Эффект коммунальной квартиры

Особенность проектов реновации промышленных территорий состоит в удлинении начального этапа проекта. Если для реализации обычного строительного проекта, как правило, хватает 2-3 лет, то для редевелопмента требуется в два раза больше времени.

Много предварительной работы должно быть проведено не только с обладателями участка – промышленными предприятиями, но также с городом и ведомствами, которые имеют отношение к данным предприятиям. «Роль этого периода кратно возрастает по сравнению с освоением новых территорий. При реновации кварталов жилой застройки контрагентом по согласованию в основном являются городская и районная администрации, а при редевелопменте промышленных предприятий количество контрагентов для компаний-застройщиков увеличивается и работа предварительного периода приобретает определяющее значение для успешной реализации проекта. Длительность и высокие риски этого периода приводят к удорожанию проекта», – рассказывает генеральный директор ООО «Дудергофский проект» Василий Вовк.

Леонид Кузнецов, директор по строительству ЗАО «Строи­тельный трест», соглашается: «По сравнению с новым строи­тельством редевелопмент – более сложный сегмент рынка. Он требует более детального подхода, более глубокой проработки юридических вопросов, дополнительных экологических экспертиз. Многие объекты в историческом центре согласно действующим градостроительным нормам могут быть снесены или реконструированы только по заключению КГиОП, например в случае аварийного состояния зданий. Девелопер не имеет права демонтировать объекты, построенные до 1917 года, а также памятники архитектурного наследия, охраняемые государством». Часто в связи с ограниченностью территории и более стесненными условиями работы застройщик вынужден применять более дорогостоящие технологии. Также при реализации проекта могут потребоваться дополнительные геотехнические обоснования, исследования грунтов, мониторинг за окружающими постройками, более дорогостоящие конструктивные и гидроизоляционные работы и т. п.

Ольга Морозова, генеральный директор компании «Градостроительные решения», отмечает: «Больше всего времени застройщик тратит на перевод участка под жилую или коммерческую застройку, градостроительный анализ, разработку концепций развития территорий, оформление документов, комплекс мер по подготовке земли под строительство, включаю­щий санитарные экспертизы, рекультивацию земли и проч.». По ее словам, проще построить новый объект на земле, которая не обременена старыми постройками, тем более промышленного характера. Однако таких участков в достойной локации практически не осталось, чего нельзя сказать о «сером поясе» старых промышленных территорий, окружающих исторический центр Петербурга. Средняя длительность проекта редевелопмента составляет пять лет, это примерно в полтора раза дольше, чем реализация обычного проекта.

«Но есть и плюс – чаще всего бывшая промышленная территория имеет хороший запас мощностей, что позволяет обеспечить будущий проект необходимыми энергоресурсами», – говорит госпожа Морозова.

Василий Довбня, директор департамента консалтинга компании Colliers International в Санкт-Петербурге, уверен: «Разрозненная собственность на промышленные площадки – еще одна важная проблема. У большинства предприятий сегодня большое количество владельцев, и инвесторам приходится вести переговоры о продаже отдельно с каждым из них. В итоге получается эффект коммунальной квартиры: с каждым последующим собственником договориться все сложнее, поэтому сроки редевелопмента отклады­ваются».

Мнение:

Андрей Макаров, руководитель дизайн-проекта «Сова»:

– Стоимость участка получается высокой, и застройщики пытаются оптимизировать экономику проекта за счет снижения себестоимости строительства. В результате в престижных районах, таких как Петроградская сторона, появляются панельные дома.