Офисный середняк

В распределении офисных площадей по районам Невский занимает среднее положение, на него приходится около 300 тыс. кв. м офисных площадей.

В районе преобладают офисные центры класса В, площади класса С составляют примерно треть. В большинстве своем бизнес-центры Невского района представляют собой переоборудованные площади бывших заводов.

Дмитрий Золин, управляющий директор сети бизнес-центров «Сенатор», говорит: «В Невском районе расположены преимущественно промышленные постройки и жилые кварталы эконом-класса. Его территория мало пригодна для развития офисов премиум-сегмента, но вполне подходит для бэк-офисов или площадок для ведения малого бизнеса. Это подтверждает сосредоточение в районе офисной недвижимости преимущественно классов В и С. При этом не могу не отметить, что постоянная загрузка магистралей района в определенной степени изолирует его от остальных частей города. Поэтому основные арендаторы офисной недвижимости здесь – местные предприниматели, а также компании из сферы логистики, которым важен выход на трассы «мурманского» направления».

«В настоящий момент свободными являются около 7,8% (9% в июне прошлого года) офисных площадей. Ставка аренды офиса класса С в Невском районе в месяц составляет от 500 до 800 рублей/кв. м; класса В – от 600 до 1600 рублей/кв. м; в классе А – 1100 рублей/кв. м (в районе представлен единственный БЦ этого класса – «Премиум»). Год назад ставки составляли 400-1200 рублей/кв. м (класс С) и 500-1200 рублей/кв. м (класс В)», – рассказала Екатерина Бармашова, ведущий аналитик АН «Итака».

Маркетолог-аналитик ЗАО «БФА-Девелопмент» Екатерина Беляева подсчитала, что в Невском районе расположено более 35 бизнес-центров, предлагающих аренду офисных площадей. Большая часть таких центров появилась в Невском районе в результате реконструкции промышленных и административных зданий постройки советского периода.

Вероника Лежнева, директор департамента исследований компании Colliers International в Санкт-Петербурге, говорит, что к качественным офисным центрам из имеющихся на территории можно отнести лишь треть: «На начало II квартала 2015 года Невский район насчитывает 11 качественных офисных объектов общей арендопригодной площадью около 121 тыс. кв. м, что составляет около 5% от существующего объема предложения. Важно отметить, что все объекты представляют класс B, кроме того, за последние два года новых бизнес-центров в этой части города не появилось».

Доля свободных площадей на конец I квартала 2015 года – 13%. Объем строя­щихся площадей – 36 814 кв. м. Среди наиболее крупных бизнес-центров – объекты компании «Теорема»: «Т4» (ул. Седо­ва, 12), «Эврика» (ул. Седо­ва, 11) «Обухов-центр» (пр. Обуховской Обороны, 271), а также бизнес-центры «Вант» (пр. Обуховской Обороны, 120), «Каскад» (ул. Профессора Качалова, 11), «Кристалл» (ул. Седова, 37).

В Невском районе все функционирую­щие офисные объекты расположены в левобережной части района. Это в том числе связано и со сложностью доступа к центру с правого берега. Низкий интерес девелоперов также связан уровнем арендных ставок в бизнес-центрах Невского района, которые ниже среднерыночных (по классу B) на 17% и составляют 822 рублей/кв. м/месяц (без учета НДС, включая операционные расходы).

«Средние ставки аренды в качественных бизнес-центрах Невского района значительно уступают общегородским показателям – на 28% ниже, чем в среднем по Санкт-Петербургу», – подсчитал Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге.

Впрочем, с ростом жилищного строительства в районе на разных стадиях проектирования и строительства находятся несколько новых бизнес-центров и других многофункциональных объектов, добавляет госпожа Беляева.

Она отмечает, что один из самых крупных инвестиционных проектов, который планируется реализовать в Невском районе, – это технопарк «Ингрия», где предполагается строительство офисных помещений для размещения компаний из сектора высоких технологий. «В технопарке также планируется учебный центр, гостиницы, паркинги, банк и почта, рестораны, выставочные павильоны и жилые дома, где резиденты технопарка смогут арендовать квартиры. В «Ингрии» сможет работать больше 10 тыс. IT-специалистов. Одно отделение технопарка «Ингрия» уже работает: это бизнес-инкубатор, в котором получают опыт ведения бизнеса и разворачивают свою деятельность молодые IT-компании. Датой начала строительства определяли 2015 год, однако на текущий момент понятно, что планы, скорее всего, будут скорректированы», – рассказы­вает она.

Мнение:

Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге:

– Все бизнес-центры Невского района расположены на левом берегу Невы, причем можно выделить две основные деловые зоны: вдоль пр. Обуховской Обороны (50% всех площадей района), а также в районе Бехтеревской площади, образованной пересечением ул. Седова и 2-й Луч (41% всех площадей). Две трети всех площадей в бизнес-центрах района находится в реконструированных зданиях, что объясняется исторически промышленной застройкой района, а значит, и большим числом зданий, пригодных для перепрофилирования. За последний год в районе не появилось ни одного нового бизнес-центра. В настоящий момент здесь ведется строительство всего одного бизнес-центра – БЦ «Мельник» (класс В) на Мельничной ул., 10, ввод которого запланирован на 2016 год. Строительство первого бизнес-центра в Невском районе на правом берегу Невы – БЦ «Морская столица» – приостановлено, так как девелопер рассматривает альтернативные варианты использования здания в условиях низкого спроса на офисные помещения.