Взять ипотеку и выжить: памятка для потребителей

Все подписываемые документы читаем обязательно и внимательно!

При получении ипотечного кредита на приобретение жилья вы столкнетесь с целым пакетом договорных документов, так как, по сути, осуществляется три отдельные сделки:

- купля-продажа квартиры на кредитные средства;

- залог купленной квартиры;

- получение кредита на покупку квартиры.

Все три сделки взаимосвязаны и оформляются в комплексе в определенной последовательности. При этом юридически это может оформляться разными способами в зависимости от процедур выбранного банка. Как правило, составляется три договора, отдельный на каждую сделку.

1. Договор купли-продажи квартиры

2. Договор залога (ипотеки) купленной квартиры. Договор об ипотеке подлежит государственной регистрации. Ипотека вступает в силу с момент государственной регистрации. Если в договоре об ипотеке указано, что права залогодержателя удостоверяются закладной, вместе с таким договором в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, представляется закладная.

3. Кредитный договор. Возможно включение соглашения об ипотеке в кредитный договор, содержащий обеспеченное ипотекой обязательство. В таком случае этот договор также подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 9.1 Федерального закона от 16 июля 1998 г. №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в кредитном договоре, который заключен с гражданином в целях, не связанных с осуществлением им предпринимательской деятельности, и обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой, должна быть определена полная стоимость кредита, обеспеченного ипотекой, в соответствии с требованиями Федерального закона от 21 декабря 2013 г. №353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» (более подробную информацию о потребительском кредите («Уроки финансовой грамотности») можно найти на официальном сайте Управления Роспотребнадзора по Республике Марий Эл 12.rospotrebnadzor.ru )

Вся процедура подписания и регистрации договоров жестко регламентирована банком. Поэтому заемщику обязательно следует ознакомиться заранее с текстами всех договоров, особенно в части, касающейся исполнения обязательств, в том числе в случае наложения взыскания на заложенную квартиру, а также с правилами использования заложенного имущества.

В настоящее время банки широко используют закладную, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней. Закладная – это именная ценная бумага, удостоверяющая право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченным ипотекой, без представления других доказательств. По сути, закладная заменяет договор ипотеки. Поэтому особенно важно проверять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору. Как показывает практика, незначительная опечатка в одном из существенных условий закладной может повлечь приостановление государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости.

Помните, что вы имеете право требовать предоставления образцов всех документов по сделке, которые вы должны будете подписать, для предварительного ознакомления и изучения. Особенно проверьте наличие в кредитном ипотечном договоре базовых условий вашей защищенности.

Читайте договор до его подписания – не торопитесь, вы имеете право на детальное изучение и получение пояснений до полного понимания содержания договора. При необходимости проконсультируйтесь с юристом относительно ваших прав и обязательств по данному договору.

В частности, обратите особое внимание на следующие пункты договора:

- Наличие единовременных и (или) ежемесячных комиссий за обслуживание (ведение) ссудного счета, выдачу, а также за рассмотрение заявки на предоставление кредита.

- Порядок досрочного погашения кредита – нет ли запрета или моратория на досрочное погашение.

- Санкции за нарушение своевременного погашения задолженности (штрафы, пени – сроки их начисления).

- Требование досрочного погашения остатка долга единовременно в короткий срок (условия, когда банк может к этому прибегнуть).

- Изменение условий по кредиту со стороны банка в одностороннем порядке (не законно) после подписания договора.

- Обязательство заемщика страховать риски (эти условия могут порождать новые долги).

- Право судиться по месту нахождения заемщика (а не банка).

Кроме того, имейте в виду, что включение банком в кредитный договор дополнительных условий досрочного возврата кредита нарушает права потребителя и является административным правонарушением. Такими дополнительными условиями досрочного возврата кредита, например, могут являться:

- грубое нарушение заемщиком правил пользования квартирой, ее содержания и ремонта, в том числе несанкционированной перепланировки и/или переоборудования;

- невыполнение обязанности по уплате установленных действующим законодательством Российской Федерации налогов, сборов, коммунальных и иных платежей, если, по мнению кредитора, такие неплатежи могут привести к обращению взыскания на предмет ипотеки.

Если в заключенном вами договоре содержится одно или несколько несправедливых условий, законодательство позволяет признать такие положения недействительными. Вы имеете право обратиться в банк с требованием об исключении пунктов договора, которые нарушают ваши права и законные интересы. При неисполнении банком требования, вы имеете право обратиться с исковым заявлением в суд.

Пресс-служба Управления Роспотребнадзора по Республике Марий Эл