В студию! Почему уральцы всё чаще выбирают компактное жильё
Доходы уральцев не растут, а недвижимость дорожает, поэтому люди, приобретая жильё, выбирают наиболее бюджетные варианты. Отсюда растущая популярность студий, однушек, увеличение спроса на компактные двушки и трёшки.
В последние годы в Екатеринбурге, как и в Москве, вырос спрос на небольшие квартиры. Даже не стеснённые в средствах уральцы порой отказываются от просторных хором в пользу компактного жилья. Популярность у покупателей завоевали маленькие студии, а размеры новых однушек, двушек и трёшек заметно уменьшились.
В чём причина любви свердловчан к минимализму? Каковы преимущества компактных квартир? Как будет развиваться рынок жилья в ближайшие годы? Эти вопросы стали темой круглого стола в редакции «АиФ-Урал».
Почему большие квартиры уже не в моде
«Когда развалился СССР, было модно покупать просторное жильё, - рассказывает кандидат экономических наук Константин Селянин. – Большинство советских граждан жили очень скромно, компактно и с наступлением новых экономических отношений захотели вырваться из тесных хрущёвок, стали приобретать большие квартиры. У кого были деньги, покупали огромные коттеджи в тысячу «квадратов», не думая, во сколько обойдётся их содержание. Но сегодня уральцы относятся к метражу достаточно спокойно, подходя к выбору жилья прагматически и рационально. Площадь квартир имеет второстепенное значение, люди принимают во внимание массу других факторов: локацию, стоимость обслуживания, близость метро, детского сада и школы, социальную инфраструктуру, дороги».
Эксперты отмечают, что сегодня предпочтения покупателей жилья направлены в сторону минимализма.
«Площадь новых квартир в последние годы заметно уменьшилась, - отмечает коммерческий директор «Группы ЛСР» на Урале Руслан Музафаров. - Было время, когда площади двухкомнатных квартир выросли с 55 до 75 метров. Но после 2014 года тренд изменился. Сейчас площади квартир продолжают уменьшаться, и непонятно, до какого предела это может дойти. Однокомнатные квартиры также увеличивались до 45 метров, но сегодня мы возвращаемся к классическим 33 квадратам. На самом деле большие жилые площади не такая уж хорошая вещь. Человек приобретает хоромы, а потом ходит по ним и думает: зачем я их купил? Потому что эти гигантские квартиры нужно прибирать, а коммуналка обходится в 10–15 тысяч рублей в месяц. И что делать с этой квартирой потом – непонятно, тренды изменились, и продать её будет достаточно сложно. Между тем многие молодые семьи, заезжая в квартиру, знают, что они здесь больше 5–10 лет не задержатся, для них это промежуточный этап. Поэтому они учитывают её ликвидность с точки зрения последующей продажи».
Руслан Музафаров привёл в пример типичную ситуацию. Например, молодая пара без детей выбирает, что им купить. Имея бюджет в 3,5 млн рублей (с учётом ипотеки), они могут себе позволить трёшку в окраинном районе, двушку поближе к центру или однушку в центре. Но, как правило, выбирают некую золотую середину, например, двухкомнатную квартиру во втором ценовом поясе. И им часто не важно, какая это двушка (в этом смысле 48, 52, 57 метров для людей одно и то же), главное, чтобы кухня была большая. Покупатели понимают, что в обозримом будущем у них родится ребёнок, потом, возможно, второй, и они переедут. «Именно поэтому «правильные» квартиры строят вблизи школ, ведь люди, переехав туда, будут жить там не менее 11 лет, пока учится их ребёнок», - говорит эксперт.
Урал смотрит на столицы
У маленьких квартир есть как минимум несколько преимуществ, одно из которых – цена.
