Редевелопмент уперся в кризис

Процесс редевелопмента промышленных территорий замедлился – сравнительно простые объекты уже разобраны инвесторами, наступает пора более сложных территорий, причем город в последнее время не спешит оказывать поддержку инвесторам в этом вопросе.

В Петербурге существуют территории так называемого серого пояса – зон промышленной застройки. Исторический центр окружен этими территориями, за которыми построены спальные районы. Сейчас, по разным оценкам, «серый пояс» занимает едва ли не 30% территории города.

Часто в зону редевелопмента промышленных территорий попадают такие значимые для города территории, как набережные Невы, рек и каналов Петербурга. Для девелоперов такие участки с видовыми характеристиками являются лакомым куском – на них, как правило, можно возводить жилье высокого ценового сегмента.

Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака», говорит, что сегодня большинство проектов относится к элитному сегменту. «И хотя в редевелопменте производственных территорий существует ряд препятствий, таких как перевод земли из производственной в жилую, поиск всех собственников приглянувшегося участка, согласование условий договора купли-продажи и т. п., по-прежнему территория цент­ральных районов Санкт-Петербурга остается лакомым куском. И там, где невозможно возвести жилой комплекс, можно построить бизнес-центр, торговый центр, гостиницу или апарт-отель», – поясняет она.

Промышленные лидеры

Ольга Морозова, генеральный директор компании «Градостроительные решения», уточняет, что сегодня лидером по жилому строительству на месте промышленных объектов является Московский район – 21% всех площадей (около 60 га). В Калининском районе совокупная площадь проектов под редевелопмент составляет около 46 га, в Нев­ском – 41 га, в Адмиралтейском – 30 га, Красногвардейском – 20 га.

При этом Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg, указывает, что процесс редевелопмента промышленных территорий в последнее время замедлился – сравнительно простые объекты уже разобраны инвесторами, наступает пора более сложных территорий, при этом город в последнее время склонен ограничивать их развитие.

Ольга Шарыгина, управляющий директор департамента управления активами (Asset Management) NAI Becar, добавляет: «Успешно пройти этап административных согласований в последнее время стало гораздо сложнее. Я считаю, что действующее производство должно быть правильным (иметь современный вид, быть загруженным и т. д.), а сохранять неиспользуемые промышленные территории в их сегодняшнем состоянии нерационально».

Наиболее целесообразная сейчас для большинства крупных участков функция – жилая, но она же является и наиболее сложной для развития на бывших промышленных территориях.

Не только жилье

Генеральный директор ООО «Дудер­гоф­ский проект» Василий Вовк считает, что на бывших промышленных территориях следует построить не только жилые кварталы, но и все составляющие крупного мегаполиса. «Здесь должны быть созданы парки, общественные пространства, объекты транспортной инфраструктуры, должны оставаться экологически чистые предприя­тия, которые обеспечивают занятость граждан. Сделать промышленные территории исключительно зоной плотной жилой застройки неправильно. Иначе ситуация с «серым поясом» будет воспроизводиться, промышленные территории будут перемещаться все дальше на окраины города. За новым «серым поясом» вновь будут возникать жилые кварталы. История будет повторяться. Ситуация с «серым поясом» требует внимательного градостроительного осмысления», – рассуждает господин Вовк.

Игорь Оноков, генеральный директор девелоперской компании «Леонтьевский мыс», считает, что и выносить все промпредприятия за пределы города не стоит: «Полностью выносить производство за пределы города чревато увеличением транспортных потоков. Петербург встанет в пробках, если ежедневно за город будет выезжать масса людей на работу и обратно».

Господин Оноков уверен, что наукоемкие предприятия следует оставить в Петер­бурге, а заводы вынести за его пределы.

Альберт Харченко, генеральный директор East Real, заключает, что стоимость редевелопмента промышленных территорий колеблется достаточно сильно и зависит от класса вредности предприятия, технологического процесса его работы и т. д. «В среднем инвестиции составляют 1200-1500 USD на 1 кв. м, но объем вложений может быть и ниже в случае применения креативных решений, например использования отделки «старых» помещений», – резюмирует он.