Особенности и подводные камни рынка быстровозводимых домов в России
Быстровозводимые здания набрали широкую популярность не только в сегменте коммерческой недвижимости, но и в жилом секторе. В каком направлении развивается этот рынок и как он себя чувствует в санкционную эпоху? По статистике в России на каждого члена семьи из трёх человек приходится в среднем 14 квадратных метров жилплощади. При этом более трети россиян мечтают об улучшении жилищных условий и более половины в принципе были не против такого сценария. Более того, многие хотели бы переехать не в квартиру, а в свой дом. Но на его строительство даже при условии обеспеченности финансами потребуется не один год. Модульное строительство — вполне реальный компромисс для тех, кто не готов годами ждать возведения дома. Такие здания строятся быстро и имеют массу преимуществ. Впрочем, и у этого направления есть ряд своих нюансов. — Если раньше доля ипотеки, выдаваемой под индивидуальное жилищное строительство, составляла 2-3%, то сейчас это уже порядка 15-16%, и это далеко не предел, — подчеркнул президент Торгово-промышленной палаты РФ Сергей Катырин. Дома, коттеджи, турбазы В 2023 году в России было построено 340 тысяч частных жилых домов. Суммарно это вылилось в 1,5 трлн рублей. Ещё более 700 тыс. таких домов было приобретено на вторичном рынке. А если смотреть на показатели глобально, то на индивидуальное жилищное строительство приходится более половины от всего введённого в эксплуатацию в прошлом году жилья. И для загородной недвижимости россияне всё чаще выбирают быстровозводимые варианты. Волжское предприятие «Изопан Рус» считается одним из лидеров в мире по производству металлических изоляционных панелей, которые активно используются при строительстве быстровозводимых зданий. Чаще всего это объекты в области промышленности и сельского хозяйства, но и для гражданского строительства их продукцию тоже используют. Именно из таких панелей состоит фасад музея «Россия — моя история» в Волгограде. Волгоградская компания КОНВЕЙТ также специализируется в основном не на жилых зданиях в силу объективных причин, однако и там строят в том числе здания для проживания в них (в том числе в других регионах). В 2023 году она построила 1650 кв. м жилой площади — это модульная база отдыха в Волгограде и модульная гостиница в Геленджике. — Мы видим две проблемы в расширении заказов, — отмечают в компании КОНВЕЙТ. — Заказчики хотят дома и дачи под ключ, и каждый хочет использовать свои специфические материалы, плюс предъявляет различные требования во внутренней и внешней отделке. В зданиях заводской готовности это сложно реализовать, т. к. мы не строительная фирма, а завод. И простой человек всё же боится приобретать модульное здание, мало опыта эксплуатации таких зданий, и выбирают дома из стандартных технологий. В основном быстросборные здания марки КОНВЕЙТ приобретают юридические лица — в общей сложности построено значительно больше квадратных метров офисов, складов, бытовок. Юрлицам, как правило, нужно дешевле и быстрее, поэтому они выбирают модульное строительство. Дом за месяц За сколько времени реально построить жилой частный дом из быстросборных конструкций? Компания «Бэнстрой» собирает свои объекты примерно за месяц. Порядка 10 дней уходит на заливку фундамента из монолитной плиты или забивных свай — в зависимости от рельефа. А пока фундамент застывает, изготавливаются остальные комплектующие. В панели уже закладывают кабель-каналы для электрических кабелей и даже дверные и оконные проёмы — в соответствии с согласованным проектом. На изготовление домокомплекта уходят сутки, далее в течение 4 дней собирается каркас и ещё за 5 дней — крыша. В общей сложности на строительство-сборку такого дома уходит 35 дней — по истечении этого периода нужно будет сразу переезжать в новое жильё. Главный минус такой технологии — дом наполовину собирается ещё на заводе и потом транспортируется на место в полуготовом виде. Это, с одной стороны, сопряжено с рядом трудностей при доставке, плюс она влетает в хорошую копеечку. Впрочем, многие компании практически полностью собирают здание уже на месте. В сегодняшних реалиях фирмы, специализирующиеся на строительстве быстровозводимых домов, стараются уходить от индивидуального подхода в сторону типовых проектов с различными модификациями. То есть изначально, как правило, есть несколько базовых вариантов сборки, но в каждый можно внести определённые изменения, причём именно конкретные, из заранее подготовленных сценариев. Такой подход помогает снизить себестоимость и сократить сроки строительства. Проблемы и векторы развития В России, согласно утверждённой долгосрочной стратегии, ежегодно должно вводиться не менее 120 млн квадратных метров недвижимости. И развитию частного домостроения в этом вопросе отводится довольно значимая роль. Но в этом направлении есть одно существенное препятствие. Дело в том, что банки не любят давать кредиты под ИЖС из-за большого количества недобросовестных подрядчиков и соответствующих рисков, а также из-за отсутствия стандартов оценки загородных домов. — Большей частью такие дома строятся по договорам подряда, и это достаточно большие риски для банков, которые не очень охотно хотят финансировать такое строительство, — объясняет президент ТПП РФ Сергей Катырин. — Сегодня государство создало достаточно серьёзные инструменты по льготной ипотеке, но они больше работают на многоквартирные дома. В последнее время прорабатывается идея распространить механизм эскроу-счетов на загородное жильё. Он будет доступен для типовых проектов и только для подрядчиков, аккредитованных в банке. Это позволит защитить вложенные людьми средства на случай заморозки строительства, срыва сроков или удорожания сметы. Эксперты уверены, что для развития этого рынка должны использоваться разные механизмы и финансовые инструменты. В конечном счете это не только позволит расширять сегмент быстровозводимых домов, но и сделает жильё более доступным.
