Рекордный КОТ для Коми
ООО «Фонд жилищного строительства г. Сыктывкара» приступает к реализации одного из самых крупных в регионах Северо-Запада проектов комплексного освоения территорий стоимостью 13,5 млрд рублей. До 2022 года в пригороде Сыктывкара появятся 232 тыс. кв. м жилья.
Право аренды на участок в микрорайоне Човью на выезде из Сыктывкара ООО «Фонд жилищного строительства г. Сыктывкара» получил в апреле 2012 года, победив в конкурсе Фонда РЖС, рассказала генеральный директор застройщика Елена Соболева. Ранее земельный участок в 45,7 га вдоль Октябрьского пр., на левом берегу реки Вычегды, относился к категории земель сельхозназначения. Уже в феврале 2013 года проект планировки жилого микрорайона «Югыдчой» («Светлая горка») был представлен в столичной мэрии, а 18 марта утвержден постановлением главы администрации МО ГО «Сыктывкар». Однако в силу обстоятельств, в том числе финансового рода, реализация проекта затянулась, реально на стройплощадку застройщик выйдет только в 2015 году, рассказала госпожа Соболева. В данный момент помимо проекта планировки территории выполнены проекты наружных сетей газоснабжения протяженностью 4,6 км и поэтапный проект электрификации комплекса. Сейчас завершено проектирование и получено разрешение на строительство первого многоквартирного жилого дома «Осень» (14 тыс. кв. м), ведется проектирование второго многоквартирного жилого дома «Крокус» площадью 10 тыс. кв. м, внеплощадочных сетей водопровода и канализации. Кроме того, выполнены инженерные изыскания для проектирования еще трех многоквартирных домов.
Семь лет на стройку
Соглашение с фондом действует до 2022 года. За это время застройщик планирует в пять этапов возвести на пятне 231,8 тыс. кв. м жилья. «Этот объем жилья рассчитан по нормам нашего региона. К примеру, у наших соседей в Кировской области на таком участке можно было вы смело возводить все 500 тыс. «квадратов», – рассказала топ-менеджер. Объем инвестиций в проект составит 13,5 млрд рублей, из них 300 млн рублей застройщик потратит на строительство внеплощадочных инженерных сетей. Прямого ответа о структуре финансирования застройщик не дает. По словам Елены Соболевой, компания начнет реализацию проекта за счет собственных средств, но будет рада, если к проекту будут подключаться заинтересованные инвесторы. На проектное финансирование в компании особо не рассчитывают – банки не спешат кредитовать строителей, да и ставки пока слишком высоки. Всего в жилом комплексе будет 46 домов. Также в комплексе запроектировано два детских сада на 140 мест, школа на 1200 мест, физкультурно-оздоровительный центр площадью 6,6 тыс. кв. м, торговый центр, поликлиника, учреждения соцкультбыта и ЖКХ, подземные и надземные паркинги на 1650 машино-мест. Протяженность улично-дорожной сети составит 5,44 км. Проживать в комплексе будут более 7,7 тыс. человек.
Отметим, что одним из условий Фонда РЖС при аренде участка было обременение застройщика строительством на пятне не менее 25 тыс. кв. м жилья эконом-класса. Под строительство социального жилья девелопер уже определил 10 домов по 312 квартир каждый вдоль Октябрьского пр. Именно с этих домов и начнется освоение всей территории комплекса. Чтобы гарантировать себе этот стартовый объем спроса, Фонд жилищного строительства г. Сыктывкара подал заявку на участие в федеральной программе «Жилье для российской семьи», в рамках которой пул социального жилья будет продан по цене в 35 тыс. рублей за «квадрат». Сейчас власти республики формируют списки граждан на участие в программе. Что касается стоимости коммерческой части жилья, то цены будут начинаться от 45 тыс. рублей за 1 кв. м. «И таких цен сейчас на рынке Сыктывкара нет. «Квадрат» стоит 48-50 тыс. рублей, и это в отдаленных, не самых интересных частях города, у нас в проекте «Олимп» цены от 60 тыс. рублей», – приводит статистику госпожа Соболева.
Кроме того, сейчас девелопер всерьез задумался о строительстве собственного производства ЖБИ. В компании ожидают, что это снизит себестоимость квадратного метра до 10% и ускорит сроки строительства, особенно в зимний период. Как рассказала Елена Соболева, компания планирует приобрести готовый, «модульный» завод железобетонных изделий. Примерная стоимость такого производства оценивается застройщиком в 100-150 млн рублей.
КОТ со скрипом
Эксперты отнеслись к заявленным планам с изрядной долей скепсиса. «Учитывая количество населения Сыктывкара (242 тыс. человек) и объемы ввода жилья конкурентами, проект является чересчур амбициозным и спорным», – полагает Александра Смирнова, директор направления инвестиционного брокериджа NAI Becar. По словам эксперта, соинвестора застройщику удастся найти только под реализацию одной очереди. Шансы на то, что рынок успешно поглотит предложение, будут в случае активного сотрудничества застройщика с местной властью и реализации совместных программ по улучшению жилищных условий льготников. «Успешное доведение проекта до конца вызывает сомнения: вероятно, что в процессе строительства заявленные объемы будут сокращены», – прогнозирует госпожа Смирнова.
Найти одного крупного соинвестора под такой проект практически нереально, соглашается Сергей Ореханов, генеральный директор ООО «Портал Групп». «Грамотная стратегия – поиск нескольких соинвесторов исходя их разных типов задач. Например, кто-то может быть заинтересован в развитии инфраструктуры, другой согласится на инвестиции только после получения строительства, а третий вложится в проект с целью приобретения жилья для работников предприятия», – считает эксперт.
Кстати:
ООО «Фонд жилищного строительства г. Сыктывкара» работает на республиканском рынке с 1993 года. В портфеле компании семь объектов коммерческой и жилой недвижимости разных сегментов. В частности, это элитный жилой комплекс клубного типа на пересечении ул. Свободы и Кутузова; дом по ул. Маркова; ЖК «Вычегда» на ул. Мира, 68; ЖК «Солнечный дом» на ул. Мира, 45. Кроме того, девелопер возвел здание торгового павильона по ул. Орджоникидзе и торговый центр «Фрегат». В настоящее время компания возводит в центре Сыктывкара, на ул. Куратова, 72, элитный жилой дом «Олимп».
