиной неверного определения его кадастровой стоимости и, как следствие, неверного определения размера земельного налога.

Действия правообладателей земельных участков, направленные на обеспечение внесения в ЕГРН сведений о границах земельных участков, урегулированы федеральным законодательством (Закон «О кадастровой деятельности», Закон о регистрации недвижимости) и не являются новеллами законодательства.