В Зеленодольске закопали «кота в мешке» под торговый центр
Почему у нас плохая деловая активность, или как бизнес пустили по кафкианскому кругу абсурда в кругах местной бюрократии
В Зеленодольске разгорелся судебный спор между местным бизнесменом Сергеем Юрченко и исполкомом района. Первый приобрел у второго за 8 млн. рублей с аукциона земельный участок, который на поверку оказался полон коммуникаций. В результате строительство торгового центра, как того хотел предприниматель, на участке невозможно. Однако местный исполком вместо того, чтобы извиниться и вернуть деньги, разводит руками, заявляя, что он был не в курсе наличия данных сетей, а стало быть, ограничений. О том, что кадастру не хватает актуальной информации, говорили вчера и на коллегии Росреестра по РТ. Эксперты «БИЗНЕС Online» отмечают, что невладение местной властью информацией о том, что у них зарыто в земле, является, с одной стороны, нонсенсом, с другой — «масштабной проблемой».
«Кот в мешке» под торговый комплекс
В городской суд Зеленодольска обратился местный предприниматель Сергей Юрченко, который потребовал от исполкома района вернуть ему 8 млн. рублей. Столько бизнесмен заплатил за аренду земельного участка, планируя построить на почти 800 кв. метрах торговый центр. Однако совершенно случайно Юрченко выяснил, что исполком его просто «не проинформировал» о важных деталях и никакой ТЦ построить на арендуемой земле не представляется возможным. История эта не стоила бы выеденного яйца, как говорится — в жизни все случается. Если бы стороны вернулись бы к статус кво, желательно извинившись перед бизнесменом за потерянное время, то на публику бы ее не стоило выносить. Но не тут -то было — Юрченко попал в зазеркалье зеленодольской бюрократии, где своя правда жизни, поэтому — обо всем по порядку.
Аукцион на участок на улице Королева состоялся 22 августа 2014 года. В описании лота указывалось, что землю можно использовать под строительство нежилого помещения с арендой на 5 лет. Юрченко принял участие в аукционе и, заплатив 7,9 млн. рублей, был признан победителем. Начальная цена составляла 2,5 млн. рублей.
«Участок имеет отличное расположение, из-за чего я и согласился переплатить за него цену, примерно в два раза превышающую рыночную, — рассказал Юрченко „БИЗНЕС Online“. — Участок находится в микрорайоне „Мирный“, в „казанской“ стороне Зеленодольска, в котором ведется активное строительство, немало и уже обжитых домов. Около участка проходит и хороший авто- и пешеходный трафик, рядом работает один из городских рынков».
Предприниматель планировал построить двухэтажный торговый центр с мансардным этажом, практически на всю площадь арендованного участка. Первый этаж здания Юрченко намеревался сдавать в аренду продовольственному сетевому ритейлеру, второй — под магазин формата «Детский мир». На мансардном этаже должны были располагаться арендуемые офисные помещения. К декабрю 2014 года Юрченко намеревался окончить строительство «короба».
Однако через месяц после аукциона Юрченко, проезжая мимо своего участка, увидел, что на нём вырыты глубокие траншеи, в которых лежат впечатляющие размерами трубы центрального отопления. Помимо труб из траншей в разных местах выглядывали электрические кабели и кабели электросвязи. В дальнейшем также выяснилось, что по участку проходит и напорная канализация.
Юрченко заказал в отделе архитектуры и градостроительства Зеленодольска градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) и выяснилось, что на данном участке невозможно строительство торгового центра — через него проходит несколько охранных зон подземных коммуникаций.
«Естественно, о строительстве торгового центра уже не могло быть и речи. По сути исполком просто обманул меня с данным участком. Он не имел права выставлять на аукцион напичканную коммуникациями землю. При продаже он не известил меня о каких либо ограничениях и обременениях», — заявил Юрченко.
И тут начались мытарства предпримателя, которые очень хорошо иллюстрируют тезис о том, что такое у нас инвестиционный климат и почему в стране так низка деловая активность. Попробуй, как говорится, разобраться в этом Зазеркалье...