«Спрос на небольшие квартиры, действительно, высок и, благодаря их доступности, продолжает расти, - констатирует вице-президент корпорации «Маяк», представитель УрФУ Марина Сухановская. – Жильё стоимостью до 1,5 млн рублей в новостройках раскупается очень быстро, его можно продать моментально. Здесь работает чистая математика, люди ориентируются на имеющийся бюджет. Но дело не только в деньгах. Мы считаем себя третьей столицей России, а там при строительстве нового жилья уже давно исповедуется компактность. Думаю, что наш рынок будет развиваться в ту же сторону. Кроме того, сегодня много говорят про реновацию, предлагают даже начать её по всей стране. Но, например, в Екатеринбурге в посёлке Рудный расселяют старые бараки, и людям выдают сертификаты на 900 тысяч рублей. Если у них есть средства на первоначальный взнос, они возьмут ипотеку и переедут в новое жильё. Но проблема в том, что зачастую жильцы таких бараков нигде не работают. Максимум, что они смогут, это купить комнату. Полагаю, что необходимо сформировать рынок доступного жилья для таких покупателей».
Одно из веяний последних лет на рынке жилой недвижимости, которое могло бы стать решением данной проблемы, – студии. Студия представляет собой квартиру без межкомнатных стен, в которой кухня объединена с зоной гостиной-спальни. В этом её главное отличие от однушки. По сути, единственное изолированное помещение – санузел. Несмотря на такое «спартанское» обустройство, студии с каждым годом пользуются всё большим спросом. В Екатеринбурге они начали набирать популярность лет пять назад. В 2019 году в столице Урала доля предложений по их продаже составляла 3,4% рынка, но эксперты говорят, что это лишь начало.
Средняя площадь классической студии – 28 кв. метров, однако сегодня в продаже можно найти «раковины» в 11–12 «квадратов» стоимостью 1,1–1,7 млн рублей. К услугам жильцов: сейф-дверь, счётчики ГВС и ХВС, пластиковые стеклопакеты, санузел с кафелем.
«Допустим, у человека двое-трое детей, и он хочет обеспечить их стартовым жильём на будущее, - привёл пример Руслан Музафаров. – Он может приобретать для них по однокомнатной квартире или по студии. Но во втором случае его задача по деньгам упрощается минимум в полтора раза».
Почему застройщики так полюбили студии
«Лично я всегда считал, что студия – это жильё для холостяков, но знаю пример, когда в ней жила семья с тремя детьми, - отмечает эксперт по новостройкам Павел Репин. - Причём они очень грамотно организовали пространство: балкон был обустроен в качестве детской комнаты, напротив выхода из санузла вместо прихожей размещалась кухня. У них было чисто и уютно. Полагаю, что данный вариант предпочтительнее, чем жить на 40 метрах в коммуналке с непонятными соседями и общим туалетом. Люди осознанно выбирают что-то новое, оптимизируют жилплощадь. Насколько я знаю, целый ряд компаний, которые раньше отказывались от студий, сегодня собираются строить и продавать этот вид жилья. Он пользуется спросом, а значит, на нём можно заработать».
Второй важный плюс компактного жилья – стоимость содержания и коммуналки. Для 150-метровой трёшки ежемесячный платёж может составить 15 тысяч рублей. Кроме того, есть такая важная статья расходов, как ремонт.
«Жильё с годами теряет свой первоначальный вид, примерно раз в десять-пятнадцать лет мы делаем ремонт, - поясняет Руслан Музафаров. - При этом большие квартиры съедают львиную долю семейного бюджета. Мы не случайно стараемся делать санузлы компактными, это позволяет проводить классные ремонты, ставить хорошую сантехнику. Если это 3 метра, а не 6–7, можно выбрать материалы подороже. И этот момент очень важен. Маленькую квартиру проще и дешевле отремонтировать, а с хорошим ремонтом она более ликвидна, её легче продать».