В сентябре он написал претензию в исполком Зеленодольского района с просьбой вернуть деньги, но ответа... не дождался. Хотя, казалось бы, чего проще. В ноябре уже обратился в суд. На первом заседании, состоявшемся в начале декабря, ответчик свою вину не признал.
Караул! «Верните, власти, деньги!»
Корреспондент «БИЗНЕС Online» в минувший вторник присутствовал на судебном заседании в Зеленодольске, где рассматривался иск Юрченко к МУ «Палата имущественных и земельных отношений Зеленодольского муниципального района» и ОАО «Центр развития земельных отношений РТ», третьим лицом признан исполком ЗМР. Первоначально Юрченко требовал от исполкома или вернуть деньги, или «очистить» от коммуникаций участок. Но выяснилось, что в этой местности столь насыщенная подземная жизнь, что это сделать невозможно. Теперь у зеленодольца одно требование, предельное простое и по человечески понятное: «Верните деньги!».
Но почему Юрченко, по спорному участку, находящегося в черте города, предъявляет претензии главе района, а не непосредственно главе города? Юрченко обрисовывает это так: существует разделение полномочий между исполкомами района и города, которое не является чисто территориальным. Так исполком города Зеленодольска отвечает за чистоту улиц, за канализацию и так далее, то есть является вроде большой коммунальной организации. А исполком района и в городе, и в районе занимается всеми остальными вопросами. В том числе и арендой городской земли. Также палата имущественных и земельных отношений подчиняется непосредственно исполкому Зеленодольского муниципального района.
На суде представители Юрченко акцентировал внимание на том, что строительство торгового центра на данном участке невозможно, так как это повлечет нарушение множества строительных норм и потенциально грозит сносом. Также сторона истца заявила ходатайство о наложении ареста на перечисленные денежные средства.
Представитель зеленодольского райисполкома и палаты Юлия Нечаева по сути свалила вину на другие структуры, заявив, что нанесение охранных зон на кадастровые карты возложено не на них, а на организацию, «которая устанавливает данные охранные зоны». В данной же ситуации по публичной кадастровой карте видны только «зоны газопровода и сетевые зоны охраны, которые свою обязанность выполнили». При формировании земельного участка палата никак не могла видеть нахождение данных охранных зон на данном участке. «И только при топосъемке видно нахождение на данном участке других охранных зон».
Судья удовлетворила ходатайство частично — в отношении 500 тыс. рублей, перечисленных в «Центр развития земельных отношений РТ». Остальные средства были перечислены казначейству. Следующее судебное заседание назначено на 3 февраля 2014 года — абсурд прододжается!
«БИЗНЕС Online» обратился в исполком района, однако его позиция на момент публикации материала не была известна.
Масштабная проблема
Интересно, что проблема, с которой столкнулся Юрченко, буквально вчера обсуждалась на итоговой коллегии управления Росреестра по РТ, поскольку характерна не только для Зеленодольского района, а, увы, для всего Татарстана. Как сообщилаЛенара Музафарова, директор ФГУ «Земельная кадастровая палата» по Татарстану, о том, что в кадастр необходимо передавать сведения о границах зон с особыми условиями использования территорий, было записано еще в протоколе прошлогодней коллегии. «Отсутствие границ указанных зон на кадастровой карте приводит к тому, что органы власти при предоставлении земельных участков, расположенных в такой зоне, не учитывают особый режим их использования, и, соответственно, новые собственники или арендаторы земли тоже об этом не уведомляются», — сказала она. Однако на практике оказывается так, как и произошло с Юрченко.
При этом, из-за «земельного» неведения впросак попадают не только индивидуальные предприниматели, но и крупные компании. Достаточно вспомнить ситуацию с приобретением земли «с сюрпризом» в Казани в поселке Нагорный, где под угрозой сноса оказались семь двухэтажных домов. Тогда неожиданно для строителей КАПО им. Горбунова стало доказывать, что коттеджи возведены в зоне аварийной посадки действующего аэродрома Казань-Борисоглебское.
Замдиректора Кадастровой палаты Алина Камартдинова, назвав проблему «масштабной», уточнила «БИЗНЕС Online», что в сведения в кадастр должны подавать в одних случаях собственники объектов, для охраны которых устанавливается зона, например, сетевая компания, в других — муниципальные власти. Сократить риски можно, обратившись за информацией в Кадастровую палату.
В общем, все в этой истории с одной стороны запутанно, пересечение ведомственных интересов дает возможность перекидывать вину друг на друга. Но с другой стороны предельно просто, поэтому хотелось бы понять ответ на вопрос от руководителей Зеленодольска: почему нельзя вернуть его же деньги бизнесмену, а землю, вернее, право на ее аренду, вернуть обратно? Неужели нельзя обойтись без кругов ада для бизнеса? На дворе же в конце концов кризис — неужли главе города и района Александру Тыгину не нужны инвестиции, рабочие места и инициативные люди, которые верят в местную власть?
В случае строительства здание может быть снесено
«БИЗНЕС Online» узнал мнения экспертов в области девелопмента и юриспруденции по данному спору:
Дмитрий Пузырев — советник по градостроительству и архитектуре компании «АК БАРС Девелопмент»:
— Знать, что творится на земле и под землей исполком просто обязан. Он не может говорить: «Я не знаю, как здесь вдруг оказались трубы». Все остальное в этом споре — отношения предпринимателя и исполкома в юридической полкости.
Рустем Юнусов — директор строительной компании ООО «Фарус»:
— Подобные случаи с сюрпризами в виде сетей, бывают, конечно, но не часто.
Без согласования трубы закопать не дадут. А проведение новых сетей — это очень долгая и сложная процедура. В начале берётся лист согласования в управлении архитектуры, куда собираются подписи организаций, чьи интересы могут задеть новые сети. Это может быть, например, специализированная сетевая компания, к которой планируется подключение, а также организации, по чьей земле или около участков которых планируется проведение сети. Потом этот лист обратно сдается в управление архитектуры, где утверждают данный план сетей, выдают разрешение, и только после дают ордер на прокладку той или иной сети. Следовательно, в исполкоме вся эта информация есть.
Вариант выноса сетей с участка — история дорогая, да и не всегда физически возможная.
Вообще, при приобретении участка нужно внимательно изучать документы на землю, что можно делать на участке. Так допустим, земля может относится к зоне Ж4 , Д2, на в которой можно осуществлять различную разрешенную застройку. Но в самом кадастровом документе участка может быть указано, что, допустим, разрешается только строительство гаража и все. Это тоже важный момент.
Айрат Гатин, генеральный директор ООО «Юридический Центр «Правосудие»:
— В Земельном кодексе указано, что муниципальный земельный участок выставляется на аукцион только после проведения работ по формированию земельного участка. В формирование же участка входит, например, определение разрешенного использования земельного участка и определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения. То есть, на момент выставления земельного участка на торги исполком должен был знать о существующих сетях и охранных зонах.
С учетом того, что на земельном участке имеются охраняемые зоны, строительство объекта недвижимости не представляется возможным. Такое строение в дальнейшем может быть признано самовольной постройкой и снесено.
Казначейство в данном случае должно быть привлечено в качестве соответчика.
С учетом сложившейся арбитражной практики, я считаю, что истец выиграет процесс.
Рамис Музипов, руководитель практики юридического агентства «ЮНЭКС»:
— С подобного рода делами суды сталкиваются часто. Основной проблемой является бездействие местных органов, которые, не всегда в полном объеме исполняют свои обязанности в сфере землеустройства.
Полагаем, что выставление на торги участка с разрешенным использованием — для строительства, но который не может быть для этого использован, может быть квалифицировано как существенное нарушение условий договора. Подобные торги вводят в заблуждение неопределенный круг лиц и, безусловно, создают неблагоприятные последствия для победителя торгов, вложившего значительные средства. Спрогнозировать исход дела достаточно сложно, однако, при грамотном юристе и профессиональной подготовке к делу шансы на возврат уплаченных денежных средств достаточно высоки.
В рассматриваемой ситуации справедливо было бы требовать не только возврата уплаченных денежных средств за участок, но и требовать возмещение убытков при их наличии.