«Я противник того, чтобы семья жила в студии в 20 квадратов, но понимаю, что материальное состояние у людей разное, - говорит Павел Репин. – Возможно, для кого-то это оптимальный вариант. С учётом того, что ставки по ипотеке начали снижаться, у банков появилось много льготных программ, а материнский капитал теперь будут давать и за первого ребёнка, надеюсь, что молодые семьи с небольшим доходом будут покупать всё-таки не студию, а хотя бы небольшую однокомнатную квартиру. Хочу также дать покупателям совет: примеряйте будущую квартиру на себя, на свой образ жизни. Измерьте кровать, на которой привыкли спать, рулеткой и посмотрите: дойдёт ли рулетка до стены в новой квартире или там ещё останется место под комод. То же самое с прихожей, с потолками».
Доходы не растут, а недвижимость дорожает
«У нас есть такой продукт, как ипотека с 10-процентным первоначальным взносом, - рассказала руководитель центра ипотечного кредитования банка «Открытие» в Свердловской области Елена Грибанова. – Он позволяет людям приобретать квартиры эконом-класса при минимальных личных накоплениях. Но чаще всего наши клиенты с помощью ипотеки улучшают жилищные условия. Я призываю потенциальных покупателей соблюдать баланс желаний и возможностей. Ипотека облегчает человеку покупку жилья, при дефиците собственных средств он может выбрать более просторную квартиру, чем однушка или маленькая студия. Но необходимо учитывать и стоимость коммуналки: чем больше квартира, тем она выше. А ипотека берётся не на год и не на два, нужно соизмерять, насколько платежи соотносятся с вашим доходом. Решение должно быть взвешенным».
Впрочем, по мнению специалистов, кредитные организации облегчают человеку приобретение жилья, однако отнюдь не определяют ситуацию на рынке.
«Банки добавляют покупателю степень свободы выбора, но человек понимает, что за эту свободу придётся заплатить, - отмечает Константин Селянин. - Лично я с середины 90-х привык жить в больших квартирах, для меня важно, чтобы была спальня, кабинет, столовая, комната для ребёнка и чтобы эти пространства не пересекались. И я готов платить за коммуналку 10 тысяч рублей, это дорого, но удобно. Застройщики будут реагировать на спрос, а квартиры малого метража будут пользоваться спросом».
«Мы работаем с нашими коллегами из Франции, они занимаются планировками новостроек в Париже, - рассказывает Марина Сухановская. – Для них очень важны планировочные решения. Я заходила в четырёхкомнатную квартиру в 70 квадратных метров, и мне не было тесно. Разработка таких решений занимает много времени, больше, чем фасады, но оно того стоит».
«Я считаю, что человек – существо экономическое, и он будет покупать то, на что ему хватит средств, - уверен финансовый аналитик Виталий Калугин. – Доходы уральцев не растут, а недвижимость дорожает, поэтому люди, приобретая жильё, выбирают наиболее бюджетные варианты. Отсюда растущая популярность студий, однушек, увеличение спроса на компактные двушки и трёшки. Да, ипотека становится доступнее, но всё же это дорогие деньги, и я считаю, что сегодня человеку выгоднее снимать жильё, нежели приобретать его. В любом случае всё будет зависеть от ваших возможностей и предпочтений. За 9 млн рублей можно присмотреть коттедж в Берёзовском, а можно – трёшку в центре Екатеринбурга. Но площадь коттеджа составит 400 квадратов, а трёшки – 120».
«Покупка недвижимости – процесс очень индивидуальный, - отмечает Руслан Музафаров. – Так, если в семье много детей, она обычно готова жить подальше от центра, но в квартире попросторнее. Другие, не задумываясь, отдадут 4 млн рублей за 30 метров в хрущёвке, но чтобы это обязательно был центр. Популярность компактного жилья – это не спрос на студии и однушки, а спрос на независимое проживание. – И пока у нас есть бараки, рабочие общежития, малосемейки, этот спрос будет расти. Согласитесь, там для молодой мамы с ребёнком не самая лучшая атмосфера, ей гораздо лучше жить пусть в небольшой, но отдельной квартире в новом доме с новыми коммуникации и свежим ремонтом. Пускай даже её соседи будут жить в квартирах крупнее. В этом отношении малогабаритные квартиры несут не только рыночную, но и социальную функцию».
